Мы разбирали уже много разных дел с покупкой квартир, где потом покупатели оставались без денег и жилья. Случаи бывают разные, но эта ситуация из Санкт-Петербурга побила всех, ведь после покупки квартира просто исчезла. И дело тут вовсе не в мошенниках, и даже не в мистике.

Прежде чем начать, приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

Что случилось?

Некая женщина получила в наследство большую квартиру площадью 208 кв. м. в Санкт-Петербурге.

Спустя некоторое время она решила подзаработать и разделить квартиру на четыре отдельные. Для этого в помещении сделали перепланировку, ремонт, все узаконили, после этого новые квартиры поставили на кадастровый учет, зарегистрировали права собственности и выставили на продажу.

Одной из квартир заинтересовался некий мужчина, гражданин Б. На первый взгляд для покупателей все выглядело нормально: квартиры стояли на кадастровом учете, сведения были в ЕГРН.

Б. приобрел квартиру, передал деньги, подписали договор, переход права собственности оформили.

Но потом в дело вмешалась администрация Василеостровского района Санкт-Петербурга.

Она обратилась в суд и потребовала признать недействительной перепланировку, снять новые квартиры с учета, прекратить права собственности и признать недействительными все договоры купли-продажи.

Что решили суды?

Как выяснилось, перепланировка, на основании которой одна квартира превратилась в четыре, не была согласована надлежащим образом.

Для постановки на учет квартир в Росреестр подали акт приемки после перепланировки. Однако он оказался поддельным: по данным администрации, такой акт комиссией не оформлялся, а приемка работ вообще не проводилась. Администрация оказалась вообще не в курсе о перепланировке.

Покупатель Б. пытался защититься тем, что сам перепланировку не делал, квартиру купил уже в таком виде и является добросовестным приобретателем.

Также он представил заключение эксперта о том, что текущее состояние квартиры соответствует строительным, санитарным и пожарным нормам и не нарушает права третьих лиц.

Однако суд все равно поддержали администрацию: признал недействительным акт приемки объекта после перепланировки, признал недействительными сведения о квартирах в ЕГРН, прекратил права собственности на эти помещения и признал недействительными договоры купли-продажи.

Вместо четырех отдельных квартир снова должен существовать один исходный объект недвижимости, а покупатели просто лишились своих квартир.

По идее, они вправе взыскивать уплаченные за квартиры деньги с прошлой собственницы, все это затеявшей. Но получится ли это сделать — большой вопрос (Определение Третьего КСОЮ по делу N 88-25537/2024).

**********

Приглашаю вас в мой ТГ-канал, где я ежедневно пишу о новинках законодательства, интересных делах, государстве, политике, экономике. Каждый вечер — дайджест важных новостей государственной и правовой сферы.

**********

В соцсетях сообщают, что с 1 июля в России якобы начнутся массовые проверки квартир для выявления незаконных перепланировок. Авторы постов пугают жильцов ужесточением требований и тотальным контролем.

Как на самом деле

Это фейк. Мосжилинспекция опровергла эту информацию, отметив, что пользователей таким образом вводят в заблуждение:

«В некоторых СМИ и социальных сетях активно распространяется фейковая новость о том, что с 1 июля вступают в силу новые регуляторные меры, направленные на жесткий контроль за использованием жилых помещений. Жителей вводят в заблуждение, анонсируя ужесточение требований к переустройству и перепланировке в квартирах москвичей, а также массовые проверки квартир с помощью цифровых технологий», — отмечается в сообщении пресс-службы ведомства.

Российское законодательство строго запрещает плановые массовые проверки жилых помещений, а Конституция РФ гарантирует гражданам неприкосновенность жилища. Любые контрольные визиты возможны лишь исключительно в рамках внеплановых мероприятий при наличии веских оснований.

Жилищная инспекция может провести проверку только при конкретных условиях. Поводом служат выявленные несоответствия в ЕГРН или бюро технической инвентаризации (БТИ). Также инспекторы приходят по факту официальных обращений соседей, управляющих компаний или органов исполнительной власти.

Правила переустройства действительно существуют, но они не меняются радикально. Например, в Москве действует постановление правительства №508-ПП, которое четко регламентирует недопустимые работы. К ним относятся устройство кухни или санузла над жилой комнатой нижних соседей, объединение балкона с внутренним помещением, перенос радиаторов на лоджию и демонтаж вентиляционных коробов. Эти нормы действуют давно и не являются новыми «репрессивными мерами».

