Компания решила распорядиться этой переплатой и обратилась в налоговый орган. И вот здесь возник спор.

Налоговая отказалась возвращать деньги

Инспекция сослалась на пропуск установленного законом срока.

Компания считала, что срок нужно исчислять с момента, когда была снижена кадастровая стоимость. Логика понятна - пока суд не установил новую стоимость объекта, налогоплательщик не мог точно знать, что у него возникнет переплата.

Суды трех инстанций первоначально согласились именно с таким подходом.

Но налоговая обратилась в Верховный суд. И там позицию судов признали преждевременной.

Позиция Верховного суда

Главный вывод заключается в следующем: само по себе решение суда о снижении кадастровой стоимости не переносит начало всех сроков на дату этого решения.

Верховный суд обратил внимание на то, что налогоплательщик заранее располагал информацией о кадастровой стоимости объекта. Более того, у него была возможность оспорить ее как в административном порядке, так и в суде. Поэтому своевременность действий по пересмотру кадастровой стоимости находится в сфере контроля самого налогоплательщика.

Причем здесь три года?

Здесь появляется статья 11.3 НК РФ. С 2023 года действует механизм единого налогового счета. При определении совокупной обязанности не учитываются суммы налога, подлежащие уменьшению по уточненным декларациям, если с момента истечения срока уплаты соответствующего налога до подачи уточненной декларации прошло более трех лет.

Есть исключения - в частности, когда налог пересчитывает сама налоговая либо когда суд восстанавливает пропущенный срок и признает причины пропуска уважительными.

Именно это ограничение стало принципиальным для рассматриваемого спора. Компания оспорила кадастровую стоимость только в 2021 году, а затем попыталась скорректировать налоговые обязательства за более ранние периоды. Верховный суд указал, что нижестоящие суды должны были проверить соблюдение трехлетнего срока с учетом того, почему налогоплательщик так поздно занялся пересмотром кадастровой стоимости.

Снижение кадастровой стоимости ничего не дает?

Снижение кадастровой стоимости действительно может привести к уменьшению налоговой базы и, соответственно, суммы налога. Но это еще не означает, что налогоплательщик сможет пересчитать любой предыдущий период, сколько бы времени с него ни прошло.

Нужно отдельно анализировать за какой период была изменена кадастровая стоимость; когда наступил срок уплаты соответствующего налога; когда налогоплательщик обратился за пересмотром кадастровой стоимости; когда были представлены уточненные декларации; не истек ли трехлетний срок; имеются ли основания для его восстановления.

То есть снижение кадастровой стоимости - это только первый этап.

Почему Верховный суд обратил внимание на действия самого налогоплательщика

Суды исходили из того, что переплата стала очевидной только после решения Самарского областного суда. Верховный суд с таким подходом автоматически соглашаться не стал.

Кадастровая стоимость была известна компании и до обращения в суд. Закон предоставлял ей возможность своевременно оспорить ее. Поэтому нельзя годами ничего не предпринимать, а затем после пересмотра кадастровой стоимости рассчитывать, что все налоговые последствия будут перенесены на дату судебного решения.

Именно своевременность действий налогоплательщика стала одним из ключевых вопросов, который нижестоящим судам пришлось оценить заново.

Что это означает для собственников недвижимости?

Если компания считает кадастровую стоимость завышенной, откладывать этот вопрос на несколько лет рискованно. Речь идет не только о возможности снизить будущий налог. Нужно заранее оценивать и перспективу перерасчета уже уплаченного налога.

Особенно это важно для организаций, владеющих коммерческой недвижимостью, поскольку налог на имущество в отношении определенных объектов рассчитывается исходя из кадастровой стоимости. Поэтому при принятии решения об оспаривании кадастровой стоимости имеет смысл сразу просчитать какие налоговые периоды потенциально затрагиваются и не возникнут ли проблемы со сроками.

Что в итоге решил Верховный суд?

Верховный суд отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. Причина - суды не проверили соблюдение срока с учетом того, что компания обратилась за оспариванием кадастровой стоимости лишь в 2021 году.

При новом рассмотрении судебные инстанции отказали «ЛИК-Сервису» в заявленных требованиях.

Вывод

Если кадастровую стоимость недвижимости удалось снизить, это действительно может уменьшить налог. Но рассчитывать на автоматический возврат всей переплаты за много лет назад нельзя. Чем позже собственник начинает оспаривать кадастровую стоимость, тем выше риск столкнуться с ограничениями по старым налоговым периодам.

Досье дела

Суд: Верховный суд РФ
Дата: 13 декабря 2024 года
Дело: № А55-28933/2023
Номер определения: № 306-ЭС24-15537
Суть спора: можно ли пересчитать налог на имущество и вернуть переплату за прошлые периоды после снижения кадастровой стоимости.
Позиция ВС: необходимо учитывать трехлетний срок и обстоятельства, при которых налогоплательщик поздно обратился за пересмотром кадастровой стоимости.

