Не только частные заказчики страдают от плохого качества.
На этом объекте пострадал застройщик, который нанял команду для выполнения работ в коммерческом помещении.
Вязли ребят, они работали пару месяцев, что-то согласовывали, но качество в моменте никто не проверял. Про качество подумали, когда уже все ближе к чистовым работам пришли, ну и понеслось Частично демонтаж уже произвели.
В чем разница между наличием и отсутствием технадзора на объекте? Если его нет, то все сделается, но объем точный не известен ( никто его не пересчитает), качество неплохое ( с 2х метров вроде норм), скрытые работы как-то сделаны (вы там мало что понимаете, и чтобы не выглядеть глупо, будете соглашаться с подрядчиком), технологии не понятные (тут тот же момент, чтобы спорить, надо знать, а вы не знаете), а если на объекте он есть, то все это под контролем, объемы и смета проверены, допы просто так не проскочат, договора в вашу пользу, технологии соблюдены и тд.
Нанимая технадзор, вы экономите свое время, деньги и значительно улучшаете качество ваше объекта.
Привет, дорогие подписчики и все, кого интересует тема загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером стройконтроля и много лет пишу для вас о своей работе.
Для начала темы, обозначенной в заголовке, небольшое вступление. Мне довелось жить и работать в разных странах, в т.ч. азиатских. Сам я буддист, мой духовный учитель калмык. Среди моих друзей и хороших знакомых есть дагестанцы: лакцы, аварцы; осетины, таджики, казахи, тайцы и т.п. Я не делю людей на нации и сексуальные ориентации, когда дело касается быта и общения. Но практический опыт показывает, что если на стройплощадке работают таджики, скорее всего, качество работ будет низким.
Думаю, этому есть два объяснения. Исторически, таджики не строят дома из дерева. Да, как написал мне один пикабушник, у них развито искусство резьбы по дереву, как ремесло. Но большинство построек у них из камня, кирпича или самана. Соответственно, практического опыта деревянного зодчества у них нет. А ведь работа с материалом это не только умение ровно отрезать его торцовкой. Это понимание его свойств и поведения в различных условиях. Опытный плотник даже имея слабо детализированное проектное решение может построить нормативную конструкцию, опираясь на типовые узлы, которые он многократно выполнял. Если этого опыта нет, то даже детализированное КР не поможет - далее я покажу это наглядно.
Второй момент - большинство ребят из Средней Азии приезжают сюда на сезонные шабашки. Работник из Вологды или Новгорода подсуден нашей правовой системе и может быть призван ответить по гарантии, а таджик уедет на родину и поминай как звали. Поэтому, прямой заинтересованности выполнить работу на высоком уровне у него нет. Заплатили и ладно.
Примеры из жизни. Компания Мечтаево строила дом моему заказчику. Бригадиром был Алишер. Каркас он собрал довольно неплохо, аэродверь прошли в целом нормально, кратность воздухообмена была 2,5 объёма в час, при норме до 4. Далее я вышел из проекта, заказчик принял кровлю с внешней и внутренней отделкой самостоятельно. Через некоторое время кровля потекла. И выяснилось, что при её монтаже были допущены многочисленные нарушения.
Эта же компания подрядилась строить два дома другому моему заказчику. Тот имел неосторожность заключить договор как ИП и попал на таджик-строй с просрочкой в полгода, да ещё вот это там случилось Техноник...ой! Утеплитель Технолайт Экстра разложился на плесень и на липовый мёд и никто не может сказать - почему. На этих объектах я наблюдал, как таджики пилят стропила цепной пилой непосредственно на крыше, при том, что кровля там вальмовая, конструкция сложная и требует высокой точности сборки.
Другой случай, вёл я стройконтроль в соседнем со мной Домодедовском районе. Таджикский бригадир кивал головой на все мои инструкции, а в итоге не заложил закладные между внешними стенами и внутренними перегородки каркаса. Писал об этом тут Ответ на пост «Каркасник в одну каску (на 99%) или жизнь в деревне на удалёнке»
Ну и прямо сейчас Улугбек возводит каркас на объекте моего заказчика.
Беру КР (оно довольно подробное) и иду по одной стене.
Отсутствует проектная стойка
2. Вместо сдвоенных стоек - строенные
3. Лишняя стойка слева
4. Лишняя стойка справа
5. Отсутствует зазор для утеплителя
Общие размеры дома и комнат выдержаны, но сама конструкция строится фантазийно, шаг между стойками не соблюдается, КР выполняется выборочно.
Прораб говорит - ачётакова? Больше стоек - больше надёжность. Но, как говорил афроамериканский комик, неудачно пошутивший про жену Уилла Смита и получивший за это в табло: "Not yet!" То есть, не совсем. Во-первых, кто мы такие, чтобы думать за проектировщика? Он уже всё просчитал и спланировал, нам нужно только собрать. Во-вторых, древесина не лучший теплоизолятор, а значит, все лишние стойки будут работать на повышение теплопотерь. Повышение теплопотерь приведёт к повышению расходов на отопление. И всё это потому, что Улугбек решил не соблюдать КР.
Поэтому, когда я вижу таджиков на строительстве каркасника, я уже понимаю, чего от них ожидать. Как говорил покойный дед моего друга детства: "Дела не будет..."
Как обычно, с благодарностью принимаю ваши плюсы, комментарии и пикабукоины. Ну и отвечаю на все вопросы в каментах или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером стройконтроля и много лет пишу для вас о своей работе.
