Гештальт закрыт. На очереди ещё получить деньги за некачественный ремонт шарагой, которая пыталась меня налюбить по невыполненным работам, и за затопление паркинга в связи с неработающими нормально ливнёвками.
Столкнулся с ситуацией оформлено ДДУ в мае 2024, в декабре 2024 принял квартиру по акту приёма-передачи, в январе 2026 обнаружен конструктивный дефект и пошла плесень, застройщик полностью игнорит, могу ли я требовать расчёт неустойки и штраф на условиях, которые были в момент заключения ДДУ или расчёт будет по новым правилам, разница существенная или 1% от цены квартиры или 1/150*ставку цб? Получается, что законодательно положение потребителя существенно ухудшены из-за новых законов. Уважаемые знатоки, помогите разобраться для себя в данном вопросе. Спасибо
Сейчас многие почему-то уверены, что из-за мораториев и всех последних изменений с застройщика уже ничего нельзя получить.
На практике - это далеко не всегда так.
Недавно принимали квартиру в ЖК «Остров».
Застройщик увеличил площадь квартиры на 2,5 м². Для собственника это превратилось примерно в +1,1 млн ₽ доплаты за дополнительные метры.
Параллельно застройщик задержал передачу квартиры примерно на 3 месяца
И вот тут начинается самое интересное.
Большинство людей в такой ситуации просто подписывают документы, оплачивают допметры и идут делать ремонт.
Но если немного глубже посмотреть на ситуацию, появляется пространство для переговоров.
Мы посчитали потенциальные требования по просрочке передачи объекта, с учетом ее снижения в суде и вышли с этим к застройщику.
В итоге договорились 800 000 ₽ зачесть в счет требований по просрочке, а остаток клиент доплачивает до подписания апп.
А эти 300к мы уже получим в суде, который инициировали по дефектам, поскольку дефектов по объекту много.
Это всего лишь одна из историй, которая подчеркивает, почему важно проверить и принять объект перед подписанием апп с профессионалами.
Мы не просто ищем дефекты в вашей квартире, мы помогаем грамотно выстроить диалог с застройщиком, учитывая все аспекты.
В текущий момент мы уже работаем по компенсации за срыв сроков передачи объекта в следующих Жк:
ЖК «Амурский парк»
ЖК «Остров»
ЖК «Шагал»
ЖК «Барклая 6»
ЖК «Рублевский Квартал»
ЖК «Ярославский квартал»
ЖК «Level Павелецкая Сити»
ЖК «Руставели 14»
ЖК «Скай Спутник»
Возможно есть еще комплексы, где все просрочили, напишите про них в комментариях.
Ситуация по рынку сейчас динамичная, важно понимать реальный масштаб задержек, по данным статистики, таких комплексов около 40% от всего объема передачи
Сегодня запускаю канал, где буду говорить не про теорию и для многих скучную юридическую науку, а про живые истории с которыми я и моя команда имеем дело.
За последние годы у нас накопилось много сложных и интересных дел, что прятать их «внутри переговорных» уже неправильно. Здесь будем разбирать реальные кейсы моей команды и то, как мы выстраиваем стратегию, какие решения принимаем в разных ситуациях, где удается вернуть деньги, защитить активы, а где важно вовремя остановиться и выбрать другой путь.
Поделимся информацией о недобросовестных компаниях, людях, инфоцыганах и откровенных мошенниках. Разберем сложные ситуации и расскажем об антикризисных решениях, которые мы разрабатываем и внедряем.
Расскажем о ходе работы по делам, поделимся важными выводами из судебных споров, тем, как мы принимаем решения внутри команды и с клиентами.
Если у вас есть своя история, в которой нужен взгляд со стороны и четкий юридический план, предложим консультацию, разбор вашей ситуации и подскажем возможные шаги.
