Как вы знаете, я предпочитаю заниматься загородной недвижимостью, специализируясь в основном на ней. Хотя моя специальность позволяет заниматься многоквартирными домами, я не очень люблю это дело по нескольким причинам. Первая из них - стояние в городских пробках и проблемы с парковкой. Вторая - необходимость общаться с различными управляшками, которые зачастую возглавляют выходцы из Средней Азии. Третья - доступ к общему имуществу многоквартирок (чердакам, подвалам) часто сильно затруднён по второй причине.

Но тут одни хорошие люди попросили за других хороших людей и я поехал разбираться с проблемами дома 14/16, на улице Земляной Вал в Москве.

Дом этот находится в 5 минутах пешего хода от метро Курская или Чкаловская. Вторая, кстати, названа в честь Валерия Чкалова, который проживал именно в этом доме. Вообще, в этом доме, который был построен в 1934 году по проекту архитектора А. А. Кеслера для сотрудников охраны Кремля, проживало немало советских знаменитостей. Самуил Маршак, Сергей Прокофьев, творческий коллектив Кукрыниксы, Борис Ливанов и множество других интересных людей в разное время жили в этом доме. Даже не подозревая, что с начала его постройки и до настоящего времени жильцы верхних этажей постоянно страдали от одной и той же проблемы - текущей крыши.

Как положено по ст. 720 ГК, мы уведомили подрядчика о проведении обследования и пригласили его поучаствовать. Но он не пришёл. Он заболел. У него болят шея, руки, шелушатся пальцы ног...(с) Однако, его представитель выдал моему заказчику ключи, после чего мы смогли отправиться в увлекательное путешествие по чердаку.

Наружный осмотр здания выявил многочисленные проблемы, связанные с нарушением работы водосточной системы и локальными протечками кровли.

Конструкция кровли не менялась без малого век, при этом изначально имела существенные недостатки.

Люди, перебравшиеся в Москву из землянок, мирились с текущими крышами, сами боролись с протечками, ставили тазики и застилали полы чердака рубероидом.

По рассказам сторожилов, выход на чердак ранее был свободным. А оттуда через люкарны можно было легко попасть на крышу. Эти места хранят немало романтических воспоминаний. Однако, сейчас доступ на чердак закрыт на ключ ГБУ Жилищник, которая несёт ответственность за эксплуатационных характеристики дома. Поэтому, самостоятельная борьба с протечками стала невозможной.

Выбравшись на крышу мы обнаружили, что она выполнена из фальцованного металла. При этом, сталинские зодчие решили сэкономить на водосточных желобах и выполнили водостоки в виде направляющих для воды прямо на кровле. Естественно, при сильном ливне поток воды со ската не способен уместиться в оставленное ему игольное ушко.

В результате вода переливает через край и поступает в стену, а оттуда в потолок квартир верхних этажей.

Само состояние кровли - печально. Её явно долбили ломами и топорами в месте образования ледяной дамбы. После того, как пробития потекли, их заклеили лейкопластырем алюмо-битумной лентой. Зимой тонкий битумный слой задубеет и будет сорван сходящим льдом.

На вопрос, который был задан жильцами представителю Жилищника: "Зачем вы, идиоты, это делали?" он ответил: "А как ещё, по-вашему, можно счистить лёд зимой?"

То есть, он не имеет представления ни об инструкциях Госстроя, ни о действующем ГОСТ на эксплуатацию крыш.

Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170:

3.7.2 Очистку крыш от снега следует производить деревянными лопатами. Применять металлический инструмент для скалывания льда, образовавшегося на отдельных участках крыш [...] не допускается.

Согласно ГОСТ Р 72646 «Эксплуатация крыш»:

6.11. Запрещается для очистки кровли от наледи и снега использование металлических инструментов или инструментов с металлическими наконечниками.

вообщепох.jpg

Внутри ситуация не лучше. Во-первых, стропильная система выполнена из брёвен, а в качестве обрешётки использованы доски разного калибра. Для историчности давайте скажем, что это разобранные снарядные ящики, оставшиеся после отступления Наполеона. Потому, что они выглядят примерно так.

Шаг обрешётки и её толщина не рассчитывались под нагрузки, ставились по наитию. В результате, местами они сломаны снеговой нагрузкой.

Понятно, что всё это имеет многочисленные сквозные гвоздевые отверстия и пробития от топоров/ломов. Которые заделаны оконной замазкой.

В ясный день все эти пробития светятся солнечными зайчиками на утеплении перекрытия.

Но это не основная проблема данной кровли. Причина протечки в том, что кровельный пирог не имеет в своём составе обязательной для металлических кровель гидрозащитной мембраны. Следовательно, зимой он нагревается теплопотерями от перекрытия, а также из вентиляционных шахт. Снег превращается в воду и стекает к краю кровли, где застывает в лёд, образуя дамбу. Эта дамба начинает задерживать на крыше всё больше воды, которая в сильные морозы опять леденеет. В итоге, выходцы из Средней Азии с ломами и топорами бегут ломать крышу.

