Красивый рендер? Есть. Презентация на 40 слайдов? Тоже есть. Реклама запущена.
А дальше начинается самое интересное: как довести потенциального арендатора от «выглядит неплохо» до реальных переговоров?
В коммерческой недвижимости одной картинки мало. Нужно обсудить трафик, аудиторию, свободные площади, условия, соседей, планы развития - и желательно не в переписке из 27 сообщений.
Для этого и существуют отраслевые выставки.
Например, NATMALL - площадка, где встречаются владельцы и представители коммерческой недвижимости, ритейл, общепит, сервисы и компании, которые ищут новые точки для развития.
Со стендом можно сразу показать объект, рассказать о свободных площадях, провести несколько переговоров подряд и понять, насколько ваше предложение вообще интересно рынку.
И всё это - не растягивая процесс на месяцы.
Вместо того, чтобы ждать, когда нужный бренд случайно увидит рекламу вашего объекта, можно просто встретиться с его представителями лично на NATMALL.
Знакомый снимал офисное помещение за 22 т.р. Небольшая фирма. В офисе команда из трёх человек. Помещение во дворах, в здании, квадратов 20, правда с отдельным входом. Плюс уборщица за 5 т.р. Плюс кнопка охраны и сигнализация за 2 т.р. или 3,5 т.р.
Собственник говорит: буду аренду поднимать на 10%. Мой знакомый:
- Сейчас ситуация с бизнесом швах, я ведь могу и съехать. Я тоже переживаю не лучшие времена.
- Да куда ты съедешь?
Переезжает в офисный центр. Там заполнение площадей далеко от 100%. Плюсы: район лучше, площадь чуть больше, красивый вид из окон (первая линия), вся сумма в договоре, уборка помещений включена, охрана и сигнализация включены (охранник на 1-м этаже сидит), сумма аренды 18000 руб.
Спрашиваю:
- Нашёл собственник арендатора?
- Неа. Я его объявления мониторю. Да и кого он найдёт в запинду такую? Я 10 или 12 лет сидел у него. Чего ещё надо было человеку? Мне надо было раньше съезжать. Сам я об этом не думал. Волшебный пинок помог.
Продолжаю подсвечивать для вас интересные не-типовые варианты инвестирования, про которые не так часто пишут брокеры и аналитики. Сегодня разбираем фонд коммерческой недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от УК «Акцент управление активами».
В основном ЗПИФы недвижимости доступны только квалам, зато фонд от Accent — исключение. Его могут приобрести даже неквалифицированные инвесторы, что сразу дает заметный плюс к ликвидности паёв.
Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.
📦Что внутри фонда «Акцент 5»?
В основе фонда – один крупный и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Расположен в Московской области на 32 км Симферопольского шоссе.
Склад современный, построен в 2018 году и обеспечен долгосрочным арендным договором с моноарендатором – известной федеральной логистической компанией «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в своем сегменте в РФ).
📊Параметры объекта:
● Класс А (сухо, ровные полы, высокие потолки). ● Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём. ● Договор аренды – неразрывный до 2032 года с индексацией по ИПЦ без ограничений.
У логистического парка хорошая транспортная доступность благодаря близости крупных транспортных узлов в южной части Московской области.
Инфографика: презентация УК Accent
💼Об Accent
Accent – российская компания, оказывающая услуги управления инвестициями в коммерческую недвижимость институционального качества. На рынке с 2007 г., имеет 18 лет опыта в недвижимости. Под управлением больше 270 000 м² недвижимости и 31 млрд ₽ активов.
Интересный момент: Accent – единственные на рынке, кто во все проекты и ЗПИФ инвестирует наравне с пайщиками. Цитируя знаменитого Нассима Талеба, «их шкура тоже в игре», т.е. компания разделяет риски вместе с инвесторами.
Инфографика: презентация УК Accent
⚙️Параметры фонда
Старт торгов состоялся 23 декабря 2025. Стиль инвест-стратегии — «core» (Базовый). Он предполагает инвестиции в действующие стабилизированные объекты недвижимости высокого инвест-качества.
● Название: ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» ● Тикер: XACCSK ● ISIN: RU000A10DQF7 ● УК: ООО «Акцент Управление Активами» ● Цена пая: ~1050 ₽ ● Оценочная стоимость актива: 5,9 млрд ₽ ● Целевая доходность: 20-21% ● Целевая рентная доходность: 12-13% ● Прогноз роста стоимости актива: 8-9% ● Доступен для всех инвесторов
Представлен у всех популярных брокеров, кроме Т-Инвестиции.
