Всем Пикабушникам и тем, кто хочет купить квартиру или вообще интересна тема недвижимости. Я занимаюсь новостройками с 2017 года. Ранее работал у крупного застройщика, а потом ушел в свободное плавание.
Хочу рассказать Вам, как формируются цены на недвижимость.
Максимально кратко!!! Уделите минуту времени и можете написать комментарий так это или нет. Я просто делюсь своим опытом в этом.

Смысл недвижимости в России в том, что цены не зависят вообще ни от покупательской способности, ни от развитой инфраструктуры... Рынок формируется за счёт искусственного повышения цен и искусственной ценности недвижимости... Создаются фейковые объявления, которые ломают рынок недвижки. Например: В начале 2020 года однушка 3 ляма. Далее запускается процесс облапошивания населения. Один ставит цену в 3,9 млн. рублей фейковую. Тот кто продает рядом с этим объявлением уже реальную квартиру ставит 3,7 лямов, хотя хотел выставить или продавал изначально за 3,1. Ставит естественно дешевле, раз конкурент 3,9 поставил. Ставит 3,7 лямов... Дальше по цепочке... В выигрыше застройщики, люди с бабками, которые понимают принцип, покупают за любые деньги. Дальше механизм работает по кругу в повышении цен. В начале 2021 года ставят 4,7 млн. рублей и погнали все ставить. Итог: за год цена подскакивает от 500 до 1 млн. рублей... Тот кто с бабками, ждёт 3 года и продает потом за 6 млн. рублей или дороже... Выхода из ситуации нет... Работает система много лет... Богатые богатеют, бедные в заднице.

Поэтому, когда я подбором занимаюсь квартир в Новостройках Екатеринбурга. Всегда спрашиваю цель покупки. От этого и уже подбирается объект. Есть с быстрым ростом, есть с медленным ростом. Мониторят цены, кто постоянно в теме недвижимости крутиться... Всегда выгоднее покупать для сдачи комнаты, для инвестиций развивающие районы. Если есть бабки всегда покупают Центр. Он дорожает больше всего... Всем Спасибо за внимание))) Жду комментарии и Ваше мнение!

ПОДЕЛИТЕСЬ ПОСТОМ С ДРУЗЬЯМИ КОМУ ИНТЕРЕСНА ТЕМА НЕДВИЖИМОСТИ!!!

Всем неравнодушным поставлю лайк!!! :)

Привет, Пикабу! Хочу поделиться свежей историей о том, как крупные вывески агентств недвижимости и личные «юристы по сопровождению» защищают не ваши миллионы, а исключительно свой карман. Надеюсь, мой опыт убережет кого-то от потери денег и судов.

Предыстория:

Решил купить квартиру в Подмосковье г. Пушкино, ее выставил на продажу офис «Самолет Плюс» Загорянский. На Авито, до просмотра: «Здравствуйте

Документы

Договор долевого участия

Единственный собственник

Никто не зарегистрирован

Свободная продажа

Показ в любое время

Звоните

По документам все чисто».

Ответили и на ЦИАН: «Здравствуйте! ДДУ», на просмотре также говорили о первом собственнике и чистоте документов. Заключили соглашение о задатке, я перевел продавцу 50 000 рублей, через сбербанк, расписка на руках. Срок выхода на сделку — до 1 августа.

Прописали в нем обязанность предоставить справки ПНД и НД, до подписания основного договора.

Для подстраховки я нанял юриста из другого известного агентства.

Круг первый: Ложь на старте

В процессе подготовки документов выясняется, что текущий продавец — НЕ первый собственник и покупал квартиру НЕ по ДДУ. Дом уже давно сдан, а продавец купил её по обычному договору купли-продажи (ДКП) у какого-то дольщика. То есть цепочка удлинилась, риски выросла.

Круг второй: Мой юрист играет против меня

После получения проекта ДКП, где было написано, что у меня аванс 200 000 рублей, начал задавать вопросы, моя юрист, вместо защиты моих интересов начала... давить на меня! Дрожащим голосом в голосовых сообщениях она пыталась внушить мне: «Ой, да какая вам разница, внесете 150000 рублей до сделки, так работает агентство, могут письмо гарантийное дать. И вообще, у вас в расписке написан аванс, а не задаток, вы ничего не докажете!». Пришлось ткнуть её носом в фото соглашения, где черным по белому написано: ЗАДАТОК. Юрист просто хотела быстрее закрыть сделку, получить свои 50к комиссионных и умыть руки.

