Увидел в Москве у одного застроя льготную программу 7% на 7 лет.
Далее ставка становится рыночной.
Не буду говорить у кого, дабы не было рекламы. Но все же хочу спросить у коллег и подписчиков!
Как думаете, стоит вписываться?
С одной стороны у нас много застроек на бирже.
Самолёт, Пик, Апри, ЛСР, Эталон, Глоракс также есть много застройщиков, кто представлен бондами: Брусника, Дарс девелопмент, Тальвен, Сэтл .
У кого то дела по-лучше, у кого то похуже, в целом, в среднем, в основном не очень. По крайней мере на акциях застроев в данный момент не заработать. Разве что на бондах. Там к слову много неплохих ставок, вполне себе.
Пугает снижением сильным в основном пока только самолёт. Я все же верю, что его кто то выкупит.
Ладно, сейчас о другом. В стране инфляция , ситуация с бензином - напрягает все больше. Так вот, как думаете, стоит ли сейчас попробовать воспользоваться программами льгот и акций от застройщиков.
Семейная и Айти Ипотека к моему большому сожалению мне пока не доступны.
Привет, Пикабу. Сегодня расскажу историю, которая касается всех, кто хоть раз задумывался об обмене квартиры. Или планирует. Или просто владеет недвижимостью и не хочет однажды получить письмо от налоговой с суммой, от которой захочется сесть.
Короче, 26 июня 2026 года в Госдуму внесли законопроект, который наконец-то объясняет, как считать НДФЛ при мене недвижимости. Звучит скучно, но на деле — это история о том, как государство полтора десятилетия не могло решить простую задачу, а потом Конституционный суд пришёл и сказал: «Ну вы там совсем?»
Обменял квартиру — готовься платить налог. Но есть нюанс
В чём вообще была проблема
Представьте: вы меняете свою однушку на чью-то двушку. Вроде бы всё честно — бартер, обмен, сделка века. Но тут приходит налоговая и спрашивает: «А какой у тебя доход?».
И тут начинается магия.
В Налоговом кодексе не было написано, как считать доход при мене. Вообще. Пустота. И налоговые инспекторы, и суды трактовали это кто в лес, кто по дрова. Один инспектор считал от кадастровой стоимости, другой — от рыночной, третий — от цены в договоре, четвёртый — вообще от стоимости чайной ложки, которую вы дали в придачу. Люди судились годами. Кто-то выигрывал, кто-то платил. Полная лотерея.
Что сказал Конституционный суд
В январе 2026 года КС РФ вынес постановление и фактически сказал правительству: «Ребята, вы там определитесь уже. Нельзя, чтобы налог зависел от настроения инспектора. Напишите чёткие правила». И вот, пожалуйста — законопроект № 1272209-8. Правительство взяло и написало.
Как теперь считают
Формула простая, как три копейки:
Доход = (Кадастровая стоимость квартиры, которую получил − Кадастровая стоимость квартиры, которую отдал) + Доплата деньгами, если получил
Всё. Договорная цена больше никого не волнует. Только кадастр.
Пример из жизни
Допустим, у тебя квартира с кадастровой стоимостью 10 миллионов. Меняешь её на квартиру с кадастром 12 миллионов. И тебе ещё доплачивают 2 миллиона наличными, потому что твоя меньше.
Считаем: (12 − 10) + 2 = 4 миллиона. Это твой доход. С него платишь 13% — получается 520 тысяч рублей. Много? Да. Но можно уменьшить на имущественный вычет в миллион или на расходы, которые ты когда-то потратил на покупку своей старой квартиры.
А теперь другой расклад. Те же квартиры, те же 10 и 12 миллионов. Но доплачиваешь ты. Чтобы получить квартиру подороже, отдаёшь свои 2 миллиона сверху.
Считаем: (12 − 10) − 2 = 0.
Налог? Нет, не слышали. Дохода нет — налога нет. Всё честно.
А теперь подвох, из-за которого всё интересно
Запомни одну вещь: вся эта красивая формула привязана к кадастровой стоимости.
А ты когда последний раз смотрел, сколько стоит твоя квартира по кадастру? Не рыночная цена, не та, за которую ты её купил, а именно кадастровая — та, которую насчитал Росреестр.
И вот тут начинается самое весёлое. Кадастровую стоимость считают по методикам, которые иногда очень далеки от реальности. Массовая оценка, алгоритмы, спутники, какие-то коэффициенты — и вот уже твоя хрущёвка на окраине стоит по кадастру как квартира в центре. Или наоборот.