Одновременно с этим, конденсат образуется на внутренней стороне кровли и выпадает дождём на утеплитель. Люди, которым доверено управление коммунальным имуществом г. Москвы, пытались бороться с этим, застилая перекрытие полиэтиленом.

Оригинально выполнена вентиляция кровли. Т.к. вентвыводы не утеплены, они закономерно сливали конденсат на чердак. И сталинские соколы, а может и Джамшут Равшанович, тут уж точно не скажу, придумали интересное техническое решение.

Особенно доставляет, что вода льётся прямо через обрешётку. Ну и сам объём, конечно, в зиму быстро переполняется. Зато можно собирать дистиллированную воду, чтобы летом залить в систему охлаждения трактора!

Следы конденсата на перекрытии можно обнаружить повсюду, даже там, где кровля более-менее жива. Что подтверждает версию влагонакопления в перекрытии вследствие конденсации.

Надо сказать, что для усиления конденсации созданы все условия. Например, вентиляционные шахты имеют негерметичные двери, которые не закрываются полностью и постоянно доставляют тёплый воздух из нижележащих квартир на чердак.

Фановый стояк канализации тоже выпущен на чердак, в нарушении всех строительных норм. Ну, не крышу же дырявить - делов-то, пару раз болгаркой резануть.

А ведь согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»:

9.12 Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения многоквартирного жилого здания, в том числе через вентиляционные каналы.

Согласно СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»:

18.18. Вентиляцию сетей бытовой и производственной канализации, отводящих стоки в наружную канализационную сеть, следует предусматривать через вентилируемые стояки, присоединяемые к высшим точкам трубопроводов через направленный вверх патрубок косого тройника.
Вытяжная часть канализационного стояка выводится вертикально через кровлю или сборную вентиляционную шахту здания на высоту:

- 0,2 м от плоской неэксплуатируемой и скатной кровли;
- 0,1 м от обреза сборной вентиляционной шахты;
- не менее 3,0 м от плоской эксплуатируемой кровли <...>

Вообще, с санитарными нормами на чердаке печально. А потом мы удивляемся, откуда у нас эпидемии непонятных болезней. Ввиду того, что карнизный свес крыши имеет незащищённый зазор, чердак в зимний период становится приютом для голубей. Им тепло возле вентиляции и, как показывает мой опыт, они запросто могут высиживать птенцов в зимний период, если температурные условия чердака позволяют. Естественно, птицы тут же гадят и дохнут, всё перекрытие усыпано толстым слоем голубиного помёта. А местами валяются их разлагающиеся тушки.

Подобное состояние чердачного помещения нарушает требования Постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003:

3.3.1. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечить:

- температурно-влажностный режим чердачных помещений, препятствующий выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций;
- чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения.

В целом, ситуация печальная и самое главное, что представители ГБУ Жилищник Басманного района клали на неё большой болт. Сейчас взаимодействие с ними происходит так - осенью и зимой начинаются постоянные протечки потолков в квартирах верхних этажей. Представители Жилищника приезжают и фиксируют ущерб в стиле: "Да тут ничего страшного, зашпаклюем". Т.к. в этих квартирах живут люди не бедные, они обращаются к юристам. Юристы выбивают через суд серьёзные компенсации и Жилищник их выплачивает. Но от этого у его сотрудников не появляется желания сделать капремонт кровли. Как сказал их представитель одному из владельцев квартир: "Ничего вы нам не сделаете, потому что мы госкомпания!"

Конечно, я понимаю нежелание Жилищника капиталить кровлю - нужно выбрать сухую погоду в тёплое время года, демонитровать старую кровлю и стропильную систему, спустить это железо и брёвна вниз, погрузив в контейнеры и отправив на утилизацию, далее собрать новую современную стропильную систему (учитывая длину стропил более 8 метров, возможно из клееных балок или OSB-двутавра), смонтировать водосточку, вычистить чердак и нормально утеплить перекрытие. Бюджет этого мероприятия, по скромным расчётам, составит порядка 15-20 млн. рублей. Не проще ли выплатить штрафы, которые хозяева квартир выбивают через суд? Тем более, что суммы ущерба находятся в пределах 500-600 тысяч, а судятся далеко не все?

Однако, если посмотреть на динамику арбитражных судов с Жилищником, мы можем обнаружить, что суммы исков в 2026 году выросли на 30% в сравнении с прошлым годом. Для меня это означает, что всё больше людей и организаций перестали терпеть хамство госкомпании, которая собирает ежегодно индексируемую дань за то, что имитирует деятельность.

На сегодня статус этой ситуации такой - жильцы верхних этажей готовят коллективный иск, в котором будут требовать, помимо компенсации убытков, проведения капитального ремонта кровли, построенной в 1934 году. И да, архитектор Александр Александрович Кеслер может и был хорошим дизайнером, но судя по его кровле, как инженер он полный отстой.