Круг третий: Справки ПНД из параллельной вселенной
Поскольку доверие к риелторам упало в ноль, я сам решил посмотреть на документы, увидел справки ПНД и НД из Москвы. В соглашении о задатке написано, что продавец официально прописан в Астрахани (за 1300 км отсюда). По закону и судебной практике справка должна быть строго из гос. диспансера по месту прописки. Риелторы долго юлили, врали, что «запрос в Астрахань отправлен и там всё ОК». Подмосковные и столичные врачи физически не имеют доступа к региональным базам и не знают, состоит ли человек на учете в Астрахани. На мой закономерный отказ риелтор начала хамить и заявила: «Мы всё выполнили! Не придешь на сделку — вызовем заказным письмом».

Финал:

Не хочу выходить на эту мутною сделку по вине стороны продавца (предоставление ложных данных об объекте и отказ предоставить легитимные медицинские документы). Предложил вернуть задаток мирно через Сбербанк, отправил продавцу сообщение: «Я, ФИО, согласен на расторжение соглашения о задатке от 1.07.2026 по соглашению сторон. Подтверждаю готовность принять возврат суммы задатка в размере 50000 рублей без удвоения. Направляю реквизиты для возврата: карта Сбербанка привязанная к номеру …., получатель ИОФ(та же карта , с которой переводился задаток 1.07.2026) После получения перевода обязательства сторон считаю прекращенными, претензий к друг к другу стороны не имеют».

В ответ риэлтор — нужно подписать еще какое-то «соглашение о расторжении» (в котором они наверняка хотят прописать, что я не имею претензий и добровольно дарю им 50 тысяч). Послал их в суд. Через день продавец прислал фото заказного письма, где приглашает на сделку 15.07.2026. Я ответил: Согласно ст. 381 ГК РФ, если сделка сорвана по вине продавца, задаток возвращается в двойном размере (100 000 рублей).

Уважаемое руководство «Самолет Плюс» , как вам работа ваших сотрудников в Московской области? Нормально продавать квартиры по левым справкам, посылая сообщения, что это с ответом с места регистрации?

Юристы Пикабу, подскажите, у кого был опыт взыскания двойного задатка через суд при умышленном сокрытии рисков продавцом? Или как безопасно выйти из этого без потерь?

