Вчера чуть было не рухнул один из крупнейших застройщиков
Вы может не следите за новостями (или не совсем понимаете, что в них написано), так я вам расскажу.
Вчера был очень странный не-дефолт у застройщика САМОЛЕТ. Произошла редчайшая техническая ошибка.
Итак, 28 сентября 2026 - дата погашения 20-го выпуска на 2,5 млрд рублей. Сначала Мосбиржа (в лице Национального Расчетного Депозитария) опубликовала сообщение о том, что обязательства исполнены ненадлежащим образом: 28.09.2026 поступило всего 672 млн рублей, а не 2,5 миллиарда. Но позже опубликовано ещё одно сообщение о том, что деньги всё-таки доплатили. И обязательства исполнены в срок.
Мнения экспертов и аналитиков разделились. Кто-то верит в версию с технической ошибкой. Кто-то, имея больше опыта и зная как работает лента раскрытия таких фактов, выдвигает версию, что доплачивали уже на следующий день, то есть с задержкой. А это уже дефолт, но биржа решила сгладить углы, потому что время сейчас такое, беспокойные новости ни к чему.
Вообще, как устроена механика рефинансирования кредитов? На пальцах простым языком, попытаюсь объяснить.
Самое страшное, что может случиться с очень честной, ответственной, но очень закредитованной компанией - это потеря доступа к рефинансированию. Когда подходит срок погашения крупного долга, ты не всегда можешь вытащить из операционки большую котлету денег без ущерба делу. Гораздо проще и рациональнее взять новый кредит, отправив средства на погашение старого - и продолжать делать бизнес. Это нормальная практика, огромное количество компаний по всему миру десятилетиями так живут. Кредитное плечо не всегда зло, если грамотно рассчитывать свои силы - то вполне себе добро. Но это работает только до тех пор, пока тебе есть у кого эти деньги взять.
А теперь возьмем ситуацию, когда твои облигации на вторичном рынке торгуются с доходностью 50-60% годовых. А ты хочешь перекредитоваться под 20% годовых - а больше не потянешь, маржа просто не позволит платить больше. Но ни один дурак не возьмет твою облигацию с купоном 20% на новом размещении, когда старые торгуются с доходностью 50%. В итоге, ты не можешь занять новые деньги на рынке.
А что банки? Банки тоже не дураки. Чтобы взять у банка кредит, надо что-то дать в залог. А все ценное уже заложено по старым кредитам. Закладывать больше нечего.
А дальше - погашение на несколько миллиардов, пустая казна и технические ошибки при перечислении в НРД. Это не про Самолет, конечно же, а про другие компании. Все совпадения случайны.
Но что если допустить, что все-таки не техническая ошибка? А что если у крупнейшего застройщика кассовый разрыв? Что если доступ к рефинансу закрылся? А без льготной ипотеки продажи встали колом, и своих денег тупо нет.
Это что тогда получается? Без льготной ипотеки вообще бизнес-модель у массовой стройки нерабочая? На укольчиках с массовой льготкой, в которую некоторые брали по 4-5 квартир тем самым разогнав цены на жилье, так что вместо доступности оно наоборот стало недоступным - на этих укольчиках бизнес-модель работала, а без них вообще не работает? Огромные кредиты были взяты и десятки ЖК запущены в строительство под ситуацию, когда льготная ипотека будет вечной, и спрос на квартиры будет вечным? Даже под угрозой банкротства снижать цену на недвижимость считается недопустимым?
А может, настоящая цена программы льготной ипотеки - это масштабный кризис, который может нас настигнуть в случае, если стройка вот так встанет, а застрои не смогут платить по долгам? И нам придется платить эту цену?
Неужто с программой льготной ипотеки просчитались - НО ГДЕ?
Не хочется в это всё верить, уж лучше и правда будь это техническая ошибка.