Летом 2024 года получил по ДДУ квартиру в Москве от А101 (а точнее "Специализированный застройщик "Корона") с отделкой white-box. Многие косяки по ремонту бросались в глаза, а после обследования квартиры «приёмщиком» вылезло ещё больше: кривые стены, стяжка пола из которой торчали куски арматур, "танцующие" по уровню подрозетники и прочее. Дополнительно, после замера площади оказалось, что квартира «похудела» почти на 2 квадрата, при этом в договоре не допускалось какое-либо расхождение без компенсации. Было принято решение идти в суд. Осенью 2024 было подано 2 заявления в суд, мои интересы представляла адвокат Бойко Е.В., ей «пламенный привет»!
Объявления на ЦИАН нет, просто только такую фотку своей квартиры в таком состоянии нашел)
Первое дело, по площади, мы проиграли практически сразу. А101 (СЗ "Корона") смог доказать, что замеры, которые должны учитываться при принятии решения о недостающей площади проводились до отделки и по ним всё сошлось. То, что отделка «сожрала» 2 квадрата – «норма», ну или просто никого особо не волнует.
Второе же дело, по недостаткам и дефектам ремонта затянулось почти на 2 года, о нём подробнее.
По началу всё шло хорошо. Была проведена экспертиза, которая насчитала сумму на устранение дефектов на 1 243 750 руб. (далее округлю до 1,24 млн.). Ответчик хотел провести повторную экспертизу, но пропустил сроки. Суд первой инстанции (г. Видное, МО) постановил взыскать в мою (и супруги) пользу всю сумму, включая расходы и, вроде, даже что-то по моральному вреду. В один абзац текста я уместил результат почти десятка заседаний и почти полтора года ожидания.
Первое решение
Но результаты дела А101 (СЗ "Корона") не устроили и они пошли в апелляцию в Красногорский суд. Там, А101 (СЗ "Корона") получил разрешение на повторное проведение экспертизы. Я обратился с вопросом к своему представителю, можно и нужно ли допускать эксперта в квартиру с учётом того, что у нас за полтора года сделан ремонт, который, кстати, мы откладывали на год, ожидая решения и начали только после консультации и разрешения его делать, т.к. нас заверили, что это не повлияет на результаты дела. Для понимания, квартира за время судебного разбирательства была полностью отремонтирована (вложено 5 млн.), стояла кухня, мебель. Мы уже жили в этой квартире. «Представитель» сказала, что эксперта можно и нужно пустить для проведения экспертизы, что и было сделано.
Естественно, эксперт практически не обнаружил оставшихся от ремонта застройщика косяков. Только по мелочи, что-то связанное с откосами, оконными рамами (которые нами не менялись). Сумма компенсации по ремонту уменьшилась до 65 тысяч (чуть округлил).
На первом же заседании, в ноябре 2025г., апелляционный суд постановил возместить мне (и супруге) 65 тысяч по «косякам», а взыскать с меня 85 тыс. (чуть округлил) за расходы за повторную экспертизу. По итогу решения я ДОЛЖЕН 20 тысяч рублей)))
Вот тут я понял свой лютый косяк. Я практически не контролировал работу представителя, думая, что раз она представляет мои интересы в суде и я ей за это плачу, она должна ответственно и профессионально относиться к делу. Я осуществлял только «лёгкий пинг» в формате «ну чё там?» и в этом моя главная ошибка.
Пошёл отсчёт 2-х месяцев на подачу заявления в кассацию. В течение месяца я звонил «представителю» и уточнял, как действуем дальше. Ответ был один – ждём дело для ознакомления, оно ещё не пришло в суд первой инстанции. В середине декабря я сам поехал в Видновский суд и «о чудо!», дело давно было там. Из материалов дела я узнал, что представитель не являлась на некоторые заседания. К сожалению, в ноябре, то самое итоговое слушание в апелляции проходило тоже без её участия.
Я начал поиски нового представителя, но так и не нашел. Никто не хотел брать б/у дело, тем более идти в кассацию с учётом того, что нарушений в ходе дела «кандидаты на представительство» не нашли. Все были уведомлены должным образом, а экспертное заключение второй экспертизы имеет такую же юридическую силу, как и первое, хоть и сделано, оно, млять, по законченному МНОЙ ремонту. Сроки подачи кассации прошли, я должен А101 (СЗ "Корона") за квартиру с их косячным ремонтом.