Источник опровержения

КонсультантПлюс: «Конституция Российской Федерации» (принята всенародным голосованием 12.12.1993 с изменениями, одобренными в ходе общероссийского голосования 01.07.2020)

КонсультантПлюс: «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 02.05.2026)

mos.ru: № 508-ПП от 25.10.2011 Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах

Всем доброго дня, стал обладателем квартиры в новостройке в долг на много лет и вот уже какой день не можем определиться с женой по планировке, вообщем имеется комната 5 метров на 5,8 метра в свободной планировке с тремя окнами, хочется получить комнату ребёнку, комнату с кроватью 2,1х1,7 и вместить диван с теликом, знаю что комнаты клетушки получатся, но что поделать, знаю что накидают в панамку как любят на Пикабу, но тем не менее выслушаю советы, критику, может среди них и появятся дельные предложения.

Вот такое придумали

Вот так придумали, двери будут в углу между кроватей

Соседи кидали, но хотелось бы выход на балкон из спальни а не из детской

В идеале бы так, но никто не даст перенести кухню

От застройщика

Семья вложила силы и средства в ремонт, сделав квартиру мечты: расширили кухню, объединили балкон с комнатой, перенесли санузел. Но об этих изменениях стало известно представителям жилищной инспекции. И вот они уже стучатся к вам в дом, и теперь вам грозят штрафы, предписания вернуть всё как было. Да и квартиру в таком виде не удастся продать!

Такая история — не редкость. Многие владельцы жилья начинают ремонт, не задумываясь о правилах перепланировки. Разберём 5 самых распространённых ошибок, которые могут обернуться серьёзными последствиями.

1. Снос несущей стены

Думаете, можно просто взять и снести стену, чтобы расширить комнату? Осторожнее: если эта стена несущая, последствия могут быть очень серьёзными! Это одна из самых опасных ошибок при перепланировке. Запомните: демонтаж несущей стены без согласования и усиления конструкции ЗАПРЕЩЁН. Ведь это может привести к появлению трещин на стенах и потолке, нарушению целостности конструкции дома и даже угрозе обрушения перекрытий. А это – риск для жильцов всего дома.

Наказание:

• штраф до 50000 руб.;

• предписание восстановить стену за свой счёт;

• в крайних случаях — судебные иски от других собственников.

2. Перенос кухни над жилой комнатой

Запрещается размещение кухни над жилыми помещениями в квартирах соседей снизу. Данное ограничение особенно строго применяется к газифицированным помещениям.

Кухня, ванная комната и санузел относятся к «мокрым» зонам — помещениям с подводкой водопровода и канализации, к которым предъявляются повышенные нормативные требования.

Ключевое ограничение: не допускается расположение «мокрых» зон (кухни, ванной комнаты и санузла) над жилыми комнатами нижних этажей. Последствия нарушения: выдача предписания о восстановлении исходной планировки, возникновение сложностей при реализации квартиры.

3. Объединение балкона с комнатой

Желание увеличить площадь за счёт балкона понятно, но полное объединение (с демонтажем подоконного блока и порожка) часто противоречит нормам. Ведь это может привести к теплопотери в квартире и подъезде, повышении нагрузки на балконную плиту, промерзанию стен и появлению плесени, нарушению теплового контура здания.

Объединение балкона (лоджии) с жилым помещением допускается исключительно при наличии официального согласования перепланировки. При этом полный демонтаж стены между балконом и квартирой, как правило, запрещён. Что грозит: штрафы, предписание восстановить перегородку, проблемы с управляющей компанией.

4. Расширение санузла за счёт жилой площади

Увеличение ванной комнаты или туалета возможно не всегда. Нельзя сделать так, чтобы ванная, туалет или кухня находились прямо над жилыми комнатами. Это строго запрещено – такие правила прописаны в официальных документах (например, в Постановлении Правительства РФ № 47 и СанПиН 2.1.2.2645‑10).

Есть только одно исключение: если у вас двухуровневая квартира, то можно разместить туалет или ванную над кухней – это допускается.

А ещё запомните: расширять кухню или санузел можно только за счёт вспомогательных помещений – например, коридора или кладовой. Никак иначе! Последствия нарушения: отказ в согласовании перепланировки, сложности при продаже, риск затопления соседей.

5. Отсутствие согласования перепланировки

Самая распространённая ошибка – начать ремонт без согласования проекта, а то и вовсе без проекта!  В итоге вы не сможете продать квартиру, а потенциальный покупатель – оформить на нее ипотеку. При выявлении нарушения вам грозит штраф и предписание вернуть планировку в исходный вид.

Подписывайтесь на наш канал – впереди ещё много полезных советов о ремонте и законодательстве в сфере недвижимости!