Живу я в 15 км от МКАД по М4. Участки в нашей деревне стоят примерно 1 млн. рублей за сотку. Ну и, соответственно, продаются нечасто. Однако постепенно заселяются. Вот и сосед мой, задолбавшись косить траву, продал свой пустующий участок. Новый сосед привёл участок в порядок и решил строиться. Судя по майке одного из "строителей" выбор пал на компанию Теремъ. Именно за ними мы и посмотрим прямо из моего окна.
Настало время технического осмотра!
Компания известна различными подвигами, в т.ч. договорным запретом проклейки пароизоляции с предсказуемыми результатами Тепловизионная экскурсия по объекту компании ТеремЪ. За стройконтроль на их объектах я не берусь, потому что заранее знаю, как всё будет построено - как правило это винтовой свайный фундамент, доска 35 мм, рулонный утеплитель и кровля из металлочерепицы толщиной 0,35 мм. Уж не знаю, система эта или только мне так везло, но качественных домов от них я не встречал. Буквально на днях обследовал перед покупкой построенный ими дом и обнаружил вот такую обвязку.
Почему им пришло в голову класть деревянную обвязку на стальную и затем подпирать её укосинами - я догадываюсь. В изначально варианте полы ходили ходуном и подрядчик исправил это через костыль.
На втором этаже из-под дверного косяка наблюдался переменный приток уличного воздуха, что говорит об отсутствии замкнутого пароизоляционного контура.
Короче, всё это я видел и вижу регулярно. И вот, утром я просыпаюсь от звуков начала шоу - на установке свайного фундамента заработал бензобур.
Прежде, чем мы перейдём к развлекательному видео в котором имитирующие установку фундамента люди зарабатывают деньги по-настоящему, я должен сделать небольшой экскурс в технологию монтажа винтовых свай.
Согласно СП 24.13330.2021 "Свайные фундаменты", винтовыми сваями называются:
сваи, состоящие как минимум из одной металлической винтовой лопасти (спирали) и трубчатого металлического ствола со значительно меньшей по сравнению с лопастью площадью поперечного сечения, погружаемые в грунт путем ее завинчивания в сочетании с регулируемым вдавливанием с лидерными скважинами или без них.
Свайно-винтовой фундамент применяется ещё со времён СССР и востребован в загородном домостроении из-за своей простоты, скорости возведения и дешевизны. Но, как и все простые вещи он может быть выполнен с разным уровнем экономии. Первое, на чём экономит подрядчик, это толщина металла в стволе сваи. Это значимый параметр, который влияет на долговечность эксплуатации. Проще говоря - толстая железка будет ржаветь дольше тонкой. Для сваи диаметром 108 мм, применяемой в каркасном домостроении, рекомендуемой толщиной стенки является 4 мм и выше. Чем толще, тем больше вес. То есть, тем дороже. Некоторые свайщики-экономисты умудряются устанавливать 108-е сваи с толщиной стенки 3 и даже 2,5 мм.
Технология установки свай несложная, хотя сам процесс довольно трудоёмкий:
размечаем свайное поле согласно проектной документации;
выкапываем небольшой приямок, снимая грунт, в месте установки скважины;
устанавливаем скважину в него и ввинчиваем строго вертикально;
погрузив ниже глубины промерзания (1,8 для суглинка в Подмосковье) обрезаем в уровень;
заполняем ствол сваи пескобетоном для повышения прочности и защиты от коррозии;
монтируем оголовки и обвязку.
Иногда, в редких случаях, монтаж можно вести с помощью лидер-скважины. Её бурят в особо плотных грунтах, диаметр её должен быть равен или менее диаметра ствола сваи. Дело в том, что винтовая свая сама по себе разрыхляет грунт. Именно поэтому, кстати, перекрученную сваю запрещено выкручивать обратно, только наращивать. Связано это с тем, что выкрученная свая обязательно просядет вниз, уплотнив разуплотнённый вращением грунт. По той же причине, глубина приямка со снятым дёрном не должна превышать 400 мм, иначе свая будет находиться в неплотном грунте, что приведёт к неустойчивости при боковых нагрузках.
Однако, ребята из Терема решили действовать проще.
Ну, а после принялись забуривать сваи. Дело спорилось.
Ну, а почему бы ему не спориться, если по факту из 2,5 метров сваи в грунт закручены менее, чем на метр. Метр грунта выбран буром, ещё 70 см торчит на поверхности. Как говорится, время - деньги. Когда видишь деньги - не теряй времени!
В общем, закрутили всё, обрезали в уровень, обварили по верху профтрубой вместо оголовков и деревянной обвязки. Покрасили грунтовкой и уехали в закат. Один из соседей сказал, что пока обвязано не было, подходил и качал сваю - она легко шевелилась рукой. Так что ростверк из профтрубы это не расточительство, а технология. С деревянной обвязкой такой фундамент может и разползтись под нагрузкой.
С нетерпением жду продолжения строительства каркасного дома на этом фундаменте. Чую, нас ждёт немало весёлых, но к сожалению, неудивительных, открытий.
Как обычно, с благодарностью принимаю ваши плюсы, комментарии и пикабукоины. Ну и отвечаю на все вопросы в каментах или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики и все, кому интересна тема загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля и пишу здесь о своей работе много лет.
Часть моей работы - оценка технического состояния домов перед покупкой. Обычно, обращающихся ко мне заказчиков я сначала переадресую на свой пост Как не потерять всё при покупке загородного дома. Чек-лист для начинающего домовладельца - там описаны процедуры, которые позволяют бегло оценить, имеет ли смысл осматривать дом или всё ясно с самого начала. Просто потому, что не очень люблю ситуации, когда после первого взгляда на дом можно сообщить заказчику, что смысла в его покупке нет, потому что он имеет критические дефекты. При этом осознавая, что заказчик и сам мог легко в этом убедиться, просто он не посмотрел сразу.