Далеко-далеко в тундре, за полярным кругом, на побережье Карского моря расположился славный городок N, в котором намедни и случилась сия замечательная история, в ходе которой я узнала о новой схеме развода от риелторов. История довольно длинная, если интересно, садитесь поудобнее.
Задумали мы с семьей поменять регион проживания, и я выложила объявление о продаже квартиры. Естественно, планировался торг, т.к. квартира требовала вложений, но чтоб совсем в минус не уйти, установила среднюю по рынку цену. Начали поступать предложения от риелторов, они, значит, будут моё объявление показывать своим клиентам, а я после сделки им за это заплачу комиссию. Мы им отвечаем, что в услугах риелтора не нуждаемся, кто нуждается, тот пусть и платит.
Время шло, звонили и писали только риелторы, без нашего согласия на комиссию встречи они не назначали. Прикинув, что время уже поджимает, мы решили обратиться к риелтору уже за услугой по продаже квартиры. Ну и связались мы на свою голову с агентством А. Нам была озвучена стоимость услуг, а так же оговорено, что если покупатель приходит из другого агентства, то цена квартиры увеличивается на вторую комиссию (2/3 от их комиссии). Типа так они работают друг с другом все. Покупатель об этих комиссиях знать не должон, мы их обе оплачиваем после получения денег. Сомнительно, но окей. В договоре с агентством о второй комиссии была оговорка "в случае необходимости".
Теперь о цене квартиры. Моя цена, дескать, очень высокая, рынок сильно просел, за цену на 500 тыс. ниже с вами даже разговаривать не будут, плюс нужен ремонт, стройматериалы очень дороги нынче, ну и вам же надо быстро, давайте попробуем начать предлагать на 1,7 млн дешевле.
Я в расстройстве, но нам хотелось бы закончить эту эпопею до переезда. Риелтор спросила, какую минимальную сумму я готова получить на руки. Я назвала цену на 2 млн ниже от изначальной, и на которую сверху накручивались все комиссии.
Через два дня сообщают, что придёт клиент из другого агентства, ему озвучиваем цену на 600 тыс больше минимума, не торгуемся с ним, якобы риелторы и так со мной уже поторговались. Ок, он соглашается, мы рады, но ему не одобрили ипотеку, у нас отмена.
Приходят другие покупатели со своим агентом, им мы называем цену на 500 тыс выше минимума (все цены устанавливала нам наша агент), товарищи соглашаются, на сделку вышли в течение недели, довольно быстро.
На сделке присутствовала только агент покупателей, назвалась она сотрудником агентства А (с которым мы работали). Сделка успешно завершилась, я звоню своему агенту, благодарю за оперативность, и что до минимума цену не уронили, не зря свой хлеб едят, заслужили своё вознаграждение, агентство А - молодцы!
А мне говорят, да, мы молодцы, только вы не забывайте про комиссию агентству Б. Пу-пу-пу, приехали, какое такое агентство Б, с покупателями работал агент из агентства А! И вот тут началась свистопляска. Оказывается, покупатель-то изначально обратился в агентство Б, но т.к. агенты Б не могли/не хотели/болт забили, то передали клиента агентству А. Поэтому комиссию для агентства Б заплатите, пжалста. Стоп, ребята, даже если покупатель изначально пришёл в агентство Б, но его отправили в агентство А, и всю работу провело агентство А, то за что мы должны платить агентству Б? Уточняем у покупателей - отвечают, что всё это время общались с одним человеком, и это сотрудник агентства А.
Я снова задаю вопрос, кому и за что я должна платить? Агентству А мы оплатили стоимость их услуг по договору, агентства Б ни мы, ни покупатель не наблюдали. Начались звонки из агентства А, как так, мы же с вами договаривались, что будет две комиссии, мы честные люди, вас никто не обманывает, нам чужого не надо, мы для вас стараемся! Тут же подключилось агентство Б, дескать, они передали клиента агентству А, якобы они друг друга так выручают, но за определённую таксу (ну круто, при чем тут мы, это ваши взаимоотношения). Что агентство Б за такой короткий срок привело в порядок документы покупателя, ведь вам же надо было быстрее продать (для покупателя старался, пусть покупатель и платит, у нас с документами все в порядке, кстати, один собственник, прозрачная история, чистая продажа). Опять же, продать быстрее - это очень удачно получилось, но не было цели "вот прям щас за любые деньги", мы готовы были приехать обратно на сделку. И сроки тоже озвучивались в контексте "в ИДЕАЛЕ продать до этой даты". В итоге, мой супруг уже доносил до агентства Б, что лично мы их работу не наблюдали, при просмотре и согласовании цены нам про них не сказали, покупатели тоже о них не слышали. Ну а то, что они друг другу клиентов передали за денежку по-братски, ну мы сочувствуем, конечно, агентству А, но услуги агентства А мы оплатили в полном объёме. После чего звонила директор агентства А и вздыхала, как им до слёз обидно, что они так быстро всё сделали, продали дороже, чем мы хотели ("хотели" и были "готовы снизить цену" - это разные вещи), а мы вот так их "отблагодарили", они отработали буквально впустую. И что они могли бы пойти в суд, и там бы выиграли, но не будут из-за таких, как мы заморачиваться, мол они не обеднеют, а мы богаче не станем.
Вообще я вижу эту историю примерно так: мне нужно выкопать яму, я договорилась с работником за 100 тыс. Яма выкопана, но работник требует заплатить 170 тыс, потому что он привёл друга, с которым у него договорённость, и которого я даже не видела.
Вот мы сидим теперь и пытаемся понять, это развод был такой? Или это теперь нормальная практика и мы не правы? Кто что думает по этому поводу?