Фонд выплачивает пайщикам доход ежемесячно, а арендная ставка ежегодно индексируется на размер ИПЦ.
● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, в стакане всегда стоит маркетмейкер. Также обратный выкуп паев (например, если быстро нужен крупный объем) возможен через УК. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую, поэтому для выхода на заявленные параметры по доходности срок владения паями должен быть от года и более.
● Комиссии УК. Включают плату за управление (1% от СЧА) и успех (10% от прибыли). Доходность спрогнозирована УЖЕ с учетом комиссий, но не забываем про НДФЛ.
● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендатором, рост ставок ЦБ. Но подчеркну, что в случае с «Акцент 5» (XACCSK) единственный арендатор (лидер отрасли) арендует объект минимум до 2032 года с регулярной индексацией.
🎯Резюме
Фонд «Акцент 5» (XACCSK) — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Инвестор зарабатывает на ежемесячных выплатах (аренда) и росте стоимости пая (переоценка активов).
Большой плюс фонда — это отсутствие кредитного плеча, объект на 100% обеспечен собственным капиталом инвесторов. При этом сама УК инвестирует вместе с пайщиками, разделяя и риски, и успех фонда.
Это т.н. «мультифонд». УК может докупать новые объекты со временем, и это плюс к диверсификации: если будет несколько складов, риски снизятся.
📈Обгонит ли такой ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество — это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов — недвижимость.
👉Подписывайтесь на мой телеграм или МАХ — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Вопрос: Торговый комплекс «Центральный» в Уфе много лет считался проблемным активом. Как вы сами сформулировали бы исходную точку этой истории?
Станислав Клейменов: Это крупнейший торговый комплекс в самом центре Уфы, фактически связующая ткань исторического городского рынка и современного ритейла. Для уфимцев «Центральный» — не просто точки аренды, а привычная городская среда. К моменту, когда мы вошли в дело, это был классический пример долгого финансового стресса: огромный объем кредитов, накопленные обязательства, в том числе как поручителя по строительству выставочного комплекса «Уфа‑Экспо». По сути, объект жил на пределе прочности и по экономике, и по доверию кредиторов.
Вопрос: Вы упомянули поручительство по «Уфа‑Экспо». Насколько именно эта история утяжелила ситуацию?
Станислав Клейменов: Существенно. Торговый комплекс выступал поручителем по крупным кредитам под строительство «Уфа‑Экспо», и когда проект начал испытывать давление, кредитное плечо фактически легло на баланс «Центрального». Для классического торгового объекта такая нагрузка нетипична. Рынок — это про оборот, ритейл и аренду, а не про финансирование капиталоемких девелоперских проектов. Итогом стало признание ТК «Центральный» банкротом и возбуждение дела, в котором суд назначил арбитражного управляющего — члена нашей саморегулируемой организации.
Вопрос: Ваша роль в этой истории не ограничивалась статусом президента СГАУ. Насколько ваш личный опыт повлиял на стратегию в деле «Центрального»?
Станислав Клейменов: Я в банкротстве больше двадцати лет, начинал еще в конце 1990‑х на предприятиях реального сектора, где приходилось одновременно разбираться и с производством, и с долгами, и с отношениями с государством. По образованию я юрист, позже получил дополнительную подготовку в сфере антикризисного управления и корпоративных финансов. Работал и как арбитражный управляющий, и как консультант по сложным реструктуризациям, участвовал в десятках процедур внешнего управления и финансового оздоровления. Поэтому, когда коллега — управляющий по «Центральному» — пришел за поддержкой, мы сразу смотрели на ситуацию не как на «ликвидацию с распродажей», а как на шанс для реабилитации бизнеса.
Вопрос: Процедура пришлась на период COVID‑19, когда торговые центры закрыли. С точки зрения антикризисного управления это вообще была решаемая задача?
Станислав Клейменов: Если смотреть формально — практически нет. Мы вошли в дело с объектом, обложенным долгами, и через несколько месяцев весь рынок торговой недвижимости «выключили из розетки». Для любого ТЦ это почти смертельная комбинация. С точки зрения риск‑менеджмента это тот случай, который проще признать безнадежным и готовиться к распродаже активов. Но как раз здесь и проявляется смысл антикризисной профессии. За годы работы я привык иметь дело с предприятиями, где «обычных решений» уже не осталось. И в «Центральном» мы сознательно выбрали сложный сценарий — не сдавать объект, а перезапускать его в условиях пандемии.
