Суеверие и правила логики (1859)
...Зависимость усовершенствованных способов обработки земли от густоты населения яснее всего выказывают Соединенные Штаты. Они в высокой степени обладают всеми другими условиями, вызывающими усовершенствованное сельское хозяйство: и громадным развитием городов, и превосходными путями сообщения, и страшным богатством капиталов,— всеми этими условиями, которых лишена Россия; они отличаются от Англии только тем, что густота населения в них невелика, и от разницы в этом одном обстоятельстве происходит то, что североамериканец пренебрегает усовершенствованными методами сельского хозяйства. Спросите его, почему он не употребляет на улучшение акра земли в каком-нибудь Огайо по 100 долларов, между тем как англичанин тратит на улучшение своей земли гораздо больше,— он или захохочет, считая вас помешанным, или рассердится, думая, что вы принимаете его за дурачка, над которым можно потешаться. Но если вы объясните ему, что вы спрашиваете серьезно, и докажете, что вы человек не глупый, а только чересчур начитавшийся отсталых экономистов, то он растолкует вам, в чем дело. Он скажет: если я буду обрабатывать свою землю по английской усовершенствованной методе, я не обработаю и третьей части того количества, какое находится у меня теперь под посевом. Земля у нас так дешева, что тратить много денег на ее улучшение еще невыгодно.

Отсталые экономисты вообще так сообразительны, что, пожалуй, тотчас же придумают новую гипотезу, все во вред тому же непостижимому для них общинному владению. Надобно поскорее сделать оговорку, чтобы предупредить их остроумную догадку. Хорошо, скажут они, затрачивать много денег на улучшение земли у нас нельзя потому, что земля слишком дешева и население не имеет такой густоты, как в Англии. Но причиною малой населенности и дешевизны наших земель не должно ли считаться общинное владение? Мы не сами выдумали это остроумное соображение, после которого остается только предположить, что нерасчищенность фарватера наших рек происходит также от общинного владения. Отсталые экономисты действительно говорили, что развитие населения у нас задерживается общинным владением; но это показывает только, что они не читали даже извлечения из русской истории Карамзина, которое приложено к немецкой грамматике г. Таппе для упражнения в переводах. Иначе они знали бы, что до половины XVII века вся Европейская Россия была театром таких событий, при которых можно дивиться разве тому, что уцелели в ней хотя те малочисленные жители, которых имела она при Петре. Татарские набеги, нашествие поляков, многочисленные шайки разбойников, походившие своей громадностью на целые армии,— все это постоянно дотла разоряло русские области. Они опустошались также страшною неурядицею управления. Мы знаем, что вольные люди записывались за помещиков, лишь бы найти себе какую-нибудь защиту, потому что закон был совершенно бессилен оградить их,— это факт, говорящий о таком положении вещей, соответствие которому в истории Западной Европы представляют лишь те мрачные времена средних веков, когда аллодиальные владельцы принимали на себя феодальную зависимость. Удивительно ли, что при таком положении дел народонаселение оставалось чрезвычайно малочисленным? Только с XVIII века внешние разорители были обузданы и внутренняя администрация стала несколько улучшаться; с тех пор, в течение 160 лет, она постоянно улучшалась, но по нынешнему ее состоянию можно судить о том, какова была она лет 70 тому назад. Если теперь производятся вещи, тысячной доли которых не мог описать Щедрин, то рассказы наших отцов и дедов свидетельствуют, что в их времена господствовал произвол, невероятный даже для нас. Не будет ли явным безрассудством отыскивать каких-нибудь других причин к объяснению того факта, что Россия заселена еще очень слабо? Мы удивляемся не тому, что теперь наше население еще слишком мало; напротив, скорее требовало бы объяснения то обстоятельство, каким образом могло оно увеличиться хотя до настоящей цифры при известной нам судьбе русского народа в этот период. Сравнивая цифру населения собственно русских областей в наше время с населением их за полтораста лет, мы должны приписать натуре русского человека чрезвычайную переносливость — черта, которая обнаруживается также всею нашею историею и всеми особенностями нашего быта.