Вот такие дела. Простите, если есть ошибки в пунктуации или юридических терминах. Чуть излил душу на родной Пикабушечке, но, не могу сказать, что стало легче) Больше 1,5 млн. (за площадь и ремонт) так и не стали моими, а моим стал долг на 20 тыс. И такое бывает)
Привет. Принимаю квартиру по дду, в монолитных стенах видны деревянные элементы.
Застройщик сообщил что это дистанциры и отказался их убирать
Применение дистанциров и подобных им элементов при выполнении опалубочных работ не ограничено проектной документацией на Объект, ГОСТ, СНИП и иными обязательными требованиями в области строительства.
Поскольку я пока надеюсь решить вопрос без суда к юристам и специалистам еще не обратился, но видимо к этому все и идет. Пока хотел получить комментарии от знающих пикабушников, как это регламентируется (ссылки на сп\госты) и может найдете примеры судебной практики.
Пока моя аргументация такая:
Дистанциры это либо фиксаторы арматуры либо распорки
для фиксатора есть прямой запрет: сп 435, в котором есть запрет использовать дерево как фиксаторы(подкладки).
7.2.19 Вид фиксатора для обеспечения толщины защитного слоя бетона у лицевых граней элементов следует выбирать согласно таблице 7.1. Не допускается применять в качестве фиксаторов обрезки арматурных стержней, пластин, деревянных брусков, неровных кусков бетона и т. п.
для распорок есть косвенный запрет они проходят через весь бетон и косвенно обеспечивают защитный слой (держат опалубку на расстоянии). Если чопик ближе 20–40 мм к арматуре (норма защитного слоя по СП 63.13330), это нарушение. Требуется документальное подтверждение.
(СП 70, Приложение X)
СП 70.13330.2012
На бетонных поверхностях допускаются:
для стеновых конструкций - отверстия под тяжи с оставляемыми в них пластмассовыми защитными трубками тяжа, отверстия под анкеры (заделка отверстий должна быть оговорена в проектной документации или ППР отдельно);
отпечатки щитов и элементов опалубки;
обнажение арматурных фиксаторов;
для нижней поверхности перекрытий - отпечатки щитов и элементов палубы, элементы крепления пластмассовых конструкций, электрической разводки и т.п.
ни какие другие элементы опалубки кроме пластмассовых не указаны в допустимых.
Но даже для них в этом сп указано, что заделка отверстий должна быть оговорена в проектной документации или ППР отдельно
(СП 71, табл. 7.2)
дефект объективно препятствует нормальной отделке
Если эти деревянные элементы по словам застройщика являются частью конечного продукта, то на них так же будет распространяться гарантия застройщика,
Удаление таких деревянных элементов собственником, впоследствии может послужить основанием для снятия гарантийных обязательств застройщиком на основании вмешательства третьих лиц.
т.е. я не смогу по сп сделать отделку помещения, не рискуя лишиться гарантии
так же моя стена примыкает к уже оштукатуренной стене лестницы, раз дистанциры все еще в стене, значит никто их не убирал перед оштукатуриванием.
В СП 435.1325800.2018 (монолитные ЖБК) приведён порядок демонтажа опалубки, и там среди шагов указано, что после проверки прочности бетона:
удаляют наружные крепления, подкосы и распорки, выполняют локальное ослабление стоек и т.д., далее снимают стяжные элементы, разбирают ригели, снимают щиты.
Так же поскольку застройщик указал, что это деревянный дистанцир и указал, что он не является фиксатором. Это значит, что это распорка и она проходит сквозь монолитные конструкции, в том числе сквозь внешние стены.
В СП 54.13330.2022 (МКД) прямо записано, что при оценке энергоэффективности должны выполняться условия, в т.ч. п.8.2:
приведенное сопротивление теплопередаче и сопротивление воздухопроницанию ограждающих конструкций — не ниже требуемых по СП 50.13330.