В этот раз заказчица посмотрела все дома до меня, но не лазила в подполы и на чердаки. В результате, у нас оказалось два лидер-кандидата в одном КП, что находилось в 20 минутах езды от МКАД. Их мы и поехали осматривать. Легенда у всего этого посёлка была такая - дома строили из финских домокомплектов большие специалисты, примерно 20 лет назад. Поэтому, конечно, какой-то износ у домов есть, но построил их ДачСтройТрест и они ещё сто лет простоят!
Первым оказался щеледом, который был явно подготовлен к продаже каким-то флиппером и на момент осмотра сдавался семье с ребёнком. Было видно, что дом подкрасили и подмазали, а внутри поклеили обои и оштукатурили в нужных местах.
Внешне и внутренне он выглядел вполне пристойно, но глазу бывалого технадзора было за что зацепиться ещё при осмотре снаружи. Первое, что бросилось в глаза - это потеря домом большей части снегозадержателей. При этом где-то они всё-таки задержались.
А где-то покинули кровлю, оставив неаккуратные дырочки. Тут же наблюдались множественные вмятины, которые оставили падающие с верхней кровли куски льда.
То, что на крыше образовался лёд, свидетельствует о больших теплопотерях. При этом мы видим, что кровля из металлочерепицы не имеет капельников, а вентзазор наглухо закрыт торцевой планкой.
Тем не менее, пока это всё ремонтопригодно за разумный прайс и мы продолжаем осмотр дома. В конце-концов, что нам эти теплопотери - в доме есть газ!
По периметру дома наблюдаем отрыв декоративной отделки и отливов действием морозного пучения на отмостку. При этом с одной стороны капельник, как ему и положено, убран под отделку, а с другой прикручен поверх на кровельный саморез, без какого-либо герметика или резиновой ленты.
Часть здания была пристроена позже и решила отстрелиться.
У этого пристроя был оригинально выполнен настил пола - он выходил из стены наружу.
Ладно, заглянем внутрь и начнём, как обычно, с подпола. Как-то сразу не хочется туда лезть, но придётся.
Внутри следы забытых цивилизаций и предостережение для тех, кто решил вносить изменения в древние артефакты не понимая, как они работают.
Как мы видим, на фото американские фермы, собранные на гвоздевые пластины. Но почему-то из них вывалился весь утеплитель. Причина оказалась простой - флиппер возомнил себя строителем и утеплил цоколь изнутри, закрыв его полиэтиленом и полностью заглушив продухи. Ну, чтобы зимой было теплее.
При этом он что-то вытворял с канализацией, в том числе строя такие пирамиды из ремонтных муфт.
В итоге, когда одна из канализационных труб отвалилась по причине отсутствия нормативного крепления на хомуты, стоки потекли прямо в цоколь дома.
А так как продухи были заглушены, по периметру и снизу был полиэтилен, в цоколе получился неплохой канализационный бассейн.
Влаге было просто некуда деваться и она начала впитываться в древесину перекрытия. А то в ответ начало гнить и вываливать из себя минвату.
На этом этапе нам с заказчицей стало понятно, что:
Но я решил залезть на чердак, пофотать чисто для контента. Тем более, что предпосылки были - вокруг вентиляционных выводов в комнатах виднелись разводы конденсата.
На потолках второго этажа по периметру наблюдались протечки.
В общем, всё оказалось ожидаемо. Стропильная система американская, сложная, с соединением на гвоздевые пластины и фанеру. В хорошем состоянии. Настилом по обрешётке уложена ФСФ фанера. А вот вентиляция, которая должна была идти из дома в вентвыводы, наблюдаемые на фото...
Была полностью размонтирована...
Вместо неё наблюдались какие-то попытки собрать систему вентиляции из говна и палок неутеплённых канализационных труб 50 диаметра. Они и текли в вентиляционные выходы дома.
Изначально на чердаке стояла установка воздушного отопления. Из тех, что были модными в Канаде и США прошлого века. Работали они забирая тепло от дровяного камина и распределяя его по комнатам при помощи мощного вентилятора. Данная система может эффективно отапливать дом и сейчас, но большинство домовладельцев не понимают её ценности и принципов работы, поэтому просто демонтируют их и выбрасывают на свалку. В данном случае, по словам хозяина дома, накрылся вентилятор и он не стал его менять.
После полного осмотра дома в голове всплыла поговорка про то, что дураку нельзя доверять стеклянный дилдо - разобьёт и сам порежется. Изначально дом был построен довольно качественно, несмотря на некоторые дефекты в конструкции кровли (правда мы не знаем, было ли на ней такое покрытие или там была гибкая черепица, что логичнее при фанерном настиле). Но умелый ремонт быстро привёл его к аварийному состоянию и превратил в рассадник гнили.
Покинув сей весёлый домик и его продавца мы пошли смотреть другой дом, продаваемый риелтором. Это был такой же честный щеледом с честно нарукожопленной и текущей крышей. Правда, честный продавец не хотел мне показывать чердак, но протечки были видны настолько явно, что на мой взгляд, стесняться чердака просто не было смысла.
Внешне домик смотрелся ничего, но сразу было видно кривое исполнение ендов и примыканий кровли. Ендовы порвало льдом, а край кровли на фото справа будто зубами грызли.
Внутри дома следы протечек были на потолках.
На стенах.
На кухне.
Короче, везде. Понятно, что при такой активности воды она есть и внутри стен. За годы её туда должно было попасть немало. Для полноты картины забираюсь на чердак.