...Есть еще одно важное коммерческое обстоятельство, специальным образом тяготеющее над нашим земледелием. Из всех отраслей производства в сельском хозяйстве всего ощутительнее важность оборотного капитала. Фабрика или завод обыкновенно или создается, или покупается тем самым человеком, который бывает хозяином производства. При покупке или устройстве своего заведения он обыкновенно рассчитывает, чтобы нужное количество капитала оставалось у него для оборота. Не то в сельском хозяйстве. Земля чаще всего достается по наследству, и владелец, не получив вместе с нею оборотного капитала, обыкновенно и не понимает нужды в нем. Земля у него есть, работа даром и справляется крепостными людьми: о чем же еще думать владельцу? Если у него есть деньги, он пускает их в другие предприятия или чаще всего проживает, а земледельческое производство совершается у него решительно без всяких затрат оборотного капитала. Между тем известно, что успехи земледелия находятся в прямой зависимости от величины затрат на оборотный капитал. Каких успехов можно ожидать там, где нет понятия о надобности в оборотном капитале?

Это (дикое) положение приводит нас к одному из основных источников нашей (дикости и) отсталости во всех отношениях — к крепостному праву. Коренным образом крепостное право принадлежит сфере сельского хозяйства, и само собою разумеется, что если оно обессиливало всю нашу жизнь, то с особенной силой должны были отражаться его результаты на земледелии, которое полнее всего подчинялось его силе. Неуместно было бы здесь распространяться об этом предмете,— о нем довольно наговорено в последнее время бесчисленными писателями, которые вдруг обнаружили благороднейшее негодование против бедствия, имевшего привилегию столь долго не вызывать никаких порицаний. Мы сами грешили этими внезапными вспышками благородства.

В те дни, когда нам было ново
Значение правды и добра*,

и теперь не можем, не краснея, вспоминать о тогдашних наших подвигах. Итак, довольно будет сказать, что цена хлеба зависела от той части его, которая производилась крепостным трудом, то есть не имела ровно никакой цены в глазах владельца, и что крепостное право, переделавши в своем духе все наши обычаи, конечно не могло содействовать ни развитию духа предприимчивости, ни поддержанию трудолюбия в нашем племени. Если бы не было никаких других неблагоприятных обстоятельств, одного крепостного права было бы достаточно, чтобы объяснить жалкое положение нашего земледелия.
* Первые строки стихотворения Н. А. Добролюбова «Наш демон».

...В целой Западной Европе, имеющей около 200 миллионов жителей, не найдется столько безграмотных людей, как в одной нашей родине; в какой-нибудь Бельгии или хотя бы даже Баварии, при всей отсталости Баварии от других земель Западной Европы, на 5 миллионов населения считается столько же учащихся в школах, сколько в целой России, и число всех грамотных людей в России таково, что едва ли бы достало его на одну провинцию в Прусском королевстве *. О том, насколько распространено у нас высшее образование, нечего и говорить: об этом слишком красноречиво свидетельствуют цифры изданий Гоголя, Пушкина, Тургенева и число экземпляров, в каком издаются наши газеты и журналы **.

Как из (апатичности) русского человека в материальной работе проницательные люди вывели, что он от природы расположен к лености, так из слабого развития нашей образованности они заключают, что русское племя мало имеет охоты к просвещению. Обе эти клеветы одинаково тупоумны и нелепы. (Об этих обоих делах надобно сказать одно и то же: «охота смертная, да участь горькая».) Стремление в народе чрезвычайно сильно; но обстоятельства (и учреждения) слишком не благоприятствуют его осуществлению.

* По самым щедрым расчетам предполагается, что из 65 или 70 миллионов жителей Русской империи людей, умеющих читать, набирается до 5 миллионов. Но эта цифра, по всей вероятности, слишком высока. Большинство грамотных людей сосредоточено в городах; в селах едва ли наберется половина того, сколько находится в городах. Но и в городах гораздо больше половины жителей еще не знают грамоте. Судя по этому, едва ли мы ошибемся, положив число грамотных людей в России не превышающим 4 миллионов. Итак, во Франции приходится один экземпляр газеты на 180 человек, а в России один экземпляр на 2 200 человек. Но всего прелестнее цифры изданий наших классических писателей. Кто из людей сколько-нибудь образованных не читал Гоголя? Число всех экземпляров всех изданий Гоголя не простирается и до 10 тысяч.