И представь ситуацию: ты меняешь свою квартиру на другую. По факту — равноценный обмен. Никто никому ничего не должен. Но по кадастру твоя квартира стоит 8 миллионов, а та, которую ты получаешь — 12. Разница 4 миллиона. И налоговая говорит: «Поздравляем, ваш доход — 4 миллиона. Платите 520 тысяч».
Ты, конечно, будешь спорить. Пойдёшь в суд. Будешь доказывать, что квартиры равноценны. Но по новому закону инспектору достаточно просто посмотреть в кадастр. А тебе придётся оспаривать саму кадастровую стоимость — это отдельная эпопея с оценщиками, экспертизами и Росреестром.
Что делать, если планируешь обмен
Ничего сложного, но важно сделать до сделки:
Зайди на сайт Росреестра и посмотри кадастровую стоимость своей квартиры. И той, которую хочешь получить.
Если цифры кажутся странными (а они часто странные) — оспорь. Это можно сделать через комиссию при Росреестре или через суд.
Когда будешь составлять договор мены — внимательно считай разницу с учётом доплат.
Не забудь про имущественный вычет — миллион рублей или фактические расходы на покупку старой квартиры.
Государство наконец-то навело порядок. Теперь правила понятные, прозрачные, справедливые. Но привязало их к кадастровой стоимости, которая сама по себе — отдельная вселенная с кучей ошибок и странностей.
Так что радоваться рано. Сначала проверь кадастр. Потом меняй квартиру. Иначе «чёткая формула» может обернуться счётом на полмиллиона, которого ты совсем не ждал.
А вы знали, что при мене квартир теперь считают налог по кадастру? Проверяли свою кадастровую стоимость? Делитесь в комментах, интересно, у кого там какие сюрпризы.
Источник: законопроект № 1272209-8, постановление КС РФ от 15.01.2026 № 1-П.
Если было полезно — плюсик. Пусть больше людей узнают, пока не поздно.
В одном из постов дал ответ юзеру Пикабу @epifiz, , который впервые продаёт квартиру и не знает с чего начать . Ответил ему и подумал, что может эта инфа пригодится ещё кому-нибудь ну или просто узнать что-то новое для себя .. Итак ..
1 Определитесь, что для вас важнее - быстрота продажи или ТА ЦЕНА, которую вы хотите получить . Зачастую это не одно и то же .
2. Промониторьте цены на ваш объект по вашему району и городу в целом .
3. Давайте объявление, кроме обычных площадках, ещё на НЕАГЕНТЕ(есть как мобильное приложение, так и версия в браузере ). Будьте готовы к входящему звонку от этой площадки и если вы что-то ответите неправильно, ваше объявление не опубликуют, сочтя вас за риэлтора . Там как правило на 99% - собственники . Уж они то знают ВСЁ о своей квартире.
4. Есть три цены - "горящее, в рынке , и "я никуда не спешу " . В зависимости от того, будет ли у вас встречная покупка и исходите из цены .
Но будьте готовы, что меняется срок продажи.
В первом случае - до месяца.
Второй - месяца два три
Третье - овердохера .
5. Траты . В месяц у вас на рекламу будет уходить 5-7 тысяч минимум . Авито - 2300(у меня) само объявление + подъем чтобы было в топе просмотров (это от 400 до 1700, цена скачет потому что периодически бывают скидки на Авито на продвижение ) + Циан + Юла + Яндекс недвижимость.
6. Не скупитесь, позовите хорошего фотографа, у нас я нашел 1.500 час - это по знакомству, он сделал классные фото, клиент не любит мутные, темные фотографии и плюсом ваши просмотры от качественного фото вырастут . Да и 1500-2000 не те деньги, на которых тут надо экономить .
7. Не указывайте крайнюю низкую цену . Всегда (вот от слова совсем) будут торговаться, так что сделайте зазор в 200-300 тысяч .
8. Пишите правду в объявлении, клиент приедет и ВСЁ РАВНО увидит то, что вы скрыли или обманули.
9. Если есть время для переговоров и показов, начните с продажи самому, без риэлтора .С ними вы всегда успеете, а если предложение стОящее, они вас сами найдут .
10 . Укажите (ОБЯЗАТЕЛЬНО!!) в объявлении, что вы собственник.
11.(Забыл написать там, допишу тут) Используйте все максимально доступные способы для информирования о вашей продаже - это и объявления в домашних чатах Макс,телега и "растяжка" на балкон или наклейка на окно ,выходящее на улицу . Как пример
12. По "марафету" по квартире - разные суждения и оба имеют право на существование - кто-то делает предпродажный ремонт для привлечения покупателей, кто-то считает это пустой тратой денег, поскольку клиент может всё потом "переделать под себя ".