«Мы уже всё выбрали, просто закройте сделку по документам».

Из вашего выбора на плане уши торчат. Так не пойдёт.

Привет, Пикабу. На связи Виктор Платонов и агентство недвижимости ЭВО из Санкт-Петербурга. Продолжаю пересказывать кейсы из своей практики, про то, как за красивыми фотографиями в объявлении иногда прячутся детали, которые могут стоить нервов и денег. Располагайтесь!

Сегодня – про бдительность и очень приятную экономию.

***

Знакомьтесь, наша героиня, допустим, Екатерина. Молодая, целеустремлённая, с мечтой о своей первой квартире в Питере. И с молодым человеком, с которым они уже присмотрели «ту самую» – светлую, уютную, в хорошем районе.

Девушка пришла к нам с запросом, который звучит почти как комплимент рынку: «Мы нашли квартиру, цена нас устраивает, просто хотим, чтобы сделка прошла безопасно. Юридическое сопровождение – и всё».

Казалось бы, идеальный клиент: не торгуется до хрипоты, не требует скидок за «ну пожалуйста», доверяет. Работа должна была пойти по накатанной: проверка документов, договор, выход на сделку.

Но если бы всё было так просто, риэлторы бы остались без работы, а я – без историй для вас.

Мы договорились о повторном совместном просмотре – следующим днём, при другом свете, чтобы увидеть квартиру «без прикрас». Параллельно я с коллегами зарылся в документы.

И мы заметили что-то не то...

***

Первый звоночек: в техническом плане и в реальности – расхождения. Не критичные на первый взгляд, но заметные: перенесена перегородка, объединён санузел. Красиво, удобно, просторно. Но… не узаконено.

Для человека, который покупает квартиру «для жизни», это не просто бумажка. Это потенциальный головняк в будущем: проблемы с продажей, с ипотекой, с соседями, с управляющей компанией. А если сильно не повезёт, можно схлопотать предписание вернуть всё «как было» за свой счёт.

Я сразу обозначил Екатерине ситуацию:

– Смотрите, квартира классная, но есть нюанс. Его можно решить, но нужно понимать, во что это выльется.

Девушка немного растерялась:

– А мы думали, всё чисто… И что теперь, отказываться?

Ну нет. Никаких отказов от мечты. Но есть, о чём повоевать! У нас было два фронта работ, цена и законность.

Изначально Екатерина не планировала торговаться. Но когда на чаше весов появился риск и будущие расходы на узаконивание, мы аккуратно вернулись к диалогу с продавцами. Без давления, с аргументами: «Ребята, объект отличный, но новому собственнику предстоит работа с документами. Давайте найдём компромисс».

Итог первых переговоров: минус 150 000 рублей от первоначальной цены. Уже приятно, правда?

Фронт второй – решение проблемы. Мы не стали оставлять клиента один на один с бюрократией. У нас есть проверенные партнёры – компания, которая занимается узакониванием перепланировок «под ключ». Быстро, прозрачно, с гарантией.

Мы получили расчёт: сколько стоит привести документы в порядок. И с этой цифрой в руках вернулись за стол переговоров.

– Смотрите, – говорим продавцам, – чтобы сделка состоялась без рисков для всех, нужно закрыть вопрос с перепланировкой. Мы готовы взять это на себя, но логично, если часть расходов будет компенсирована».

Итог вторых переговоров: ещё минус 100 000 рублей.

Математика простая: 150 000 + 100 000 = 250 000 рублей сэкономлено.

Причём части этой суммы хватило, чтобы покрыть стоимость узаконивания. То есть Екатерина получила квартиру мечты по цене ниже рынка, решённую проблему с документами до сделки и на сдачу спокойствие за будущее!

***

Здесь всё сложилось успешно. Настолько, что спустя месяц Екатерина снова вышла на связь, уже с новым пожеланием.

– Вы не могли бы помочь мне продать мою старую однокомнатную квартиру?

Для меня это лучшая оценка работы. Не отзывы (хотя и они приятны, чего греха таить), а возвращение. Если клиент, получив результат, возвращается снова, значит, мы сделали всё правильно.

Берегите себя и свои квадратные метры! Агентство всё ещё моё, кейс мой, тег «моё».

Это не просто мемуары. ЭВО существует уже 15 лет, и активно работает даже сейчас. Есть необходимость продать, сдать, купить квартиру? Пишите, пообщаемся по вашему вопросу.

И если у вас тоже есть «история с перепланировкой» или вопрос по сделке, пишите в комментариях. Разберём, подскажем, обсудим!