** Все наши ежедневные газеты, вместе взятые, расходятся в числе 30 или много 35 тысяч экземпляров; все большие журналы, вместе взятые, далеко не достигают этой цифры. Предположив для каждого экземпляра даже по 10 человек читателей, мы увидим, что все наше образованное общество едва ли простирается до полумиллиона человек. Во Франции, где чтение распространено меньше, нежели в Германии и Англии, одни только парижские ежедневные газеты печатаются в числе более 200 000 экземпляров (провинциальных газет мы не считаем).

Экономическая деятельность и законодательство (1859)
...Теперь заметим только два обстоятельства. Во-первых, часто называют невозможным то, что неприятно. Например, может ли Франция при нынешнем расстроенном положении своего бюджета употребить полмиллиарда франков на заимообразное пособие промышленным товариществам людей, занимающихся черной работой? Единодушный ответ всех обскурантов, реакционеров и отсталых экономистов: «не может».— Почему же? «Ей негде взять такую страшную сумму, в бюджете и без того дефицит, нация и без того обременена налогами, государственный долг и без того громаден». Ну, а Крымскую войну могла ли она вести? Могла истратить на нее более миллиарда? И теперь может начать новую войну, которая будет стоить еще гораздо дороже? Это она не только «может сделать», это она сделала и сделает. А, понимаем.

Ссылка

А. Я. Панаева из "Воспоминаний"
...
В сороковых годах наложена была плата на заграничный паспорт в 500 рублей, с целью ограничить число уезжающих русских, стремившихся пожить в Европе. Только те освобождались от этой платы, кто представлял свидетельство от авторитетных докторов, что болезнь их пациента безотлагательно требует лечения заграничными водами. Понятно, что все богатые люди добывали себе легко такие свидетельства и даром получали паспорты.
...
В то время все русские помещики, когда им нужны были деньги, закладывали в Опекунский совет своих мужиков; то же сделал и Панаев для своей поездки за границу. Программу путешествия он составил обширную: ему хотелось побывать во всех замечательных городах Франции, Италии, Германии и Англии.
...
В нашем кружке все считали крепостное право бесчеловечным с гуманной точки зрения, но относились к помещичьей власти пассивно, так как большинство состояло из помещиков. Впрочем, и в интеллигентном обществе России сороковых годов тоже преобладал элемент помещиков. Гуманные помещики старались не входить в близкие отношения с своими крепостными мужиками и имели дело с ними через посредство своих управляющих и старост.
...