Прошел месяц, звонки есть, показы есть, продажи нету - мониторьте цены и как следствие (скорее всего) снижайте свою . Опять же - если срочная продажа.
Ну и вот Вам позвонил риэлтор . Встретьтесь обязательно, посмотрите на него, в телефоне вам все будут лить в уши , если не вызывает доверия - сразу нахер. Если ваше объявление "вкусное", то это не последний риэлтор .
Спросите в звонке, в курсе ли он цен по вашему району по вашей квадратуре, пусть до встречи сделает подборку , чтоб вы знали, с кем вы конкурируете.
Если интерес к вашей квартире большой ,то говорите то , что я вам указал выше(просто до этого я указывал в ветке) - "я не отказываюсь платить вам , но
-- Ваша комиссия сверху моей цены , я хочу ровно столько и не буду вам платить с этой суммы , сверху - пожалуйста"
- "Договор сотрудничества с Вами я подписываю на задатке , покажите клиенту фото" (скиньте агенту в телегу,Макс или Ватсапп) и если он готов выйти на задаток , то я ТАМ ЖЕ,на месте, подпишу с вами договор сотрудничества. "
Условно ваша квартира стоит 4.500(вы не опускаетесь ниже ), агент предлагает цену 4.700, оговаривает ее с вами перед показом ,чтобы вы сказали клиенту 4.700 .
Самое главное - НИКАКОГО ЭКСКЛЮЗИВНОГО ДОГОВОРА !!!!!! Это жёсткая кабала, вы в случае эксклюзива (пока действует договор)даже продав САМИ , все равно выплатите агенту комиссию , этим грешат Аякс и Этажи. Укажите агенту ,что договор должен быть ОБЫЧНЫМ , а не эксклюзивным . Если вы всё-таки не обратили внимание и подписали эксклюзив, а клиент появился и дал задаток - приезжайте в офис компании агента, расторгните договор, пока документы по вашей квартире будут находиться в стадии переоформления .
Чем всё-таки хорош ЭКСКЛЮЗИВНЫЙ ДОГОВОР и для кого он полезен - вы можете быть в другом регионе и вам неудобно показывать , и этим тогда занимается исключительно агент. Либо вы настолько заняты работой или заняты чем-то другим и у вас физически нету времени. Тогда да , эксклюзив полезен.
Это в том случае, если всё-таки вы не хотите продавать сами, тратить деньги на рекламу, то подписываете обычный договор с правом расторжения без каких-то условий.
Совет - начните сами . Если цена хорошая , то вы вполне обойдетесь без риэлтора . Просто, повторюсь, промониторьте цены, чтоб и не продешевить и не продавать вечность .
Что по железобетону? Пока акции падают, недвижка чувствует себя спокойно. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,247 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в сводном портфеле тоже. Не очень быстро, но верно.
Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.
🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.
Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.
⏳ Предыдущий срез был 17 июня. Новые покупки — относительно этой даты.
Фонды недвижимости занимают 14% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 16,66%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.
💼 Состав ЗПИФ-портфеля
ВИМ РД — 1 пай. Внутри БЦ и СК. Скоро будет гаситься и в последний год не будет выплат.
ВИМ РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Как РД, но ПРО. Тоже СК и БЦ. Кредит около трети СЧА.
Рентал ПРО ⭐️ — 130 паёв. Фонд с активным управлением и ротацией. Внутри 3 ЦОДа. ✅ Докупил 10 паёв.
СФН Современный 7 — 1 пай. Большой фонд с кучей СК внутри.
Парус-ЛОГ ⭐️ — 110 паёв. 2 СК внутри.
Парус-СБЛ ⭐️ — 20 паёв. Логистический парк Сбер-Логистики.
В этот раз я тупо повторил покупки начала июня, купив ровно всё то же самое. Продолжаю добивать ДВН и НОРД от Паруса, а также беру Рентал-ПРО, пока дёшево. Про все покупки (+ акции, облигации), читайте тут.
Парус-ДВН — 10 паёв
Парус-НОРД — 10 паёв
Рентал ПРО — 10 паёв
🛒 Планы и новости
Доля недвижки в портфеле выросла почти на 1% и стала намного ближе к цели! Но это всё случилось благодаря акциям и ОФЗ. Акции (тут неприличное слово) вниз, ОФЗ слегка подупали, а недвижка почти не снижалась.
Я продолжу покупать Парус-НОРД (в портфеле 70 паёв) и Парус-ДВН (тоже 70 паёв в портфеле). Их постепенно буду доводить до 100 штук каждого.