Тут тоже была красивая стропильная система и некрасиво собранная кровля - ни прорези в коньке, ни вентзазора.
Гидрозащитная мембрана покинула чат и показывает нам обрешётку из 45 бруска. Насчёт гидрозащиты понятно, её срок службы подошёл к концу. А вот как кровля удержала снег на таких брусочках и не сложилась - для меня загадка.
Отсутствие вентиляции можно наблюдать по многочисленным потёкам конденсата. Гидрозащита действительно старалась, но всему есть предел.
Оценив ситуацию в целом, мы поняли, что и этот недорогой домик за 20 миллионов нам не подходит. Тем более, что помимо текущей кровли у него были и другие проблемы.
Если долго вглядываться в бездну, образованную подмывом фундамента, бездна начинает вглядываться в тебя...
Чему нас учит этот урок?
Щеледома - отстой! К покупке бывшего в употреблении брусового дома нужно подходить с крайней осмотрительностью. Он действительно может простоять 100 лет. Но, как мы видим, примерно 80 из них он проведёт в аварийном состоянии.
Важнейшие элементы здания это фундамент и кровля. Любые их дефекты очень быстро отражаются на всей конструкции и приводят её к ограниченно-работоспособному или аварийному состоянию. Как мы видим, оба дома собрали бинго из дефектов и того, и того.
Работает - не трогай! Вмешательство в конструктив здания без понимания принципов его работы зачастую приносит совсем не тот результат, который ожидается.
Upd. В каментах заметили, что описанные дефекты кровли могли бы проявиться в доме по любой технологии, независимо от конструкции. И это верно - крыша может потечь на доме из кирпича, сгноить деревянное перекрытие, заглушив продухи в каркаснике или газике проще простого.
Но я не акцентировал внимание на теплосопротивлении стен домов из поста. Просто потому, что мои давние подписчики уже наизусть знают, что любой неутеплённый рубленный дом с толщиной стен менее 450 мм не соответствует нормам теплосопротивления ограждающих конструкций. Дома из поста построены из двухсотого бруса, который имеет сопротивление теплопередаче 1.27 при норме региона 3.02 (м²•˚С)/Вт. Из-за этого в зиму дом имеет большие теплопотери, нужно топить его, условно, два раза больше, тёплого воздуха на чердак и в подпол выдувает в два раза больше и конденсата, соответственно, образуется в два раза больше.
Но безусловно, регулярная протечка в стену для любой конструкции рано или поздно приведёт к проблемам.
Если вам понравился пост и вы хотите поблагодарить меня, буду рад вашему отклику в виде плюса, комментария или пикабукоинов.
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики! Привет мир! Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля и много лет пишу о своей работе для вас.
Почти два месяца был завален делами, но в целом, мои подписчики в курсе - у отца случился инсульт, пока боролись за его жизнь с отечественной медициной, нас засыпало урожаем. Тоже не бросишь, надо собирать и заготавливать - томаты, огурцы, кабачки, сливы, яблоки. А тут ещё друг подарил перегонный куб на 35 литров и погрузил меня в мир бутлегерства. Теперь я прикручиваю диоптры, покупаю насадки в царги и экстрагирую можжевеловые шишки экстрактором Сокслета.
Но дела будут вечно, а подписчики скучают и уже стали ловить меня в каментах, спрашивая - когда новый пост? Поэтому, усилием воли вырвал себя из круговерти Сансары и начинаю свой рассказ про вопиющие нарушения норм, которые совершенно не волнуют ГБУ "Жилищник", регулярно получающее деньги граждан за то, чтобы подобных нарушений не было.
Как вы знаете, я предпочитаю заниматься загородной недвижимостью, специализируясь в основном на ней. Хотя моя специальность позволяет заниматься многоквартирными домами, я не очень люблю это дело по нескольким причинам. Первая из них - стояние в городских пробках и проблемы с парковкой. Вторая - необходимость общаться с различными управляшками, которые зачастую возглавляют выходцы из Средней Азии. Третья - доступ к общему имуществу многоквартирок (чердакам, подвалам) часто сильно затруднён по второй причине.
Но тут одни хорошие люди попросили за других хороших людей и я поехал разбираться с проблемами дома 14/16, на улице Земляной Вал в Москве.
Дом этот находится в 5 минутах пешего хода от метро Курская или Чкаловская. Вторая, кстати, названа в честь Валерия Чкалова, который проживал именно в этом доме. Вообще, в этом доме, который был построен в 1934 году по проекту архитектора А. А. Кеслера для сотрудников охраны Кремля, проживало немало советских знаменитостей. Самуил Маршак, Сергей Прокофьев, творческий коллектив Кукрыниксы, Борис Ливанов и множество других интересных людей в разное время жили в этом доме. Даже не подозревая, что с начала его постройки и до настоящего времени жильцы верхних этажей постоянно страдали от одной и той же проблемы - текущей крыши.
Как положено по ст. 720 ГК, мы уведомили подрядчика о проведении обследования и пригласили его поучаствовать. Но он не пришёл. Он заболел. У него болят шея, руки, шелушатся пальцы ног...(с) Однако, его представитель выдал моему заказчику ключи, после чего мы смогли отправиться в увлекательное путешествие по чердаку.
Наружный осмотр здания выявил многочисленные проблемы, связанные с нарушением работы водосточной системы и локальными протечками кровли.
Примыкание кровли на парапете отводит воду в стену.
Конструкция кровли не менялась без малого век, при этом изначально имела существенные недостатки.
Разрушение парапета морозным пучением в результате постоянного переувлажнения.