Ссылка

Курс русской истории. Ч. V
Лекция LXXVIII [Комиссия 1767 г.]
Спор из-за крепостного права
Но и город вторгался в чужие «прерогативы». Купеческие депутаты настойчиво добивались права иметь крепостных приказчиков и работников при неблагонадежности вольнонаемных: заберут деньги вперед и убегут, не отработав их. Особенно неисправны наемные слуги из помещичьих людей, ленивы, вороваты – знак воспитания, какое получали они у своих господ. Крепостное право было костью, какую государственная власть бросила всем классам русского общества. С манифеста 18 февраля 1762 г. оно утратило в дворянских руках свое политическое оправдание, оставаясь законным, перестало быть справедливым. Как видно по наказам, из сознания дворян уже тогда пропала мысль, что их землевладение с крепостными душами – условное право, государственная правообязанность, что они только наполовину собственники, а наполовину ответственные (судебно)-полицейские агенты государства. Один наказ просил подтвердить в проекте нового уложения, что «узаконенная издревле помещицкая власть над людьми и крестьянами не отъемлется безотменно, как доныне была, так и впредь будет». Но такой взгляд дворян подрывал их же крепостную монополию: если право населенного землевладения – простая частная собственность, не было причин отказывать в нем недворянам. Другие классы общества не оспаривали этого права у дворянства, но хотели, чтобы сословие поделилось им. Надобно было изобрести высшие государственные соображения для оправдания его исключительной принадлежности дворянству, т. е. надобно было выступление князя Щербатова: это была его роль в Комиссии. Он выступил с новым политическим силлогизмом. Звание обязывает дворян с особливым усердием служить государю и отечеству. Эта служба состоит в управлении другими подданными своего государя, а к этому надобно приготовиться воспитанием. Для такой подготовки дворянам и дано право иметь деревни и рабов, на которых они с младенчества учатся управлять частями империи. Заключение следует само собой. Рабовладение должно быть привилегией только правящего сословия. Итак, крепостное право есть школа русских государственных людей и рабовладельческая деревня – образец управления русской империей. Запальчивый князь и на этот раз не сумел смолчать. Впрочем, не менее замечательно и мнение керенского дворянства, оправдывавшего в своем наказе неограниченную власть помещика над крепостными тем, что российский народ «сравнения не имеет в качествах с европейскими». Далее, купцы могли приобретать крепостных, если бы им это было разрешено, только без земли в розницу. «Устыдимся, – продолжал князь Щербатов, – одной мысли дойти до такой суровости, чтобы равный нам по природе сравнен был со скотами и поодиночке был продаваем». Но князь не полагался на дворянскую стыдливость, зная, как охотно дворяне торгуют крепостными в розницу, и он высказал твердую уверенность, что Комиссия законом запретит продажу людей поодиночке без земли – постыдное дело, при одной мысли о котором в князе, по его признанию, вся кровь волновалась. Так речь, направленная против купеческого притязания, невольно повернулась у оратора против своей же дворянской братии. Между тем почти полвека назад Петр I высказал Сенату желание, или требование, пресечь розничную продажу крепостных людей. Народнохозяйственный вред приобретения крепостных купцами князь Щербатов доказывал и статистическим расчетом. Из 7 1/2 млн крестьянских душ настоящих хлебопашцев – работников не более 3 300 тыс. на 17 млн всех жителей России: следовательно, каждый пахарь должен приготовить хлеба на 5 человек с лишком. Если из 20 тыс. купцов каждый купит по две семьи, убавится еще 40 тыс. пахарей. Но той же статистикой, которую князь Щербатов привлекал к защите дворянской монополии крестьянского душевладения, пользовались и купцы, отстаивая свою торговую монополию против крестьян; один из их депутатов рассчитал, что вследствие торговых занятий хлебопашцев не остается и 2 млн., а с того обилие пустырей и дороговизна. Дворянство не довольствовалось своим наличным землевладением, простирало виды на бывшие церковные земли с крестьянами: в дворянских наказах встречаем пункт «о продаже дворянству экономических деревень». При совершенно непроницаемом рабовладельческом «умоначертании» дворянской массы было бесполезно прямо поднимать вопрос об отмене крепостного права. Депутат от козловского дворянства Коробьин попытался подойти к неприкосновенному вопросу стороной: при рассуждении Комиссии о крестьянских побегах он указал как на главную их причину на возмутительный произвол помещиков в распоряжении крестьянским трудом и имуществом и предложил, не трогая помещичьей власти над крепостным лицом, ограничить его право на то, что крепостной приобрел собственным трудом. Коробьина поддерживал «Наказ» императрицы, 261-я статья которого гласила, что «законы могут учредить нечто полезное для собственного рабов имущества». Но в Комиссии нашли невозможным такое разделение помещичьей власти, и Коробьин привлек на свою сторону только 3 голоса, а 18 голосов было против него. Между тем предложение Коробьина было правильным приступом к делу. Власть над лицом крепостного принадлежала помещику как полицейскому агенту правительства. Коробьин отделял эту власть от прав частного владельца крепостных душ. Крепостного человека делал вещью отказ закона защищать его имущество. Законная защита имущества крепостного человека должна была вести к законному ограждению его труда и самой личности, как податного плательщика. Разделением судебно-полицейских полномочий и владельческих прав помещика открывается и Положение 19 февраля 1861 г. В смешении этих разнородных элементов заключалась вся ложь правительственного и помещичьего взгляда на крепостной вопрос, запутавшая и замедлившая его решение на несколько поколений. Этим смешением стиралось всякое различие между правом и злоупотреблением. Им же объясняется и появление статьи в депутатском наказе одного из правительственных мест «о учинении закона, как поступать в случае того, когда от побои помещиков случится людям смерть». В древней Руси закон не наказывал господина, причинившего побоями смерть своему холопу, который считался вещью. Но в XVIII в. крепостной человек был не вещь, не раб, как по недомыслию величал его князь Щербатов с другими дворянскими депутатами, а ревизская душа, государственное лицо, только неполноправное, и причинение ему смертельных побоев подлежало вменению как обыкновенное убийство. Если даже правительственное место чувствовало потребность в особом законе на этот случай, это значило только, что государственная власть не понимала и не умела применять собственных законов. Екатерину возмущал взгляд депутатов на крепостных, как на рабов. В один из приливов негодования она набросала заметку: «Если крепостного нельзя признать персоною, следовательно, он не человек; но его скотом извольте признавать, что к немалой славе и человеколюбию от всего света нам приписано будет; все, что следует о рабе, есть следствие сего богоугодного положения и совершенно для скотины и скотиною делано». Но в Комиссии на крепостное право смотрели не как на правовой вопрос, а как на добычу, в которой, как в пойманном медведе, все классы общества: и купечество, и приказно-служащие, и казаки, и даже черносошные крестьяне – спешили урвать свою долю. И духовенство не преминуло очутиться при дележе, и оно ухватилось за край медвежьего ушка: в один из городских депутатских наказов оно провело ходатайство о дозволении священно- и церковнослужителям наравне с купечеством и разночинцами покупать крестьян и дворовых людей.
Ссылка