Раньше суды в таких случаях просто разводили руками: «Пропустили 6 месяцев с даты отчета оценщика — до свидания, платите». Но в 2026 году Конституционный Суд РФ наконец-то услышал налогоплательщиков и дал реальный инструмент защиты.

Разбираем, как это работает, кому поможет и куда бежать с бумагами.

Что именно изменилось?

Конституционный Суд в Постановлении от 14 июля 2026 г. № 48-П признал старый механизм несправедливым. Раньше жесткий шестимесячный срок привязывали к дате оценки в отчете оценщика, о которой вы могли даже не знать.

Теперь правило другое: у вас есть один год не с даты оценки, а с момента, когда вы узнали или должны были узнать о налоговых последствиях. Проще говоря, точкой отсчета считается дата получения того самого налогового уведомления.

Кому это реально поможет (а кому нет)

Важно сразу снять розовые очки. Это не всеобщая налоговая амнистия.

✅ Поможет: обычным физическим лицам (не ИП!), если архивная кадастровая стоимость до сих пор влияет на расчет земельного налога или налога на имущество физлиц.
❌ Не поможет: организациям (ООО) и индивидуальным предпринимателям. Для них правило не работает.
❌ Не поможет: при спорах о текущей (действующей) кадастровой стоимости. Речь только об архивной.
❌ Не поможет: если вы попытаетесь вернуть налог за период глубже трех лет до года подачи заявления. Бесконечно переписывать прошлое не получится.

Новый порядок: в суд сразу нельзя

Многие, узнав о годовом сроке, радостно бегут составлять административный иск. Стоп. Конституционный Суд четко дал понять: сначала — только через региональное уполномоченное бюджетное учреждение.

Прямой путь в суд без соблюдения этого внесудебного порядка просто заблокируют. Судебный спор возможен только после того, как это учреждение рассмотрит ваше заявление и вынесет решение.

Чек-лист действий для налогоплательщика

Если вы подпадаете под критерии, действуйте по шагам:

1. Зафиксируйте дату получения налогового уведомления. Это старт вашего годичного срока.

2. Проверьте налоговый период. Убедитесь, что он попадает в трехлетний лимит до года подачи заявления.

3. Закажите выписку из ЕГРН на оспариваемый объект.

4. Сделайте отчет независимого оценщика. Рыночная стоимость в нем должна быть определена именно на ту дату, которую вы оспариваете.

5. Подайте заявление в региональное бюджетное учреждение. Это обязательный этап для дальнейшей защиты прав.

Вернут ли деньги?

Да, установление рыночной стоимости вместо завышенной архивной — это законное основание для перерасчета налога. Однако возможность зачета или возврата переплаты зависит от общих сроков, установленных Налоговым кодексом. Чудес не бывает, бюрократия работает по своим строгим часам, но шанс вернуть свое есть.

Я часто разбираю подобные кейсы на консультациях. Если вы хотите глубже погрузиться в тему налоговых споров и защитить свои деньги, рекомендую мои книги: https://taplink.ru/profile/17472522/pages/

А если налоговая уже пришла с проверкой или вы получили требование о доплате из-за завышенной кадастровой стоимости, не тяните время. Профессиональная помощь при налоговых проверках здесь: https://taplink.cc/nalogpro

Практический вывод

Государство дало рабочий инструмент защиты, но он работает только при строгом соблюдении сроков и процедур. Не ждите, пока «само рассосется». Получили странную квитанцию с космическими цифрами — действуйте последовательно и спокойно.

А вы уже проверяли кадастровую стоимость своей недвижимости в этом году? Делитесь в комментариях, были ли у вас случаи, когда налог на квартиру или участок полностью терял связь с рыночной логикой?

1. Амурская область — 3 года для всех.

2. Астраханская область:

· 3 года — для всех

· 0 лет — для детей-инвалидов и их законных представителей (с 2026 года).

3. Забайкальский край:

· 1 месяц детям-сиротам и переселенцам из аварийного фонда.

4. Иркутская область:

· 3 года — для всех

· 1 год — при продаже жилья для обеспечения детей сирот.

5. Камчатский край — 3 года при продаже для обеспечения детей сирот.

6. Кемеровская область – Кузбасс — 1 год при продаже жилья для обеспечения детей-сирот (с 2024 года).

7. Красноярский край — 1 год при продаже жилья для обеспечения детей-сирот (с 2025 года).

8. Карачаево-Черкесская Республика — 3 года для всех.

9. Ленинградская область — 3 года (ожидается принятие закона о 1 годе для детей-сирот).