Вопрос: Что стало основой стратегии спасения?
Станислав Клейменов: Два ключевых элемента: люди и право. Во‑первых, мы максимально сохранили коллектив и текущую операционную деятельность. Любой торговый комплекс без людей — это просто коробка из бетона и стекла. Во‑вторых, мы очень жестко и последовательно использовали инструменты, которые дает Закон о банкротстве: реструктуризацию, торги по правам требований, возможность по‑новому выстроить отношения с основными кредиторами. Наша команда в СГАУ много лет специализируется именно на реабилитационных стратегиях, и этот опыт оказался критичным.
Вопрос: Как вы искали и мотивировали инвесторов на вход в столь проблемный актив?
Станислав Клейменов: Это был классический разговор с профессиональными инвесторами в дистрессе: мы честно показывали структуру долгов, перспективы торгового объекта в центре миллионного города и сценарий выхода из кризиса. Инвесторы зашли на понятный им инструмент — выкуп долгов на торгах с дисконтом. Их логика проста: живой торговый комплекс с восстановленным денежным потоком стоит дороже, чем разрозненные активы после конкурсного производства. Наша задача как управляющих — сделать так, чтобы этот сценарий был юридически и экономически реализуемым.
Вопрос: Переговоры с кредиторами, особенно с налоговой, традиционно считаются самым сложным этапом. Как вам удалось добиться рассрочки?
Станислав Клейменов: Это была, пожалуй, самая тонкая часть работы. С банками и частными кредиторами можно говорить языком рисков и доходности, с налоговой — языком правоприменения и бюджетной дисциплины. Мы предложили понятный план: сохранить работающий объект, который генерирует налоговую базу, и в рамках этого плана погасить задолженность поэтапно. В итоге удалось согласовать рассрочку по налогам на несколько лет и выстроить график расчетов с остальными кредиторами. Это не вопрос чудес, это вопрос качественной юридической техники, прозрачной экономики и репутации команды.
Вопрос: В прошлом году суд утвердил мировое соглашение и прекратил дело о банкротстве. Насколько такой результат вообще типичен для российской практики?
Станислав Клейменов: Это скорее исключение. По статистике, менее десятых долей процента дел о банкротстве в стране заканчиваются восстановлением платежеспособности и прекращением процедуры. В большинстве случаев речь идет о конкурсном производстве и ликвидации бизнеса. Когда мы говорим о мировом соглашении и реальной реабилитации — это штучные кейсы. Для меня как для практика это подтверждение того, что институт банкротства можно и нужно использовать не только как инструмент закрытия компаний, но и как инструмент их спасения.
Вопрос: Если говорить шире: как опыт «Центрального» ложится на вашу общую практику в СГАУ?
Станислав Клейменов: В СГАУ мы изначально строили культуру профессионального антикризисного управления, а не формального сопровождения процедуры. У меня за плечами крупные промышленные и инфраструктурные проекты, участие в разработке методик по реструктуризации задолженности, работа в экспертных советах и преподавание на программах по банкротству и антикризису. Этот опыт мы передаем коллегам через систему обучения и внутреннего контроля качества. «Центральный» — хороший пример того, как команда, умеющая работать с экономикой, правом и человеческим фактором, может развернуть ситуацию, которая изначально выглядит безнадежной.
Клейменов Станислав Сергеевич президент РОСГАУ
Вопрос: Что этот кейс означает для города и для рынка в целом?
Станислав Клейменов: Для города — это сохраненный рынок, к которому привыкли горожане, и сотни рабочих мест. Для бюджета — это налогоплательщик, который продолжает работать. Для рынка — сигнал, что банкротство может быть не концом, а инструментом реорганизации. Когда профессиональное сообщество, инвесторы и государство начинают смотреть на банкротство как на шанс, а не только как на похороны бизнеса, появляются такие истории, как «Центральный».
Вопрос: Если сформулировать один главный вывод для собственников проблемных активов — какой он?
Станислав Клейменов: Не тянуть до точки невозврата и не бояться слова «банкротство». Приходить к профессионалам на стадии, когда еще можно говорить о реструктуризации, а не только о продаже остатков. Как показывает опыт и «Центрального», и многих других дел в моей практике, кризис — это не приговор, если им занимаются вовремя и системно.