Интересная все же штука этот исторический циклизм или, как его еще называют, теория исторического круговорота. Вот, например, сейчас мы с вами являемся свидетелями того, что уже происходило пару тысячелетий назад, когда ипотека, тогда еще, правда, в несколько ином обличье, была доступна лишь тем, у кого и так все было.

Сегодняшние стремящиеся в космос цены на жилье и выходящие за рамки адекватности проценты по кредитам вновь делают ипотеку привилегией богатых, а не инструментом для помощи бедным.

А еще ипотека почти никогда не появлялась в спокойные годы — ее раз за разом в разных странах порождала какая-нибудь катастрофа: то война, то пожар или, на худой конец, биржевой крах.

Приветствую вас в рубрике «Деловые истории». Я написал большую статью с подробной исторической информацией о том, как в разное время и в разных странах зарождалась ипотека, пока она не приобрела ту форму, в какой мы ее сегодня знаем.

Всего в статье шесть версий появления ипотеки:

1. Версия Древней Греции

2. Английская версия

3. Прусская версия

4. Датско-французская версия

5. Российская версия

6. Американская версия

Бонусом разберем, что привело США к ипотечному кризису 2007–2009 годов.

Надеюсь, этот материал будет вам полезен. Поверьте, это очень интересная история, хотя и долгая.

Часть 1. Версия Древней Греции

Представьте себе, что мы с вами перенеслись в Аттику IV века до нашей эры. Это область вокруг Афин. Гуляем среди пыльных участков греческой земли, где за невысокими оградами растут оливы, виноград и другие представители сельхозкультуры. И на краю некоторых участков нам попадаются плоские каменные столбы с высеченной надписью.

Что на них написано, каждый из нас додумает по мере своей испорченности, пока кто-нибудь из местных не подскажет: ребята, да это же хо́рос (horos) — залоговый камень, а надпись на нем сообщает всякому проходящему, что этот участок обременен долгом и у него есть кредитор на вот такую-то сумму.

Камень делал невидимое — долговое обязательство — видимым и физически привязанным к конкретной земле. Собрались вот вы, например, купить себе 6 соток под Афинами, пришли на участок и видите, что на нем то обременение, и уже подумаете, а стоит ли ввязываться в такую кабалу.

