Но когда речь зашла об оплате основной части, представители компании (ну в офисе продаж) начали очень сильно настаивать на наличных. Я этот вариант не рассматриваю, страшно. В руках таких денего никогда не держал. Тогда они предложили прямой перевод по договору купли-продажи. А вот вариант с аккредитивом они, наоборот, не продвигают. Что, странно, потому что этот вариант как раз и создан для подобных историй, потому что эскроу на сделки с готовыми домами не распространяется. Я не дольщик.

Я почитал в интернете и побеседовал с банком: прямой перевод — да, это существующая практика, если вы уверены в застройщике и если договор грамотно составлен. Но меня смущает, что в офисе застройщика не хотят пользоваться аккредитивом.

У кого есть мысли: почему так происходит? Что в этом аккредитиве такого, из-за чего застройщик хочет прямой перевод?

Повторюсь: я пробивал компанию по публичным и по своим каналам. Вплоть до того, что у меня и у президента компании-застройщика нашлись общие знакомые! Косяков именно с тем, что кидали людей, за ними не замечено. Разные истории про управляющую компанию, про район и т.д. — это уже этап эксплуатации жилья, а не этап покупки.

Что посоветуете? Стоит ли соглашаться на прямой перевод или всё-таки настаивать на аккредитиве?

Нашелся покупатель обговорили все нюансы, медленно, но верно вышли на сделку, покупатель предложил оформить через нотариуса, а мы с женой не возражали, а чего там кормить всех же надо и нотариусов. Прописываем условия, цену и порядок расчетов. Покупатель сообщает, что монеты хранит в Альфа-Банке, и хочет открыть аккредитив там, чтобы не переводить в другой Банк и не попадать на доп. комиссии и дополнительные расходы, мы с женой не особо были этому рады, так как с Альфа Банком у нас отношения не сложились, но счета были открыты. Стиснув зубы соглашаемся, что пусть Альфа-Банк выступает Банком- эмитентом и исполняющим, тоже не хотелось носиться с переводом туда сюда или с бумагой ездить из одного в другой Банк, так как ставки по депозитам плюс минус везде рыночные.

18.02.2020 подписываем ДКП у нотариуса, а покупатель открывает депонированный (покрытый) аккредитив, высылает документы нотариусу об открытие и параллейно нам. Все идет по плану, покупатель ждет квартиру, а мы ждем деньги.

19.02.2026 нотариус сообщает, что договор купли-продажи был зарегистрирован в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и право собственности перешло от продавцов к покупателю. Высылает архивный файл с ЭЦП и всем необходимым для проверки выписки из ЕГРН, чтобы предоставить в Банк и получить монетки. Взглянув на время, понимаю, что осталось 2 часов и бежать сломя голову нет смысла, оставил вопрос на следующий день, а чего там сложного то ? Пришел в Банка показал паспорт, ДКП и передал выписку из ЕГРН со всеми ключами и ЭЦП, и через пару часов монетки упадут на счет, но мои знания и хотелки, оказались слишком большими и трудными для Альфа-Банка.

20.02.2026 день приключений и чистосердечных признаний, о своей не компетентности сотрудников Альфа Банка. Я как честный и добропорядочный гражданин, а еще и ленивый, чтобы не бегать дважды звоню на горячую линию АО "Альфа-Банка" по телефону 8-495-788-88-78 для получения консультации о порядке предоставления документов для раскрытия аккредитива. Милая девушка берет паузу, что-то проверят, и сообщает, что можете документы предоставить в любой офис. Прикинув время, рабочую нагрузку и сдвигая обед, решил зайти в офис рядом с местом работы. Захожу счастливый, потираю руки, документы на месте, паспорт на месте, файлы электронные на месте. (Офис АО "Альфа-Банка" по адресу: Москва, Совхозная улица, 39, 1-й этаж) сейчас быстренько все сдам и вечером можно уже денюжку на депозитик закинуть, пока ставки не упали. В офисе оживленно, очень много граждан из СНГ, делают биометрию и денежку домой на родину переводят, все быстро легко на планшетах и ноутбуках. Дожидаюсь своей очереди, подходит молодой человек, интересуется с чем я пожаловал. Я объясню, что вот принес документики, примите пожалуйста и отдайте мне мои монетки, я все выполнил, как прописано в вашей бумажке на которой стоит печать. Молодой человек берет паузу и скрывается за дверь подсобного помещения или руководителя, ожидаю, мало ли чего случилось, живот прихватил или слово новое услышал. Спустя минут 10 возвращается и гордо заявлет : "Мы документы по аккредитивы не принимаем, у нас нет компетентных сотрудников по этой части, Вам надо проследовать в ипотечный центр, где-то там на Варшавке". В этот момент у меня задергался левый глаз, что значит нет компетентных сотрудников ? Проверить мой паспорт, сделать скан-копию оригинала ДКП и дать адрес куда направить архивированные файлы с электронной выпиской из ЕГРН и ключами ЭЦП , для проверки ее действительности и направить все это по внутренней почте или прикрепить в АБС Банка для дальнейшей проверки, оказывается на столько сложно, что не хватает компетенции. Пытаюсь уточнить, у молодого человека, куда мне дальше путь держать, чтобы все же монетки свои законные забрать, но и данный вопрос застал молодого человека врасплох и попросил подождать, так как пойдет узнает у БигБосса в какое эротическое путешествия меня отправить в какой офис. Понимаю, что дело может затянутся, параллельно звоню на горячую линию, где меня неоднократно переключат с одного на другого специалиста, а в конце концов гордо озвучивают, что Вам надо поехать в ипотечный центр, но он уже закрыт. Я выдерживая максимально деловой стиль общения, интересуюсь, а какой график работы и когда я смогу посетить и по какому адресу, мне сообщают, отдыхайте до вторника, денег вам все равно не видать офис закрыт на праздники.