Что по железобетону? Первый миллион в марте был взят, начинается второй! Я ведь повысил целевую долю недвигофондов вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,057 млн, и в нём есть новые покупки.
Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 13 штук, я выбираю те, что платят ренту.
🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента.
Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.
⏳ Предыдущий срез был 17 марта. Новые покупки — относительно этой даты.
Фонды недвижимости занимают 11,29% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,22%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.
💼 Состав ЗПИФ-портфеля
РД — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).
ЗОЛЯ и ТРМ уже по 70 штук в портфеле, планирую дойти до 100. Это бетонная задача номер один. Нужно ещё по 30.
Триумф могут продлить путём голосования до срока в 49 лет. Не знаю, ТЦ вообще так долго стоят или нет? Паи Триумфа распроданы. Голосовать не буду, мои 70 паёв погоды не сделают.
17 апреля появится новый ЗПИФ Парус-НиНо, там нижегородский склад, арендованный Озоном. Планирую его купить.
Акцент 5 повысил листинг на бирже до 2 уровня. Неплохо. Пока не покупаю, продолжаю наблюдение.
Начал формироваться ЗПИФ Озон-Саларьево. Фонд от самого Озона. Не изучал ещё, что там. Кто в курсе?
Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!
🔥 Подписывайтесь на мой телеграм-канал про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость. Не открывается ссылка? В тг-поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX
Возвращаемся к одному из самых главных и «вечных» мировых инвестиционных активов — недвижимости. Пока акции и облигации в наших портфелях скачут вверх-вниз, иметь островок финансовой надежности точно не помешает.
Таким физическим активом, который существует в реальности и приносит деньги «здесь и сейчас», к примеру является складская коммерческая недвижимость, а также торговые и офисные площади. Сегодня у меня обзор на очередной интересный инструмент из этой ниши.
Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!
⛵️Ранее я уже рассказывал про фонды Паруса: мы детально разбирали фонд «Парус-Красноярск» и «Парус-Триумф». Это так называемые монофонды, они содержат в себе конкретные объекты коммерческой недвижимости.
Например, актив в фонде Парус Красноярск — это современный логистический парк недалеко от Красноярска, а в фонде Парус Триумф — торговый центр «Триумф Молл» в центре Саратова. Эти фонды регулярно выплачивают дивиденды своим держателям, а дивиденды, в свою очередь, формируются из арендных выплат. Поэтому такие фонды называются рентными.
📦Что внутри фонда «ПАРУС-МАКС»?
Фонд Парус Макс (не путать с популярным нынче мессенджером!) необычен тем, что это не просто типовой фонд, а фонд верхнего уровня, или «фонд фондов».
В ЗПИФ Парус Макс компактно «упакованы» все 8 монофондов от УК Парус.
✅ В чем основная «фишка» Парус Макс? Каждый монофонд от УК Парус является рентным, т.е. владеет одним объектом коммерческой недвижимости, сдает ее в аренду, а доход от аренды выплачивает держателям ЗПИФ.
Вы знаете, что я очень уважаю диверсификацию активов при инвестировании. В случае с ЗПИФами, для диверсификации приходится брать сразу несколько фондов. Возникает регулярный денежный поток, который надо реинвестировать. А еще инвестору прилетают налоги с каждого дивиденда ЗПИФ.
Комбинированный фонд Парус Макс решает эти ключевые проблемы:
1️⃣ Хорошая диверсификация по объектам. Внутри лежат фонды в разных регионах, с разными арендаторами.
2️⃣ Автоматическое реинвестирование выплат обратно в ЗПИФы монофондов. Не нужно тратить время на реинвест.
3️⃣ Отсутствие налогов с дивидендов. Поскольку все дивы реинвестируются, фонд по закону освобожден от уплаты налогов.
Источник: сайт УК Parus Asset Management
⚙️Параметры фонда
Старт торгов состоялся в сентябре 2024 г. В фонде собрана вся коммерческая недвижимость PARUS, сбалансированная по отраслям и объектам. В основном это склады (72%), но также есть торговые центры и офисы.
● Название: «ПАРУС-МАКС» ● ISIN: RU000A108VR7 ● УК: Parus Asset Management ● Расчетная цена пая: 1645 ₽ ● Стоимость чистых активов: 2,35 млрд ₽ ● Комиссия: 0% от СЧА* ❗Только для квалов
*Комиссии отдельных монофондов уже «вшиты» в фонд, то есть какую-то дополнительную комиссию за эту «матрешку» с держателей не берут.