Не менее интересными были сами сделки, которые отмечал хорос, а к ним относились не только займы, но и приданое, и аренда. Но нас интересуют именно долговые сделки.

Чтобы понять, чем они были примечательны, надо сперва разобраться, как вообще долг работал в древнем мире. А работал он жестко. Берешь деньги — отдаешь вещь. Нет вещи — отдаешь себя или членов своей семьи в кабалу. Получалось все предельно просто по меркам тех времен.

Но в Афинах придумали, как обойтись без крайних мер. Землю можно было заложить, никуда с нее не уходя. И делалось это двумя способами:

• Способ первый. Земля формально переходила к кредитору, но должник оставался на ней жить и работать. Расплатился в срок — забрал обратно. Не расплатился — земля уже не твоя. Называлось это продажей с правом обратного выкупа.

• Способ второй, помягче. Должник не отдавал вообще ничего. Земля оставалась за ним целиком — и по владению, и по собственности. Кредитор получал лишь право предъявить требование, если долг не вернут. В руках у него была только та самая запись на камне.

Вот у второго способа и было название — hypothēkē (хипотэ́ке). Буквально «то, что подложено». То, что лежит в основании, как фундамент. Но популярным в Афинах был первый способ — тот, где титул все-таки уходил кредитору. Чистая hypothēkē, при которой у должника остается всё, развилась позже.

Как эту идею довели до ума римляне

Теперь перенесемся с вами в Древний Рим. Там обеспечение долга существовало в трех конструкциях.

1. Fiducia (фиду́ция), от латинского «доверие». Должник передавал кредитору право собственности на вещь. Для кредитора надежно. Для должника разорительно: он лишался имущества до самой выплаты.

2. Pignus (пи́гнус). Кредитору переходило владение, но не собственность.

3. Hypotheca (хипоте́ка). Ни владения, ни собственности кредитору не переходило. Вещь оставалась у должника целиком. У кредитора было только право обратить на нее взыскание, если долг не вернут.

Складывалась эта конструкция долго. Сама практика — залог без передачи вещи — известна еще по образцам договоров Катона Старшего, это середина II века до нашей эры. Но правом она стала в I веке до нашей эры, когда юрист Сервий Сульпиций Руф ввёл иск, позволявший кредитору истребовать заложенное у любого, к кому оно попало.

Окончательный вид институт принял только через два столетия. При императоре Адриане юрист Сальвий Юлиан свёл преторские нормы в Вечный эдикт — Edictum perpetuum, получивший силу закона в 131 году. Именно тогда признали, что залог может возникать из одного лишь соглашения сторон. Без передачи вещи, без расписки, без обряда. Договорились — и всё.

Сами же римляне разницу между двумя последними формами считали почти выдуманной. Юрист Марциан писал прямо: «Между pignus и hypotheca различается только звучание названия».

Итак, первое имя мы получили. Hypothēkē — это про основу, про землю, которая остается твоей. Красивая, почти добрая конструкция. Теперь посмотрим, как та же самая вещь получила второе имя — mortgage (мо́ргидж), «мертвый залог».

Слово это пришло из французского в английский, и в средневековой Англии с ним всё было довольно мрачно.

Часть 2. Английская версия

В англо-нормандском праве землю тоже закладывали. Но различали два типа сделки:

• Vif gage (виф гаж) — «живой залог». Кредитор получал землю во владение, но доходы с неё засчитывал в счёт долга. Урожай собрали — долг уменьшился. Залог «жил», потому что работал сам на себя и рано или поздно себя гасил.

• Mort gage (мор гаж) — «мертвый залог». Кредитор точно так же забирал доходы. Но в счёт долга их не засчитывал. Урожай и рента шли ему просто как плата за пользование деньгами. По сути — как проценты.

Прим. автора: после нормандского завоевания языком английского права был французский, поэтому термины и звучат по-французски.