10. Магаданская область — 3 года для всех.

11. Новосибирская область — 3 года для всех.

12. Омская область — 3 года при продаже для обеспечения детей сирот.

13. Республика Алтай:

· 3 года — для всех

· 1 месяц — при продаже для обеспечения детей-сирот (при отсутствии признаков предпринимательства).

14. Республика Бурятия — 1 год для всех (с 2025 года).

15. Республика Крым — 1 год при продаже для обеспечения детей сирот.

16. Республика Саха (Якутия) — 1 год для всех.

17. Ростовская область — 0 лет при распределении долей с использованием маткапитала.

18. Самарская область — 1 год для пострадавших участников долевого строительства (с 2025 года).

19. Сахалинская область — 1 год при продаже для обеспечения детей сирот.

20. Севастополь — 3 года для всех.

21. Ставропольский край — 3 года для всех.

22. Томская область — 1 месяц при продаже для обеспечения детей-сирот (с 2024 года).

23. Ханты-Мансийский АО – Югра — 3 года для всех (только для жилья на территории региона).

24. Чукотский АО — 1 месяц при продаже для обеспечения детей сирот.

2. Кадастровая стоимость: не везде действует правило 70%

Общеизвестно: если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог считают от 70% кадастра. Однако с 2025 года регионам дали право повышать этот коэффициент. В 2025 году 8 регионов установили коэффициент 1 (то есть 100% кадастра), а с 2026 года к ним присоединились еще 7.

Полный перечень регионов, где применяется 100% кадастровой стоимости:

С 2025 года:

1. Санкт-Петербург

2. Республика Карелия

3. Республика Татарстан

4. Республика Крым

5. Краснодарский край

6. Архангельская область

7. Астраханская область

8. Калининградская область

С 2026 года:

1. Воронежская область

2. Курганская область

3. Курская область

4. Новгородская область

5. Новосибирская область

6. Ростовская область

7. Тюменская область

Важный нюанс: коэффициент применяется по месту регистрации продавца, а не по месту нахождения квартиры. Если вы зарегистрированы в Краснодарском крае (где 100%), а продаете квартиру в Самарской области (где пока 70%), налог все равно посчитают исходя из 100% кадастровой стоимости объекта .

Пример из практики: Квартира с кадастровой стоимостью 5 млн рублей продается за 4 млн. В регионах с коэффициентом 0,7 налоговая база составит 4 млн, поскольку 4 млн (цена продажи) > 3,5 млн (70% от кадастровой стоимости). В регионах с коэффициентом 1 база составит 5 млн.

3. Риски при занижении цены в договоре

Практика указания заведомо низкой цены в договоре с целью ухода от налогообложения создает серьезные риски. Налоговые органы располагают инструментами для проверки подобных схем, что может повлечь доначисление налога и применение штрафных санкций.

4. Неотделимые улучшения: могут ли они считаться доходом

Иногда стороны оформляют отдельный договор на компенсацию стоимости ремонта. Важно понимать, что такие выплаты могут быть квалифицированы налоговым органом как доход продавца, если не будет представлено убедительных доказательств обратного.

5. Особенности налогообложения детских долей

При продаже недвижимости, где выделены доли несовершеннолетних, обязанность по уплате налога (и подаче декларации) возникает и в отношении этих долей, если срок владения ими не превышает минимального. Исключения существуют, но требуют правильного документального подтверждения.

6. Взаимозачет при одновременной продаже и покупке

Ситуация, когда в одном году гражданин продает одну квартиру и приобретает другую, часто вызывает вопросы. Многие ошибочно полагают, что покупка автоматически освобождает от налога при продаже. На самом деле налоговый вычет при покупке и налог с продажи — это разные механизмы, и их корректное применение требует грамотного заполнения декларации.

При планировании продажи рекомендуется предварительно проконсультироваться со специалистом, чтобы корректно оценить свои налоговые обязательства с учетом региона проживания и конкретных обстоятельств сделки.

Иногда мне кажется, что оценщик чем-то напоминает Золушку в финальной части сказки. Мачеха просит ее натянуть хрустальный башмачок на лапищу одной из своих дочерей, и ей это на краткое время удается. Только оценщика просят, кто натянуть, а кто-то наоборот ужать несчастный башмачок ещё на пол размера. Но сходство, увы, весьма относительное. Оценщику не светит выйти за принца и поселиться во дворце, оставив сводную сестру одну гипсовать искалеченную неудачной примеркой ногу. А вот получить от него по шее за попытку обмана вполне вероятно.