Познакомьтесь: это дятел. Трудяга, мечтатель и немного наивный романтик.

Переехав в соседний лес, он решил продать родовое гнездо в дупле векового дуба. Цель была амбициозная: купить модный импортный автожир, чтобы с шиком облетать окрестности и искать самых жирных личинок, как это делают крутые совы-бизнесмены.

Поскольку наш герой обычно витал в облаках, а в приземлённых лесных сделках разбираться не желал, то обратился к знакомому успешному риэлтору. Договор подписали быстро: эксклюзивное право продажи и крупная комиссия. Дятел наивно представлял, что за такие деньги риэлтор будет метаться по лесу как ошпаренный, свистеть во все клювы и поднимать переполох в кронах, чтобы срочно найти покупателя.

Но этот риэлтор — опытный коршун в перьях. Он работает не первый год и знает толк в «легких деньгах». В этом месяце он уже получил несколько шикарных авансов от других доверчивых дятлов, поэтому спешить ему было совершенно некуда. Его главная задача — не продать дупло, а привлечь новых неощипанных пернатых, чтобы заключить с ними выгодные договоры. Без этого потока через пару месяцев кран с деньгами пересохнет, и придется искать настоящую работу: самому строить гнезда и ловить букашек.

Изоляция

Первым делом коршун убедил растерянного дятла убрать свои объявления с топовых лесных площадок Авиато, Ципан и Домчирик. — Вы что, хотите продешевить?! — пафосно врал риэлтор, распушив перья. — Эта ваша самодеятельность отпугивает элитных покупателей! Когда они видят кучу объявлений от частника, то сразу чуют подвох. Ваши кустарные посты привлекают только мошенников и всякий сброд! Оно вам надо?!

Запуганный дятел всё удалил. А самодовольный хищник неспешно обзвонил знакомых стервятников и разместил объявления от имени своего «элитного агентства», чтобы контролировать каждый звонок.

Фильтрация клиентов

В течение пары месяцев коршун вёл бурную деятельность якобы в интересах дятла. Телефон в его офисе не умолкал, но реакция на звонки была разной.

«Алло! Я дрозд, плачу наличкой, всё оформляем через сову, забираю сегодня!» — бодро щебетал первый звонок. Коршун поморщился, словно съел несвежего жука. Быстрая сделка за наличку ломала типовой план: ему нужна была затяжная цепочка с ипотекой, чтобы заработать на каждом звене. — Скучный клиент, — смекнул он. — Никакой дополнительной выгоды. Нагрубил, кинул дежурное «перезвоним» и внёс дрозда в чёрный список.

Следом на линии появилась синичка. Она хотела ипотеку, но отказалась платить за «сопровождение». Коршун вздохнул и сунул её заявку в папку «На потом», которая пылилась в дальнем углу.

«Але! Здрасьте! Я чиж! Плачу наличку, составляйте договора, уплачу сколько надо!». Коршун повеселел, но всё равно внёс чижа в конец очереди. — Это слишком быстро, — пробормотал он. — На оформлении ипотеки не заработать и хороший поток пернатых по объявлению прекратится. Но тебя, чижик, я внесу в отдельную рубрику «Простаки с деньгами».

Далее чижу будут предлагать только проблемные, юридически «мутные» гнёзда, где ипотека не светит: продажа по доверенности без присутствия пожилой трясогузки, иностранного альбатроса или недееспособной галки, объекты с птенцами и яйцами кукушек… За счёт наивных чижей риэлтор блестяще сбывает неликвид, а повышенная комиссия с таких нечистых сделок покрывает иные упущенные выгоды.

Звонок четвертый: Голубь. Хочет ипотеку и согласен платить за «сопровождение». — О, это наш человек! — потирая крылья, решил коршун. Голубь отправился в середину списка: средняя прибыль, умеренные сроки.

Звонок пятый: Ворона. Настоящий звёздный час! Ворона хочет продать своё старое полугнездо, взять ипотеку на новое, полностью доверяет риэлтору, не задаёт лишних вопросов и согласна на двойную комиссию: и за продажу своего, и за покупку чужого. Коршун записал её в начало списка «VIP». Здесь ему светит максимальная прибыль и шикарная цепочка сделок с идеальным затягиванием времени.