Люди, перебравшиеся в Москву из землянок, мирились с текущими крышами, сами боролись с протечками, ставили тазики и застилали полы чердака рубероидом.
По рассказам сторожилов, выход на чердак ранее был свободным. А оттуда через люкарны можно было легко попасть на крышу. Эти места хранят немало романтических воспоминаний. Однако, сейчас доступ на чердак закрыт на ключ ГБУ Жилищник, которая несёт ответственность за эксплуатационных характеристики дома. Поэтому, самостоятельная борьба с протечками стала невозможной.
Выбравшись на крышу мы обнаружили, что она выполнена из фальцованного металла. При этом, сталинские зодчие решили сэкономить на водосточных желобах и выполнили водостоки в виде направляющих для воды прямо на кровле. Естественно, при сильном ливне поток воды со ската не способен уместиться в оставленное ему игольное ушко.
В результате вода переливает через край и поступает в стену, а оттуда в потолок квартир верхних этажей.
Протечка мимо воронки водостока ввиду отсутствия водосточных желобов.
Само состояние кровли - печально. Её явно долбили ломами и топорами в месте образования ледяной дамбы. После того, как пробития потекли, их заклеили лейкопластырем алюмо-битумной лентой. Зимой тонкий битумный слой задубеет и будет сорван сходящим льдом.
Кровелька, не болей!
На вопрос, который был задан жильцами представителю Жилищника: "Зачем вы, идиоты, это делали?" он ответил: "А как ещё, по-вашему, можно счистить лёд зимой?"
То есть, он не имеет представления ни об инструкциях Госстроя, ни о действующем ГОСТ на эксплуатацию крыш.
Согласно Постановлению Госстроя РФ № 170: 3.7.2 Очистку крыш от снега следует производить деревянными лопатами. Применять металлический инструмент для скалывания льда, образовавшегося на отдельных участках крыш [...] не допускается.
Согласно ГОСТ Р 72646 «Эксплуатация крыш»:
6.11. Запрещается для очистки кровли от наледи и снега использование металлических инструментов или инструментов с металлическими наконечниками.
вообщепох.jpg
Внутри ситуация не лучше. Во-первых, стропильная система выполнена из брёвен, а в качестве обрешётки использованы доски разного калибра. Для историчности давайте скажем, что это разобранные снарядные ящики, оставшиеся после отступления Наполеона. Потому, что они выглядят примерно так.
Советское - значит надёжное!
Свети нам, Солнышко, свети!
Шаг обрешётки и её толщина не рассчитывались под нагрузки, ставились по наитию. В результате, местами они сломаны снеговой нагрузкой.
Понятно, что всё это имеет многочисленные сквозные гвоздевые отверстия и пробития от топоров/ломов. Которые заделаны оконной замазкой.
В ясный день все эти пробития светятся солнечными зайчиками на утеплении перекрытия.
Но это не основная проблема данной кровли. Причина протечки в том, что кровельный пирог не имеет в своём составе обязательной для металлических кровель гидрозащитной мембраны. Следовательно, зимой он нагревается теплопотерями от перекрытия, а также из вентиляционных шахт. Снег превращается в воду и стекает к краю кровли, где застывает в лёд, образуя дамбу. Эта дамба начинает задерживать на крыше всё больше воды, которая в сильные морозы опять леденеет. В итоге, выходцы из Средней Азии с ломами и топорами бегут ломать крышу.
Одновременно с этим, конденсат образуется на внутренней стороне кровли и выпадает дождём на утеплитель. Люди, которым доверено управление коммунальным имуществом г. Москвы, пытались бороться с этим, застилая перекрытие полиэтиленом.
Бежит-бежит водичка, из тучки на косички...
Оригинально выполнена вентиляция кровли. Т.к. вентвыводы не утеплены, они закономерно сливали конденсат на чердак. И сталинские соколы, а может и Джамшут Равшанович, тут уж точно не скажу, придумали интересное техническое решение.
Воронка продаж ЖКУ
Особенно доставляет, что вода льётся прямо через обрешётку. Ну и сам объём, конечно, в зиму быстро переполняется. Зато можно собирать дистиллированную воду, чтобы летом залить в систему охлаждения трактора!
Следы конденсата на перекрытии можно обнаружить повсюду, даже там, где кровля более-менее жива. Что подтверждает версию влагонакопления в перекрытии вследствие конденсации.
Надо сказать, что для усиления конденсации созданы все условия. Например, вентиляционные шахты имеют негерметичные двери, которые не закрываются полностью и постоянно доставляют тёплый воздух из нижележащих квартир на чердак.
Фановый стояк канализации тоже выпущен на чердак, в нарушении всех строительных норм. Ну, не крышу же дырявить - делов-то, пару раз болгаркой резануть.
А ведь согласно СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные»:
9.12 Воздух из помещений, в которых могут выделяться вредные вещества или неприятные запахи, должен удаляться непосредственно наружу и не попадать в другие помещения многоквартирного жилого здания, в том числе через вентиляционные каналы.
Согласно СП 30.13330.2020 «Внутренний водопровод и канализация зданий»:
18.18. Вентиляцию сетей бытовой и производственной канализации, отводящих стоки в наружную канализационную сеть, следует предусматривать через вентилируемые стояки, присоединяемые к высшим точкам трубопроводов через направленный вверх патрубок косого тройника. Вытяжная часть канализационного стояка выводится вертикально через кровлю или сборную вентиляционную шахту здания на высоту:
- 0,2 м от плоской неэксплуатируемой и скатной кровли; - 0,1 м от обреза сборной вентиляционной шахты; - не менее 3,0 м от плоской эксплуатируемой кровли <...>
Вообще, с санитарными нормами на чердаке печально. А потом мы удивляемся, откуда у нас эпидемии непонятных болезней. Ввиду того, что карнизный свес крыши имеет незащищённый зазор, чердак в зимний период становится приютом для голубей. Им тепло возле вентиляции и, как показывает мой опыт, они запросто могут высиживать птенцов в зимний период, если температурные условия чердака позволяют. Естественно, птицы тут же гадят и дохнут, всё перекрытие усыпано толстым слоем голубиного помёта. А местами валяются их разлагающиеся тушки.