Пока я готовил материал для этого поста, ко мне обратилось множество людей, ставших жертвами деятельности Басманного Жилищника. В том числе один из заказчиков, которому мы в прошлом году построили загородный дом. Поэтому, я завёл отдельную серию Нежилой Жилищник, в которой будут описаны подвиги этого государственного бюджетного учреждения, живущего на наши деньги и утверждающего, что мы ему ничего не сделаем. Там я планирую рассказывать о кровельной битве жильцов дома 14/16, а также публиковать другие леденящие душу истории.

Огромная благодарность всем, кто поддерживает мои посты плюсами и комментариями! А также, благодарю всех, кто донатит мне пикабукоины - ребята, я всех вижу и заметил, что многие из вас закидывают монеты просто без постов, довольно регулярно. Спасибо, буду стараться, чтобы мои публикации и далее приносили вам радость и удовольствие!

Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.

Первое, что мы сделали, попытались решить вопрос мирно. Направили в Жилищник досудебную претензию, приложили независимую экспертизу. Эксперт приехал через два дня, всё замерил, сфотографировал, насчитал около 420 тысяч рублей на восстановление. Мы даже предложили скидку, сказали, готовы взять 350 тысяч, если заплатят в течение двух недель. Просто чтобы не мучить человека судами. Это был хороший вариант для УК: сэкономить 70 тысяч и закрыть вопрос без судебных издержек.

Претензию отправили заказным письмом. Ответа не последовало. Ни через неделю, ни через две. Мы подождали положенный срок и подали иск.

Пришлось составлять заявление, приложили всё, что было: акт, экспертизу, переписку, чеки за оценку. Требования стандартные: основной долг, моральный вред, штраф по Закону о защите прав потребителей и неустойка за просрочку.

Перед первым судебным заседанием в коридоре суда пересекались с представителем Жилищника. Женщина посмотрела наши расчёты и сказала прямо: «Как суд присудит, так и заплатим. Вы тут чего-то много насчитали». На этом переговоры закончились.

В суде Жилищник не признал ничего. Представительница сидела с каменным лицом, листала наши бумаги и повторяла как заклинание: «Мы не доверяем этой экспертизе, просим назначить судебную». Судья спросила, есть ли конкретные претензии к методике расчёта. Ответа не было. Но ходатайство удовлетворили, суды обычно не отказывают, если ответчик просит. УК сама инициировала судебную экспертизу, не подумав о последствиях.

Экспертизу назначали. Эксперты приехали, осмотрели квартиру, сделали замеры, запросили проектные данные по дому. Потом долго считали, почти три месяца. Всё это время доверитель не ремонтирвоал квартиру.

В итоге эксперты насчитали даже больше чем мы просили)). Разница небольшая, но сам факт: УК добилась экспертизы, чтобы снизить сумму, а получила прибавку. Мало того, теперь им предстояло оплатить и саму судебную экспертизу — расходы лягут на проигравшую сторону. Вместо того чтобы сэкономить на скидке, они теперь платили ещё и за экспертов и за рецензию. Ах да, Жилищник просил еще раз повторно назанчить экспертизу, оплатил рецензию на "сввою" же судебную экспертизу, ну суд уже тут был на нашей стороне и отказал.

Суд взыскал с Жилищника 419 212 рублей за ремонт, 10 тысяч за моральный вред, штраф 50% от присуждённой суммы (снизили по статье 333 ГК, но всё равно взыскали) и 20 тысяч за нашу досудебную экспертизу.

Но самое интересное — это итоговая переплата. Если бы Жилищник согласился на наши условия, они бы отдали 350 тысяч и закрыли вопрос. Вместо этого они заплатили 419 тысяч за ремонт, плюс штраф около 200 тысяч, плюс 20 тысяч за нашу экспертизу, плюс расходы на судебную экспертизу (ещё около 50 тысяч). Итого больше 680 тысяч. Почти в два раза выше нашего досудебного предложения. В итоге "перехитрили сами себя".

Что стоит вынести из этой истории

Если вас залили, первым делом звоните в аварийку и составляйте акт с УК или соседями. Фотографируйте всё до мелочей, даже если кажется, что это неважно.

Потом найдите независимого эксперта, пусть сделает смету, это будет вашей опорой в суде.

Досудебная претензия — обязательный шаг, даже если вы уверены, что ответа не будет. Отправляйте заказным, сроки выдерживайте.

А дальше — суд. Не бойтесь, если УК попросит свою экспертизу, это не гарантия для них. Бывает, что их же инициатива бьёт по ним, как в нашем случае.

Да, процесс может затянуться на год, это неприятно, но терпение и документы чаще всего окупаются.

И запомните: если УК игнорирует претензии, это не безнаказанно. Штраф по Закону о защите прав потребителей прилетит им обязательно. Суд может его снизить, но не отменит. Так что вместо 350 тысяч, которые мы предлагали, они в итоге выложили почти 680.

В следующий раз расскажем, как застройщик залил машину цементом.