Капкан

Спустя время коршун несёт дятлу радостную весть: — Нашёлся покупатель! Это ворона! Заключили предварительный договор, ворона внесла задаток. Всё, дятел попал в ловушку времени: теперь он вынужден ждать, пока ворона продаст своё полугнездо.

Начался отдельный акт, который тянулся месяцами. А коршун всё это время не снимал объявление дятла — так на дупло клюнуло ещё несколько десятков пернатых. Каждому хищник плутовски пел одну и ту же песню: — Квартира на стадии преддоговора, всё может сорваться... Но если хотите, давайте посмотрим её и другие варианты в соседних рощах? И, конечно, заключал с ними новые договоры, пугая перипетиями.

Наконец, на полугнездо вороны нашёлся воробей. Он тоже взял ипотеку и согласился на «сопровождение». Коршун оформил кредиты и для вороны, и для воробья, получив от любимого банка жирный процент за каждого ипотечника.

Итоги

Пока дятел полгода нервничал, терял перья от стресса и усердно долбил клювом на работе, цена желанного автожира ощутимо подскочила из-за санкций. Его мечта обесценилась из-за собственной наивности, но он этого даже не понял. Риэлтор же всё это время спокойно пил чай с элитными личинками и планировал отпуск в тёплых краях. За счет одного дятла он привлёк десятки новых клиентов, заработал чемодан денег и обеспечил себе будущее на годы вперед.

В финале дятел получил свои деньги. Их уже не хватало на автожир в желаемой комплектации, но... — Какой профессионал! — строчил дятел восторженные отзывы в лесных соцсетях. — Проводил просмотры каждый день, проработал сотни клиентов, создал невероятный ажиотаж и продал моё сложное дупло всего за полгода! Без него я бы точно не справился! Он даже рекомендовал коршуна всем друзьям, чтобы окончательно убедить себя: полгода мучений прошли не зря. Дятел искренне верил в эту сказку, потому что риэлтор виртуозно внушил ему: «Лес пустой, дупло неликвидное, после просмотра все слетают, без меня вы продавали бы его ещё лет десять».

И лишь где-то вдалеке грустил обескураженный дрозд и качал головой, вспоминая, как грубо ему ответили по телефону, когда он просто хотел купить гнездо за полную цену без проволочек.

Как работает схема риэлтора

Основная цель риэлтора — не быстро продать гнездо дятла, а привлечь как можно больше новых клиентов и заработать на комиссиях с разных сделок. Для этого он:

1. Устраняет неудобных, малодоходных и «быстрых» покупателей
   - Отказывает дроздам (кто готов купить сразу за наличные без услуг риэлтора) — с них не получить комиссию, не предложишь явный неликвид.
   - Придерживает синичек (кто берёт ипотеку, но не хочет платить за «сопровождение») — тоже не особо выгодно.

2. Классифицирует удобных клиентов по прибыльности
   - Чижики (с наличными, готовы платить за сопровождение) — потенциально выгодны, но сделка слишком быстрая. Их используют для продажи проблемных объектов.
   - Голуби (берут ипотеку, согласны платить комиссию) — средняя прибыль, умеренные сроки сделки.
   - Вороны (продают своё жильё, берут ипотеку, платят двойную комиссию) — самые выгодные клиенты: дают максимальную прибыль, запускают цепочку сделок, активируют капкан с задатком, позволяют тянуть время.

3. Затягивает продажу
   - Водит на просмотры, но не продаёт, пока не найдёт «идеального» покупателя (ворону).
   - Использует длительное ожидание альтернативной сделки для привлечения новых клиентов.

4. Создаёт альтернативные сделки, умножая поток своих доходов
   - По первоначальной сделке сопровождает продажу гнезда дятла (комиссия за продажу).
   - Сопровождает покупку гнезда дятла для вороны (комиссия за покупку).
   - Помогает вороне продать её полугнездо (комиссия за продажу и за ипотеку).
   - Оказывает услуги воробью, который покупает полугнездо вороны (комиссия за покупку и за ипотеку).