Подобное состояние чердачного помещения нарушает требования Постановления Госстроя РФ №170 от 27.09.2003:
3.3.1. Организации по обслуживанию жилищного фонда должны обеспечить:
- температурно-влажностный режим чердачных помещений, препятствующий выпадению конденсата на поверхности ограждающих конструкций; - чистоту и доступность прохода ко всем элементам чердачного помещения.
В целом, ситуация печальная и самое главное, что представители ГБУ Жилищник Басманного района клали на неё большой болт. Сейчас взаимодействие с ними происходит так - осенью и зимой начинаются постоянные протечки потолков в квартирах верхних этажей. Представители Жилищника приезжают и фиксируют ущерб в стиле: "Да тут ничего страшного, зашпаклюем". Т.к. в этих квартирах живут люди не бедные, они обращаются к юристам. Юристы выбивают через суд серьёзные компенсации и Жилищник их выплачивает. Но от этого у его сотрудников не появляется желания сделать капремонт кровли. Как сказал их представитель одному из владельцев квартир: "Ничего вы нам не сделаете, потому что мы госкомпания!"
Конечно, я понимаю нежелание Жилищника капиталить кровлю - нужно выбрать сухую погоду в тёплое время года, демонитровать старую кровлю и стропильную систему, спустить это железо и брёвна вниз, погрузив в контейнеры и отправив на утилизацию, далее собрать новую современную стропильную систему (учитывая длину стропил более 8 метров, возможно из клееных балок или OSB-двутавра), смонтировать водосточку, вычистить чердак и нормально утеплить перекрытие. Бюджет этого мероприятия, по скромным расчётам, составит порядка 15-20 млн. рублей. Не проще ли выплатить штрафы, которые хозяева квартир выбивают через суд? Тем более, что суммы ущерба находятся в пределах 500-600 тысяч, а судятся далеко не все?
Однако, если посмотреть на динамику арбитражных судов с Жилищником, мы можем обнаружить, что суммы исков в 2026 году выросли на 30% в сравнении с прошлым годом. Для меня это означает, что всё больше людей и организаций перестали терпеть хамство госкомпании, которая собирает ежегодно индексируемую дань за то, что имитирует деятельность.
На сегодня статус этой ситуации такой - жильцы верхних этажей готовят коллективный иск, в котором будут требовать, помимо компенсации убытков, проведения капитального ремонта кровли, построенной в 1934 году. И да, архитектор Александр Александрович Кеслер может и был хорошим дизайнером, но судя по его кровле, как инженер он полный отстой.
Пока я готовил материал для этого поста, ко мне обратилось множество людей, ставших жертвами деятельности Басманного Жилищника. В том числе один из заказчиков, которому мы в прошлом году построили загородный дом. Поэтому, я завёл отдельную серию Нежилой Жилищник, в которой будут описаны подвиги этого государственного бюджетного учреждения, живущего на наши деньги и утверждающего, что мы ему ничего не сделаем. Там я планирую рассказывать о кровельной битве жильцов дома 14/16, а также публиковать другие леденящие душу истории.
Огромная благодарность всем, кто поддерживает мои посты плюсами и комментариями! А также, благодарю всех, кто донатит мне пикабукоины - ребята, я всех вижу и заметил, что многие из вас закидывают монеты просто без постов, довольно регулярно. Спасибо, буду стараться, чтобы мои публикации и далее приносили вам радость и удовольствие!
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
Привет, дорогие подписчики, а также все те, кто интересуется темой загородного домостроения. Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля и много лет пишу здесь о своей работе.
На днях занесло меня в места, где Новорижское шоссе переходит в Рижское. Стоял на осушенной заправке, в баке соляры оставалась четверть, а ехать до дома ещё прилично. Размышляя и оглядываясь, заметил дома на другой стороне трассы. Что-то в них насторожило опытного разведчика.
Спросил у заправщиц, что за домики. Говорят, кто-то на продажу строил и забросил. То, что на продажу - оно сразу видно. Посмотрим поближе при помощи фотоаппарата Panasonic Lumix с оптическим увеличением 24-х, который я приобрёл как раз для таких целей - рассматривать и снимать элементы кровли для отчётов. Раньше у меня для этого использовался квадрокоптер от DJI, но сейчас появилось множество желающих выписать штраф за его использование. Поэтому, приходится по старинке - вручную, через видоискатель и объектив.
Опытные строители уже по первому кадру поняли, что домики были выполнены без подкладочного ковра.
А ведь в инструкции по монтажу битумной черепицы немецкий производитель Дёке русским по-белому пишет:
4.1.1 Необходимо использовать подкладочные ковры исключительно по всей площади крыши вне зависимости от угла её наклона.
Вероятно, черепицу монтировали в холодное время года, без прогрева феном и в результате она не проклеилась как следует. Такое часто бывает на объектах, которые сдаются в эксплуатацию зимой.