💰Годовая доходность фонда составила целых 42,2%! Показательно, что прогноз УК в +35% годовых был сильно перевыполнен. В этом есть и минус: такой резкий взлёт “подгрыз” будущую прогнозную доходность, на ближайшие 3 года она составляет 20,3% годовых. Что, согласитесь, тоже очень неплохо на фоне вкладов и облиг.
● Ликвидность. Паи торгуются на бирже, но объемы не очень высокие. Продажа по справедливой цене может занять некоторое время. Но это не спекулятивный актив, а покупка вдолгую.
● Комиссии УК. Они есть у всех фондов внутри Парус Макс и включают плату за управление и успех. Доходность спрогнозирована УЖЕ с их учетом.
В фонде Макс нет комиссий (кроме минимальных 1000 ₽ в месяц, “размазанных” на весь фонд). При этом в монофондах не берется комиссия от СЧА, только success fee (10% от прибыли) и фиксированная плата за управление (10 млн на фонд).
● Нет выплат. В отличие от остальных фондов, Макс все выплаты реинвестирует. Единственный способ получить доход — это продать паи.
● Рыночные факторы. Снижение спроса на аренду, досрочное расторжение договоров арендаторами, рост ставок ЦБ. Но благодаря диверсификации объектов, эти риски сглаживаются.
● Только для квалов. Увы, покупка ЗПИФа доступна не всем. Если вы ещё не квал, то читайте инструкцию и приступайте к окваливанию.
🎯Подытожу
Фонды PARUS — инструмент для инвестиций в коммерческую недвижимость класса А. Комбинированный фонд Парус МАКС при этом снимает с инвестора необходимость регулярного реинвеста выплат, оптимизирует налоговую составляющую и обеспечивает хорошую диверсификацию по объектам.
Если ЦБ и дальше будет смягчать политику, это повысит привлекательность фондов недвижимости. При низких ставках денежный поток ценится больше, а недвижимость стоит дороже.
📈Обгонит ли ЗПИФ доходности по вкладам и облигациям? Возможно. Но, на мой взгляд, не это главное. Основное преимущество — это диверсификация вложений, которая добавляет в портфель самый фундаментальный и надёжный класс активов — недвижимость.
Я долго отмахивался от таких ЗПИФов, но теперь, пожалуй, пора присмотреться.
👉Подписывайтесь на мой телеграм или Макс — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Нужны советы, наставления и экпертный опыт по такому вопросу.
Муж загорелся идеей купить коммерческое помещение с арендаторами в виде пвз всех трех гигантов - вб, ям, озон. Находится в соседнем доме.
Это в Москве. Помещение подвальное, ок 300м, не на главной улице, но очень проходимое, вокруг жилые дома. Стоит 20 млн за все, или можно за 7 купить по отдельности.
Ни я, ни муж никогда таким не занимались. Всегда работали в найме, поэтому коммерческой жилки у нас нет.
Честно не знаю, откуда эта идея вообще пришла, но он ее мусолит уже не первый месяц.
Обещанная доходность - по 150 тыс/мес (комуналка отдельно) с каждого арендатора.
Теперь по нашим доходам (а то знаю Пикабу: сейчас начнется, что мкжик зарабатыает - он и решает, не лезь): я зарабатываю в 3 раза больше мужа. И этот доход от арендаторов будет немогим больше, чем 1,5 моих зп с премиями (в пересчете на месяц).
Бюджет у нас общий. Накопления достаточные, чтобы купить это помещение целиком, и еще немного останется.
Именно поэтому мое слово будет решающим.
Но, повторюсь, я в это никогда не влезала, с подобными бизнес-схемами дел не имела, работаю в очень далёкой от этого области.
Поэтому пытаюсь понять: насколько это все реально и не замануха?
Может у кого-то есть опыт, поделитесь?
Какие расходы тянет за собой владение ком.недвижимостью, надо ли открывть юр.лицо для этого? Реально ли получить такой доход в виде аренды или там будут куча налогов и каких-либо проблем с условными проверками разными службами, штрафы за которые придется платить нам, как владельцам помещения? Что с ним делать, если арендатор съедет? Кроме пвз там особо и не сделаешь ничего толкового.
Сейчас деньги просто лежат на вкладах, %% по которым с каждым месяцем всё меньше. Может действительно есть смысл купить ком.недвижммость?