Также буду покупать Акцент 5 до 50 штук (в портфеле 30 паёв). Как вариант, САБ 3 или снова Рентал ПРО.
Завершилось формирование фонда недвижимости с гибридной инвестмоделью Авиум. Это фонд для квалов с офисами и машиноместами в БЦ Авиум в Москве. После ввода БЦ в эксплуатацию помещения будут сданы в долгосрочную аренду одному или нескольким якорным арендаторам. Целевая доходность фонда 32%. Посмотрим.
Парус в 4к2026 планирует запустить ЗПИФ с ТРЦ Жемчужина Плаза в СПб.
Парус-НиНо остался без кредитного плеча. Финальная пачка паёв распродана.
Если видели ещё какие-то интересные новости по недвигофондам, пишите!
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
🔥 Подписывайтесь на мой канал в MAX про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Также подписывайтесь на телеграм-канал. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi.
В СССР вчерашние школьники приезжали из небольших городов и деревень, поступали в институты и становились инженерами, врачами, учителями, учёными, а потом требовали отменить руководящую роль КПСС, чтобы жить в уютных домах, как в США? Им не понравилась жизнь в общежитиях и коммунальных квартирах?
Этот обзор свежих размещений должен был выйти ещё пару дней назад, но я был в таком афиге от летящего в бездну рынка акций (по 100 пунктов индекса в день!) и своего краснющего «дивидендного» портфеля, что пришлось несколько раз сдвигать публикацию и комментировать более насущные дела на бирже.
Вчера индекс Мосбиржи сделал короткую передышку и закрылся с нулевой динамикой. Поэтому смотрим на облигационный свежак. Как я повторяю ещё с середины 2023 года, не пренебрегайте облигациями! Это один из наиболее мощных инструментов сохранения капитала. Разумеется, если выбирать их грамотно и не лезть во всякую дичь.
Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.
🏗️ Джи Групп 2Р8 (флоатер)
● ISIN: RU000A10FGG1 ● Название: ДжиГр-002Р-08 ● Номинал: 1000 ₽ ● Объем: 2 млрд ₽ ● Купон: КС+350 б.п. ● Выплаты: 12 раз в год ● Срок: 3 года (1080 дней) ● Оферта: нет ● Амортизация: нет ❗Только для квалов
⏳Сбор заявок — 23 июня, размещение — 26 июня 2026.
🏢Джи Групп — относительно крупный региональный застройщик, присутствующий почти во всех отраслях строительства. Компания строит жильё под брендом «Унистрой», коммерческую недвижку с последующей сдачей в аренду, а также занимается индивидуальным жилищным строительством.
🇷🇺Основана в 1996 г., на сегодняшний день реализует проекты в Казани, СПб, Екатеринбурге, Махачкале, Уфе, Тольятти и Перми. Основной регион присутствия – Татарстан. Конечные бенефициары: Ильфат и Альберт Гильфановы.
Занимает 23-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге Единого ресурса застройщиков на июнь 2026.
⭐Кредитный рейтинг: BBB+ «стабильный» от Эксперт РА (понижен в апреле 2026) и А- «негативный» от АКРА (сентябрь 2025).
📊Согласно МСФО за 2025:
● Выручка: 43,9 млрд ₽ ( +25,6% г/г ) ● EBITDA: 11,1 млрд ₽ (+1,8% г/г ) ● Чистая прибыль: 2,4 млрд ₽ ( -47,3% г/г) ● Собств. капитал: 26,3 млрд ₽ ( -1,1% г/г ) ● Денежные средства: 2,97 млрд ₽ (-1,7% за год) ● Чистый долг минус эскроу: 30,7 млрд ₽ (рост в 3,1 раза!) ● ЧД/EBITDA: 2,8х (было 1,7х) ● Покрытие процентов ICR: ~1х (было ~1,6х)
Источник: отчет АО «Джи-групп» по МСФО за 2025
💰 ПКО АСВ 1Р5 (фикс)
● Название: АСВ-05-001Р ● Номинал: 1000 ₽ ● Объем: 500 млн ₽ ● Купон: до 24,0% (YTM до 26,83%) ● Выплаты: 12 раз в год ● Срок: 3 года (1080 дней) ● Оферта: нет ● Амортизация: нет ❗Только для квалов
⏳Сбор заявок — 26 июня, размещение — 30 июня 2026.
💼ООО «ПКО «Агентство Судебного Взыскания» с 2015 г. занимается коллекторской деятельностью. Более 90% выручки приходится на взыскания по договорам цессий, заключенным с банками и МФО. На конец 2025 портфель долгов компании составил 28,5 млрд ₽.