Подрядчик торопится получить деньги и забывает, что в инструкции прописана минимальная температура монтажа битумной черепицы:
Гибкую черепицу без дополнительных условий можно монтировать притемпературах выше +10°C. При более низких температурах необходимо выполнять ряд правил:
Черепица до монтажа должна храниться в теплом помещении или тепляке при температуре +20 +23°C не менее суток.
Доставать материал из теплого помещения необходимо небольшими партиями (по 3-4 пачки), чтобы черепица не успела остывать.
Для достижения склейки гонтов между собой нужно прогревать клеевой слой строительным феном. При этом Температуру на фене достаточно выставлять 70-80°C. При таких тепмературах черепица не будет перегреваться
Данные требования относятся как к самой гибкой черепице, так и к комплектующим - мастике, ендовным коврам.
В итоге, чешуйки рубероида легко отходят от кровли и впоследствии подрываются ветром.
Подкладочный ковёр, который должен был послужить дополнительной защитой, на этих домиках для продажи - отсутствует. Предположу, что и ендовы также никак не герметизировались дополнительно. А фигли, всё равно в этих домах не жить.
Надеюсь, что дома стали разваливаться до того, как их купили.
Замечательно то, что черепица вываливалась целыми рядами. То есть, похоже, что местами её даже на гвозди не крепили. На другом здании видны попытки ремонта - какой-то резиной пытались зашить.
Многие считают битумную черепицу чуть ли не элитной кровлей, а между тем, это довольно дешёвый материал с кучей требований к монтажу, несоблюдение которых приводит к дефектам кровли. Наличие подкладочного ковра при приёмке проверить реально сложно. Поэтому, строители "как для себя, но продаём" активно используют битумную черепицу в своих проектах.
Помимо сложности с подкладочными коврами, мастиками и температурными режимами, есть ещё один момент - необходимость обеспечения дилатационного зазора, компенсирующего температурное расширение плит настила, в качестве которых обычно используется OSB или фанера. Для того, чтобы уменьшить температурное расширение, производитель рекомендует нарезать стандартные плиты на минимальные отрезки, которые впоследствии монтировать в шахматном порядке, обязательно оставляя зазор между ними.
Некоторые подрядчики про зазор слышали, а что он должен быть 3-5 мм, не знают. В итоге, появляются вот такие весёлые объекты. (Про этот у меня будет отдельный пост.)
Безусловно, гибкую черепицу можно уложить хорошо. Но не нужно думать, что это просто. А главное, такая кровля ремонтируется только полной заменой всего покрытия - гибкой черепицы, подложки и настила. Поэтому, взвесив стоимость работ многие домовладельцы часто решают просто покрыть её металлочерепицей сверху.
В общем, посмотришь на такое и задумаешься, что наверно лучше спокойно жить под гремящей в дождь металлочерепицей, кликфальцем или даже под шифером, чем ставить тазики под такой гибкой кровлей, как начальном фото.
Дорогие подписчики, наверно вы заметили, что посты стали появляться реже. Небольшие проблемы со здоровьем - острота зрения левого глаза покинула чат и сейчас я ищу себе бионический протез с тепловизором, чтобы заменить этот бесполезный кусок белка на технологичную и полезную в работе киберфичу. Думаю, цены на приёмку домов стройконтролем-терминатором взлетят после того, как я подойду к нерадивому подрядчику и скажу: "Мне нужна твоя одежда и твой мотоцикл в досудебном порядке, иначе мы тебя разденем до гола через суд!"
Ну, а без шуток - на одном глазу внезапно стало +1, а на другом осталось по прежнему, все окулисты говорят, что с глазами всё в порядке, хрусталик и сетчатка в норме, это я никак не могу смириться, что мне не 20 лет. В общем, это всё переработки за компом и в телефоне, мало сна и возраст, сухой коньюктивит, искривление роговицы и пора бы надеть очки. Завтра поеду за очками, потому что жить с глазами разной кратности довольно сложно.
Думаю, что на некоторое время сделаю перерыв в работе и постах, но уже знаю, что следующий пост вам понравится - он будет про обследование кровли многоэтажки в центре Москвы. Вы увидите, в каком состоянии Жилищник содержит элитную московскую недвижимость. Будет много зла и жести, всё как вы любите!
Огромная благодарность всем, кто поддерживает мои посты плюсами и комментариями! А также, благодарю всех, кто донатит мне пикабукоины - ребята, я всех вижу и заметил, что многие из вас закидывают монеты просто без постов, довольно регулярно. Спасибо, буду стараться, чтобы мои публикации и далее приносили вам радость и удовольствие!
Как обычно, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
Здравствуйте меня зовут Николай и я работаю в обследовании более 15 лет. Как же пригорает от вас инфоцыган в обследовании. Ну смотришь ты свои каркасники, хрен ли ты критикуешь то в чём не разбираешься? Выставлять свою некомпетентность в интернете для чего? Нашёл какой-то старый, заброшенный деревянный дом и поехало говно литься. Таких домов сотни тысяч, многие ещё эксплуатируются. Где-то лучше, где-то хуже. Да, их пора давно списать, людей расселить, но деньги в стране сейчас утекают в другом направлении. Так и стоят признанные аварийными с людьми, их латают надеясь на светлое будущее. Я этих деревянных домов обследовал в своей жизни больше пары сотен. Это простая, скучная рутина для инженера, тут особо нечем гордиться. Ни разу не видел постов, где автор посмотрел хотя бы 3-ёх этажный кирпичный и сказал что всё плохо. Или обследовал объект разъехались фундаменты у дома на рублёвке из-за того что рядом бассейн откопали. Обследование для надстройки этажа с разработкой проекта усиления? А что такое? Где это? Дохрена же интересных задач есть. Смотреть каркасники/дома по одной технологии предел? Это блять как стоматологи на западе, где их за врачей не считают.