Мораль всей Басни такова, денег своих я не увижу ближайших еще дней 5-6, а это извините, простите, потеря 25 тыс руб. за эти дни на ровном месте, как расчет сделан ? Да легко, берем 14 мнл. руб. ставку 15 % годовых и на 5 дней. любой калькулятор это посчитает. Может конечно это и копейки для ТОП менеджмента Банка, но для обычных граждан России в регионах это почти месячная зарплата, и как говорится 25 тыс на дороге не лежат, и карман не жмут.

А теперь главные вопросы к глубокоуважаемому Альфа-Банку:

1. Кто мне возместит понесенные финансовые потери в размере 25 тыс ? Могу даже подсказать, там как минимум у двух сотрудников Банка зарплата не соответствует занимаемой должности и компетенции.

2. Очень жду ответа на сайт Банки. ру.,

С Уважением ко всем,

Бывший банковский сотрудник

Чтобы решить проблему срока раз и навсегда, можно было бы использовать вариант бессрочного аккредитива. Я не встречал на рынке предложений подобного рода, но реализовать бессрочный аккредитив можно было бы следующим образом:

1. Открывается аккредитив сроком на 1 неделю за N рублей.

2. В договоре аккредитива прописывается, что по окончании срока аккредитива договор автоматически продляется ещё на 1 неделю, при этом сумма в N рублей списывается со счёта аккредитива.

3. Автопродление действует до тех пор, пока оно не "сожрёт" все средства на счёте аккредитива.

Такой способ гарантировал бы, что, во-первых, ни одна из сторон не затягивала бы с завершением сделки (иначе одна из сторон получит меньше денег, чем было положено изначально на счёт аккредитива), а во-вторых, продавец был бы защищён от проблемы обычных срочных аккредитивов, когда сделка не укладывается в срок аккредитива.

Допустим, что проблему срока мы решили. Но в этом случае встаёт проблема раскрытия аккредитива в пользу покупателя. Другими словами, чем больше срок аккредитива (тем более, если он бессрочный), тем тщательнее в договоре аккредитива необходимо продумать условия, при которых покупатель сможет забрать свои деньги досрочно.

Минимизация рисков по условиям раскрытия аккредитива

В договоре аккредитива надо прописать два основных условия: при каких событиях деньги переводятся на счёт продавца, а при каких - возвращаются покупателю.

Важно! В договорах аккредитива обычно прописывается пункт, что агент-посредник НЕ НЕСЁТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ за проверку предоставляемых сторонами сделки документов для раскрытия аккредитивов.

Что это означает? К примеру, сделка по покупке квартиры. Условие раскрытия в пользу продавца: необходимо предоставить выписку из ЕГРН о том, что перешёл переход права собственности.
Может ли продавец подделать эту выписку? Безусловно! На электронных выписках не ставится никакая печать. Если агенту-посреднику предоставить поддельную выписку, он не обязан проверять, что переход права собственности произошёл в реальности. И если он переведёт продавцу сумму со счёта аккредитива, то всё будет в рамках договорённостей.

Какой можно сделать отсюда вывод? Необходимо минимизировать вероятность того, что будут предоставлены поддельные документы.

Я вижу это так: если есть возможность нотариально заверить документы, то это надо прописать в договоре аккредитива. Т.е. чтобы продавец или покупатель предоставляли нотариально заверенные документы.

На примере той же сделки с недвижимостью можно прописать следующие условия раскрытия аккредитива:

1. В пользу продавца: продавец предоставляет нотариально заверенную выписку из ЕГРН о переходе права собственности.

2. В пользу покупателя: покупатель предоставляет нотариально заверенный отказ Росреестра в регистрации перехода права собственности.

А что делать, если нотариус не заверит документы? К примеру, какой-нибудь акт-приёма передачи, выписку со счёта и т.п.
Готового решения у меня нет, но есть основные мысли:

1. Не прописывать в условиях раскрытия зависимость от другой стороны: никаких требований присутствия второй стороны (она может не захотеть прийти) или подписи второй стороны (она может не захотеть расписаться).

2. Прописывать в условиях раскрытия только те документы, получить которые не составит проблем и которые сложно подделать.

Какие альтернативы?

Для себя считаю максимально безопасным способом проводить сделки через нотариуса (если наличка) или через нотариуса с депозитом (если через безнал), но с депозитом нотариусов гораздо меньше. Почему нотариус? Он хотя бы проверяет документы, которые заверяет. К тому же, проще найти одного нотариуса, которому доверяешь, чем найти агента-посредника в громадной организации, такой как банк.

А что если вообще без нотариуса и аккредитива?

Безусловно, в договоре можно (и нужно) прописать пункт, что в случае отстуствия оплаты товара по истечении, скажем, 10 календарных дней договор купли-продажи автоматически считается расторгнутым и покупатель обязан вернуть товар продавцу.

Однако решитесь ли вы судиться с другой стороной, чтобы получить своё законное обратно? Ведь суды могуть затягиваться, товары могут портиться при возврате, а деньги могут исчезать в карманах родственников/знакомых. Лучше всё продумать заранее, чем понадеяться на авось и расхлёбывать потом.