Что потерял дятел

• Потерял время: продажа длится полгода вместо нескольких недель.

• Потерял платежеспособность: денег от продажи гнезда уже не хватает на мечту.

• Отдаёт крупную сумму риэлтору, хотя мог продать быстро, выгодно, без посредников.

Почему дятел доволен, хотя проиграл

Дятел обманывается: видит, что сделка состоялась, и считает это заслугой риэлтора, не задумываясь ни о чём другом.

Риэлтор манипулирует восприятием дятла:

• Внушает страх: «Лес пустой, дупло неликвидное, после просмотра все слетают...».

• Создаёт видимость полезной для дятла активности: водит на просмотры, принимает звонки, «работает» с десятками клиентов (хоть в реальности эта деятельность направлена только на пользу риэлтора).

Вывод

Жизнь показывает, как конфликт интересов между клиентом и посредником закономерно приводит к убыткам для клиента. Риэлтор зарабатывает не на скорости и качестве сделки, а на её длительности и количестве сопутствующих операций. Дятел же, не желая разбираться в рынке, слепо доверяет «профессионалу» и в итоге платит за иллюзию успеха.

Как всё-таки стать идеальным дятлом?

Шаг 1. Отдайте ключи и удалите объявления

Как только подписали договор с риэлтором, немедленно удалите свои объявления со всех площадок.

• Зачем? Чтобы никто не позвонил вам напрямую. Рынок — место опасное, там водятся «дрозды» с наличными, которые хотят купить быстро и без комиссий. Вам они не нужны! Пусть всем отвечает только ваш личный коршун. Монополия на информацию — залог вашего будущего разочарования.

Шаг 2. Отказывайтесь от «быстрых» денег

Если риэлтор говорит: «Там какой-то странный клиент, хочет платить сразу всю сумму, без ипотеки и наших услуг по сопровождению» — смело говорите: «Отказываем!».

• Зачем? Быстрая сделка — это скучно. Вы же хотите настоящий квест с приключениями? Вам нужна сложная цепочка из трех квартир, ипотеки и ожидания в полгода. Истинный успех измеряется не деньгами на счету, а количеством потраченных нервных клеток.

Шаг 3. Верьте в «пустой лес»

Риэлтор говорит, что покупателей нет, рынок стоит, а ваше дупло — неликвид? Верьте безоговорочно!

• Зачем? Незачем проверять статистику или звонить в другие агентства. Профессионалу виднее. Если он говорит, что без его магических ритуалов (показов, звонков, взмахов крыльями) вы будете продавать гнездо десять лет — значит, так оно и есть.

Шаг 4. Любите процесс, а не результат

Спрашивайте риэлтора не «когда я получу деньги?», а «сколько показов вы провели сегодня?».

• Зачем? Если риэлтор бегает как ошпаренный, возит людей по кругу и создает бурную деятельность — он молодец! Неважно, что цена на ваш желанный автожир за это время выросла на 30%. Главное — вы чётко видите, что человек «пашет» ради вас. Ощущение важности процесса заменит вам реальный финансовый результат.

Шаг 5. Напишите умопомрачительный восторженный отзыв

Не ждите полгода, когда сделка завершится с потерей денег и нервов, обязательно напишите риэлтору хвалебный отзыв заранее на всех площадках.

• Зачем? Это финальный штрих когнитивного диссонанса. Вам нужно убедить себя, что полгода мучений жизненно необходимы. «Без него я бы не справился!» — эта фраза должна стать вашим девизом. Так вы окончательно закрепите за собой статус идеального дятла.

🎯 Финальный аккорд

Поздравляем! Если вы выполнили все пункты, то вы — идеальный клиент. Вы потеряли время, переплатили комиссию, упустили выгодных покупателей и позволили манипулировать своими страхами. Но зато у вас есть главное — иллюзия, что без «профессионала» вы бы пропали.

P.S. Если вдруг вы узнали в этом дятле себя — никогда не поздно стать «дроздом». Верните объявления, начните говорить с покупателями лично и помните: ваша цель — продать гнездо, а не финансировать отпуск коршуна.