1. "Этот дом многократно чинился, но всё равно перешёл в аварийное состояние из-за многочисленных грубых нарушений СП"
а) Критиковать строителей СССР - это пиздец, постыдился бы. У нас все строительные нормы, учебники по строительству перекочевали из СССР. Их перевыпускают, добавляют немного воды и правок, но в целом ничего не меняется. Здания строили максимально быстро, просто, надёжно, дёшево и сердито. б) Согласно советским нормативам, для капитальных зданий с деревянными наружными стенами (например, рубленых или брусчатых) нормативный срок службы до первого капитального ремонта устанавливался на уровне 50 лет. Этот воин уже отслужил своё. Грех потешаться надо домами, которые управляйка не хочет ремонтировать/капиталить. Да, полы аварийные, но перекрытия у нас меняют в рамках капремонта. Вопрос кому это тут нужно. в) "грубые нарушения СП" - новые нормы в целом не распространяются на старые дома. Почитай СП повторно. Там немного сложнее. Так как автор тут льёт воду, то бестолку углублять в дебри и доказывать что-то без конкретики.
2. Подпорочка на подпорочке, подпорочкой погоняет. Где-то подпорочки рухнули, где-то сгнили балки
Что за сленг детский? Ты же, блять, инженер с 15 летним опытом. Простейший пол из кирпичных столбиков с деревянными балками по ним. Гидроизоляции в этих домах нет? Если доебаться до слов, то она есть - отсечная из рубероида, чтобы капиллярный подсос по стенам не шёл. Продухи в полах в этих домах есть/либо были, но их любят заделать наглухо и больше не открывать (управляйка привет!), т.к. дует и прочее (дома холодные).
Из слов с видео - ты доебался до силикатного кирпича. На мой взгляд - гениальный материал для своего времени. Простой, неубиваемый, дешевый. То что стенка какая-то поехала, автор лукавит, т.к. сдох раствор кладки и его выперло. Скорее всего раствор был плохой/мало цемента дали. Судя по убитости фундамента и полов - дом нежилой и очень давно. Либо обследователи, что смотрели ранее проебланились и не увидели ничего. Сейчас делать обследование в этом доме это как у трупа температуру мерять. P.S. Если у вас дома провисли деревянные полы на 5-6 см, то проверьте балки перекрытия - их пора менять.
Фото деревянного пола и балок укрупнённо в заброшенном доме. Примерно такую хрень автор запостил?
Ну и последнее фото - просто для интереса. Разрыв деревянных балок 250х250 мм в действующем административном здании. Сквозные трещины (разрывы) балок по 3 см. Сдохло от нагрузки и времени. Дали предписание закрыть несколько этажей здания. Без воды и влаги
Всех обнял, приподнял. От инфоцыганья в обследовании горит. Каждый мнит себя неебаться каким экспертом. В психологии он отлично объясняется эффектом Даннинга-Крюгера, когда люди с низким уровнем квалификации делают ошибочные выводы и принимают неудачные решения, но при этом не способны осознать свои ошибки в силу низкого уровня своей квалификации.
Привет, дорогие подписчики и все, кто интересуется темой загородного домостроения! Меня зовут Илья, работаю инженером строительного контроля, обследую загородные дома и пишу здесь об этом много лет.
Сегодня короткое видео о том, что "простоял 100 лет" - это далеко не характеристика качества. Предыстория такова - меня пригласили на осмотр брусового дома, построенного ещё во времена Лаврентия Павловича Берии, в посёлке таких же типовых домов прямо на берегу Волги, в Тверской области.
Дома там выглядят примерно так.
Лиственничный брус, обшитый доской, на фундаменте из силикатного кирпича и под кровлей из шифера. Всё это разложилось в разной степени, но пока стоит и даже эксплуатируется.
Перекрытие хрустит под ногами, влагомер показывает от 30 до 65% влажности древесины - идут активные гнилостные процессы. Залезаем внутрь и смотрим, как были построены дома для сотрудников НКВД. Спойлер - рукожопами из говна и палок.
Ну и немного технологий предков для закрепления материала.
Подпорочка на подпорочке, подпорочкой погоняет. Где-то подпорочки рухнули, где-то сгнили балки. Этот дом многократно чинился, но всё равно перешёл в аварийное состояние из-за многочисленных грубых нарушений СП, о которых не знали его строители - отсутствие гидроизоляции фундамента, отсутствие водоотведения и дренирования, отсутствие вентиляции подпола и самого дома. Однако, да - он простоял 100 лет. Реконструкция такого здания сравнима со строительством современного нового дома - разница в цене будет примерно 20-30%. Потому, что от этого дома фактически остались одни стены. Эксплуатировать его в таком состоянии нельзя - есть риски обрушения перекрытия пола.
Как мы видим, важно активное долголетие, а не дожитие до ста лет в состоянии полной инвалидности. В редких случаях владельцы сохраняют такие конструкции, вкладывая в них миллионы, потому что это память детства, дедово наследство или какие-то иные эмоциональные ценности. Но чаще всего такие дома идут на дрова для нового дома или бани.
Пока вы читаете этот пост, я уже шагаю по Великому Новгороду, куда приехал на встречу с коллегами из моей компании. У нас тут головной офис, решил навестить его впервые за 10 лет работы. А то в Москве погода испортилась.
Как обычно, желающие могут поддержать меня пикабукоинами - кидайте сколько не жалко через магазин Пикабу. Накуплю какашек и загажу каменты хейтеров.
Ну и, на все вопросы отвечаю в каментах или через контакты в профиле.