Долг при этом не уменьшался ни на грош, а чтобы вернуть землю, нужно было в назначенный день выложить всю сумму целиком. Пропустил платеж — земля уходила навсегда, а долг всё равно оставался на должнике.

Именно этот тип описан в трактате об английских законах, который написан между 1187 и 1189 годами. Трактат приписывают Ранульфу де Гленвиллу, хотя автором мог быть кто-то из его окружения — точно мы не знаем. И автор честно называет мёртвый залог разновидностью ростовщичества. С точки зрения церковных запретов на лихву так оно и было.

Почему залог считался «мертвый»?

Лучшее объяснение дал через четыре с лишним века Эдвард Кок — в прошлом лорд-главный судья Англии. В своем комментарии 1628 года он написал примерно следующее.

Залог зовется мертвым, потому что неизвестно, заплатит ли должник в срок. Заплатит — умрет залог, обязательство прекратится. Не заплатит — земля навсегда отойдет кредитору, и тогда она мертва уже для должника. Двойная смерть в одном слове. Сделка гибнет и при успехе, и при провале. Разница только в том, кто именно хоронит свою надежду.

Теперь посмотрим, как это работало на практике, ведь формально все было просто: не заплатил в срок — потерял землю, точка. Никаких тебе отсрочек, рефинансирования и прочих поблажек.

И вот на такие жесткие условия со временем должники стали жаловаться королю. Дела уходили в суд лорд-канцлера. И там, прецедент за прецедентом, сложилось право выкупа — equity of redemption (э́квити оф риде́мпшн).

Смысл был такой: даже пропустив срок, должник ещё какое-то время мог погасить долг и вернуть имущество. Канцлерский суд просто заставлял кредитора вернуть землю на справедливых условиях. А если тот уже успел войти во владение — еще и отчитаться о полученных доходах.

Отдельные такие решения появлялись уже с середины XV века. А в систему это сложилось к концу XVI — XVII веку. То есть полтора столетия суды разгребали то, что общее право ужесточило.

Но чтобы у этого «еще какого-то времени» был предел, придумали процедуру, которая захлопывала окно, называлась она foreclosure (форкло́жер), обращение взыскания.

Итак, теперь у нас есть оба имени. Греческое — про основу, про землю при тебе. Французско-английское — про смерть. Но инструмент у них, по сути, был один. Теперь осталось превратить его из частной сделки между двумя людьми в банковский продукт. И вот тут в историю входит прусское дворянство, разоренное войной.

Часть 3. Прусская версия

К 1763 году Семилетняя война оставила Пруссию в руинах. Поместья заложены и перезаложены, у помещиков денег нет, у кредиторов нет доверия. Процессы кредитования в стране попросту встали.

Вдобавок ситуацию усугубляла порченая монета. А испортила ее в военные годы сама прусская казна, когда король обесценивал деньги, чтобы финансировать войну.

Прим. автора: После окончания войны неполноценные прусские монеты быстро изъяли, и с 1764 года снова чеканили по довоенной монетной стопе; но военные монеты выкупались только по стоимости металла — убыток несли их владельцы.

Идею, как выйти из положения, подал берлинский купец Дитрих Эрнст Бюринг. Конструкцию из этой идеи собрал силезский министр юстиции Иоганн Генрих фон Кармер, а всю канцелярскую работу вытянул его молодой сотрудник Карл Готлиб Сварец.

За основу взяли механику по образцу бумаг княжества Швейдниц-Яуэр, которые называли «кожаными письмами», потому что писали на пергаменте. Сварец познакомился с ними в Швейднице и, судя по всему, первым обратил на них внимание Кармера.

Работала конструкция так.

Дворян целой провинции объединяли в обязательную корпорацию — Landschaft (ла́ндшафт). Корпорация выпускала долговые бумаги, Pfandbriefe (пфандбри́фе), «закладные листы». Обеспечены они были не одним поместьем, а всеми поместьями всех членов сразу — круговой порукой.