⭐Кредитный рейтинг: BB+ «стабильный» от НРА (май 2026).
📊Согласно РСБУ за 2025:
● Выручка: 2,81 млрд ₽ ( +21,1% г/г ) ● Чистая прибыль: 289 млн ₽ ( +37,3% г/г) ● Собств. капитал: 718 млн ₽ ( +67,5% г/г ) ● Денежные средства: 439 млн ₽ (+51% за год) ● Чистый долг: 2,90 млрд ₽ (+50% г/г) ● ЧД/EBITDA: 2,8х, ЧД/Капитал: 4х ● Покрытие процентов ICR: ~1,6х
Долг и денежные средства эмитента. Инфографика: канал «Бункер облигаций»
🎯Сравнение выпусков
🏗️Застройщик Джи Груп в 2025 г. растерял половину прибыли, вдвое сократились остатки на эскроу. А общий долг при этом даже чуть вырос (+12%), соответственно резко выросли процентные расходы (более чем в 2 раза).
Оба рейтинговых агентства настроены скептически из-за ухудшения покрытия процентов и высокого риска стройки в целом. ЭкспертРА в апреле снизил рейтинг с А- до BBB+, скорее всего через пару месяцев это может сделать и АКРА.
🌊Одновременно с флоатером должен был размещаться фикс 002Р-07 «для всех», но его перенесли на неопределенный срок.
👉Размещение — уже сегодня. Спред купона к КС в итоге сохранился на уровне 350 б.п., но мне он кажется недостаточным. С таким же спредом сейчас можно взять, к примеру, более благополучные недавние выпуски ПКБ 1Р10 (RU000A10EMF4) или ОДК 1Р4 (RU000A10FG68).
💸ВДО-фикс от ПКО АСВ выглядит интересней. Коллекторы за прошлый год прилично нарастили выручку, чистую прибыль и капитал, а также объем кэша на балансе. Правда, долги самой компании тоже растут, но метрики пока что находятся в адекватных пределах.
Книгу заявок соберут сегодня. Учитывая относительно хорошее соотношение риска и доходности, купон скорее всего заметно снизят.
🤷♂️Уважаемые неквалы, простите! Сегодня получился чисто наш квальский междусобойчик. Если хочется немного пощекотать нервы, то для вас есть застрявшие в «простыне» ВУШ 1Р7 (RU000A10FGU2) с купоном 22,5% и МГКЛ 1PS-03 (RU000A10FDE3) с купоном аж 26%!
Но оба этих не-квальских выпуска, как я уже ранее предупреждал — для тех, у кого высокая толерантность к риску и крепкие фаберже. Хотя сам я тоже облиги ВУШ держу, вот и проверю свои на крепкость.
👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
По моему мнению, такими изменениями можно, если не похоронить ещё одну нормальную программу льготной ипотеки, то выстрелить ей в обе ноги.
Напомню, что с 2021 года можно было взять в ипотеку 12 млн (Москва, СПб и их области) и 6 млн (остальные регионы) под 6% семьям с 1 ребенком до 7 лет с первоначальным взносом 2.4 млн и 1.2 млн соответственно (20%). Ипотеку давали на 30 лет, без изменения условий.
Теперь, с 1 июля 2026, семье с 1 ребенком можно будет взять:
12 млн под 12% с первоначальным взносом 2.4 млн (20%) в Москве и МО, Санкт-Петербурге и ЛО.
6 млн под 10% с первоначальным взносом 1.2 млн (20%) в остальных регионах
Всё это только на 15 лет, а далее ставка кредита изменится и будет равна ставке ЦБ + 2%
Для понимания порядка цен я нашёл стоимость квартир в Москве. Ниже таблица с ценами на жильё в Москве в зависимости от количества комнат. Медианная стоимость квадратного метра в Москве достигла 400 000 ₽ на вторичке и где-то в районе 500 000 ₽ в новостройках. Пруф и источник таблицы
Хочется спросить у тех, кто это придумал. В Москве и МО что можно купить за 12-18 млн кроме собачей будки эконом класса?
Если не будут сначала давать 12 млн, а потом добавлять к кредиту по 3 млн после рождения 2 и 3 детей, я тогда не понимаю где молодым родителям жить с 1-2 детьми, пока они "доделывают" детей, для получения максимальной суммы кредита.
❓Поскольку, я не особо разбираюсь в рынке недвижимости вне Москвы и МО, напишите в комменты, что вообще можно купить в вашем регионе за 6-10 млн? Достойное ли это будет жильё для семьи с 1-3 детьми?