И все же оценщика многие воспринимают именно так. И это настолько стало общим местом, что даже сами оценщики стали себя воспринимать "адвокатами стоимости". Я понимаю чувства некоторых простых граждан. Не хочется платить много бывшему родственнику при разделе, или родному государству при приватизации. Не хочется платить большой налог, а хочется, чтобы банк дал побольше денег в кредит. И раз уж все равно нужно платить оценщику, так пусть он постарается! В этом, увы, корень зла и суть противоречия между общественной задачей оценщика и его частным финансированием.

Конечно и суды и иные ответственные инстанции это давно поняли и не воспринимают оценщика иначе, как беспринципную шельму, которая за деньги нарисует, что угодно. Государственные заказчики - солидные и умные (казалось бы) люди вообще смотрят на оценщика, как на официанта, заказывая ему не только нужное блюдо, но и степень прожарки: "Тут нужно поднять всё процентов на десять. Это позволит нам пополнить бюджет в нужном объеме." Но, друзья мои, ведь это же позор!

Такой заказчик примет от оценщика любую лажу, когда результат его устраивает. А если нет, самый трудоемкий и скурпулезный анализ будет поставлен под сомнение: "Это недостаточно достоверно. Принесите мне независимую экспертизу вашего отчёта за свой счёт".

Поэтому оценщик никакой не адвокат. А, так как быть холуем, выполняющим любые мечтания барина, ему не только тошно, но и не безопасно, то приходится ему поневоле принимать роль гончей собаки, для которой всегда важно знать заранее, куда гнать зайца. И всё-таки оценщик находится по отношению к ней в более выгодном положении. Если не уверен, что сможет "догнать дичь", то может и отказаться от погони вовсе. Хотя заказчики попадаются всякие. Есть и такие, которые сообщают о своих "особых пожеланиях", когда контракт подписан и расторгнуть его без крупного штрафа нельзя. А вот тут и нужно идти к адвокату.

По материалам телеграм-канала "Пенки оценки" https://t.me/penki_ocenki

Проще говоря, согласно пункту 8.1 статьи 408 , с 01.01.2017 года сумма налога на имущество физических лиц не может превышать сумму за предыдущий налоговый период более чем на 10% при повышении кадастровой стоимости и неважно, насколько она выросла. Мы, как физические лица, каждый год платим максимум в 1,1 раза больше от суммы предыдущего года. В большинстве случаев кадастровая стоимость растёт быстрее чем на 10% в год, и за 8 лет разница в расчёте налога с применением пункта 8.1 и без него может составить более 100%. Именно эту разницу ощутил я и ещё множество собственников квартир в многоквартирных домах.

Несколько звонков и ответы на официальные запросы помогли прояснить ситуацию, оказывается:

Государственная кадастровая оценка проводится раз в четыре года, и кадастровая стоимость при такой оценке меняется с 1 января. Но кадастровая стоимость может измениться и в середине года в нескольких случаях: при изменении характеристик объекта, исправлении ошибок в ЕГРН или при оспаривании кадастровой стоимости в суде.

Налоговое законодательство устроено таким образом, что если кадастровая стоимость меняется не 1 января, то пункт 8.1 не действует и налог считается по полной. ФНС в этом случае ничего сделать не может.

Оказалось, что у моей квартиры кадастровая стоимость изменилась в сентябре 2024 года. Удалось выяснить, что тогда были внесены в ЕГРН координаты придомового участка. По документам участок стал ближе к остановке, школе и т.п. Именно эти величины входят в формулу оценки.

Все инстанции сделали всё правильно, законодательство не нарушено — просто такой закон.

Я пытался сослаться на Конституцию, дискриминацию и всё такое… Но можно не переживать: так как узнал, что в будущем в остальных районах так же запланировано уточнение координат.

Некоторые сотрудники учреждений говорят, что такое произошло и в других регионах, и там как-то сумели решить проблему, но как именно распространятся не стали.

Что это — спланированная схема очередного скрытого налога или безразличие руководителей исполнительных учреждений, незаинтересованных в решении проблем населения?

Я совсем не юрист, про ЕГРН слышал только один раз, когда покупал эту квартиру. Поэтому стратегия расплывчатая: собрать копии документов, на основании которых внесены изменения в ЕГРН (будет сложно, так как это не частный дом), собрать все отписки, в которых ссылаются на точное соблюдение законов, привязать это к нарушению конституционных прав (физически ничего не поменялось, а налог существенно вырос; в соседнем доме налог за такую же квартиру в разы ниже). Направить обращение в конституционный суд или в управление ФНС, может ещё куда.

Ожидание: верховная инстанция направит обращение в региональные ФНС, в котором будет корректное толкование налогового кодекса, что даст возможность применять пункт 8.1 для расчета налога в подобной ситуации.

Может кто-то уже сталкивался и как-то решил?

PS

До Спортлото жалобы пока не спустились