А в СП 50.13330.2012:
установлено требование, что сопротивление воздухопроницанию ограждающих конструкций должно быть не ниже нормируемого (п. 7.1).
и задана нормируемая поперечная воздухопроницаемость для “наружных стен … жилых зданий” — не более 0,5 кг/(м²·ч) (таблица 9 / п. 7.3)
что означает:
если в стене есть сквозные вставки/каналы, которые потенциально дают продувание/подсос воздуха (особенно после усушки дерева), это может означать несоответствие требованиям по воздухопроницаемости;
застройщик тогда должен обеспечить соответствие ограждающей конструкции требуемым показателям (в т.ч. герметизацией/заделкой узлов).
так же СП 2.13130.2020
5.2.2 Класс пожарной опасности строительных конструкций определяет в соответствии с ГОСТ 30403, за исключением стен наружных с внешней стороны с применением СФТК и НФС (определяется в соответствии с ГОСТ 31251). Для конструкций стен наружных ненесущих светопрозрачных, выполненных только из негорючих материалов (НГ), допускается без испытаний устанавливать класс пожарной опасности К0, при этом показатели пожарной опасности материалов уплотнителей и герметиков, а также нанесенные на элементы конструкций защитно-декоративные и антикоррозионные покрытия толщиной слоя до 0,3 мм учитывать не следует. Строительные конструкции не должны способствовать скрытому распространению горения. В стенах, перегородках, перекрытиях и покрытиях зданий, а также в узлах их сочленения не допускается предусматривать пустоты, ограниченные горючими материалами, за исключением пустот, разделенных элементами сплошного сечения или глухими диафрагмами из НГ толщиной, равной не менее толщины пересекаемой конструкции, в том числе по контуру помещений и коридоров:
по сути застройщик оставил горючие материалы в негорючей стене для скрытого распространения горения.
Вот, а я что в посте писал пару недель назад. Что крупные застройщики себя неважно чувствуют. Они просят 50 млрд на 3 года. Это подорожник приложить к умирающему. Эта сумма им поможет что то достроить и выдать купленные квартиры и не обанкротиться в ближайшие полтора года при порядочных действиях, но продавать они построенное в ближайшие 3 года всёравно не смогут, спроса нет! Иначе зачем просить деньги если есть спрос?. Просто некому продавать.
А при нечестном раскладе эти деньги можно вывести из страны и благополучно жирно жить как жили застройщики до 23 года. Первый честный вариант лишь временная припарка и результата не даст в перспективе, нужна новая экономика. А второй вариант выглядит более правдоподобно что уже неоднократно было. Есть действенный вариант, но для этого самолёт нужно национализировать, достраивать за счёт частных денег и ОФЗ, жилье выдавать нуждающимся и сдавать в соц найм. При таком варианте компанию можно продержать во время финансового кризиса, а потом продать снова в частные руки, но тут думать надо, а зачем думать если можно просто 50 лярдов освоить?)
Всё что вы (не) хотели знать о строительстве многоквартирного жилья
Средняя по России стоимость строительства жилья составляет 60 000 рублей за 1 м2 пруф https://www.kommersant.ru/doc/8293387 Обращу внимание - это актуальные цены на конец 2025 года.
Ещё раз - 60 000 рублей. В эту себестоимость УЖЕ заложены кредиты, земля, и прочее. Это не только "бетон".
Всё что выше - это взятки за приоритетное получение земли, сверхприбыль, откаты и банковские лобби.
Собственно, вот вам и причина телодвижений строителей - бьются за свои 3 копейки190% прибыли. За такие сверхприбыли они подтянут и пролоббируют любые решения. Просто кто-то обожрался деньгами и не хочет менять привычный образ жизни.
P.S. И что бы вас СОВСЕМ добить аргументами тех, кто скажет что стоимости сильно отличаются в Москве и Краснодаре. Вот квартира того же Самолёта, в Краснодаре, https://samoletplus.ru/flats-id/8124365/
48 м2 за 8 560 000 рублей или 178 тысяч за 1 м. Застройщик тот же, Краснодар тот же, метраж тот же. Норма прибыли та же.