При этом Landschaften не была чем-то вроде банка, как принято считать, и не имела цели извлекать прибыль. У корпорации не было даже собственного капитала — только круговая порука дворян. Кооператив, а не коммерческое предприятие. Современную форму Pfandbrief (пфандбри́ф) получил только с прусским законом об ипотечных банках 1899 года. Через сто тридцать лет.

Помещику, которому нужны были деньги, выдавали не наличные из чьего-то сундука, а эти бумаги, которые он продавал инвестору на открытом рынке. Инвестор при этом покупал не рискованный долг конкретного барона, а надежную бумагу, обеспеченную землей целого сословия.

Кредит давали в размере до половины оценочной стоимости имения. Первый в истории ипотечный продукт, если угодно, имел LTV (эл-ти-ви́, отношение суммы кредита к стоимости залога) в 50 процентов.

В эту систему сразу заложили амортизацию — механизм, который помогал владельцам постепенно гасить долг, а не отдавать все разом.

29 августа 1769 года Фридрих подписал в Бреслау кабинетный указ, а уже в июле 1770-го регламент рассмотрел и принял генеральный ландтаг силезских сословий, созванный ради этого впервые за много лет. Затем регламент утвердил король.

В декабре 1770 года Силезская Landschaft выпустила первые Pfandbriefe.

Так локальная практика впервые стала системой и на свет появился инструмент, который сегодня называют обеспеченной облигацией — covered bond (ка́вэрд бонд). Им до сих пор пользуются финансовые рынки планеты.

Стоит понимать, что затевалось это все не ради простых людей, а ради восстановления общего кредита силезского дворянства. Немецкие историки называют эту политику Adelsschutz (а́дельсшуц) — «защита дворянства».

Первый в мире ипотечный механизм был антикризисной субсидией для аристократов. Придуманной, чтобы бароны не пошли по миру.

Следующий толчок ипотеке дал огонь. В прямом смысле.

Часть 4. Датско-французская версия

Копенгаген, июнь 1795 года

Пожар начался в пятницу 5 июня около трех часов дня — на старой военно-морской базе, в складе угля и леса. Справиться с ним удалось только в воскресенье 7 июня, к четырем часам дня. За это время выгорело 941 здание — более четверти городских строений Копенгагена. Около шести тысяч человек остались без крова.

Городу нужны были огромные деньги на восстановление. А взять их было негде.

Причина простая. По датским законам ставка не могла превышать четырех процентов. Кредит выдавали в основном без обеспечения. В таких условиях желающих давать в долг находилось немного.

Поэтому надо было срочно что-то делать.

В 1797 году группа состоятельных копенгагенцев основала первый датский институт ипотечного кредита. Назывался он Kreditkassen for Husejerne i København (кредитка́ссен фор хусэ́йерне и Кёбенха́вн) — «Кредитная касса домовладельцев в Копенгагене». Учредили ее королевской резолюцией 1 марта.

Механика была уже знакомой по прусскому сценарию: ссуды под залог недвижимости, оборотные долговые бумаги, солидарная ответственность заемщиков.

С этой кассы ведет отсчет датская ипотечная система. Старейшая непрерывно действующая в мире. Она пережила две мировые войны, десятки кризисов и работает по сей день.

Так когда же ипотека впервые стала не барской?

А вот теперь — самое интересное в датском сюжете. Касса 1797 года была объединением богатых кредиторов. Настоящий переворот случился полвека спустя, и произошел он не в экономике, а в политике.

В 1849 году Дания получила новую Конституцию. В ней была свобода объединений. В 1850 году приняли первый датский закон об ипотечном кредите. А с 1851 года по стране пошли новые институты — Kreditforeninger (кредитфорэ́нингер), кредитные товарищества.

И вот у них было принципиальное отличие: они принадлежали заемщикам. Объединялись уже не те, у кого есть деньги, а те, кому они нужны. Впервые за всю нашу историю.

Далее Франция берет прусскую модель и пишет под неё закон. Задачу сформулировали как организацию ипотечного кредита по образцу немецких ипотечных банков конца XVIII века. Так «мода на закладные» пошла по Европе.

28 февраля 1852 года выходит декрет об обществах земельного кредита, подписанный во дворце Тюильри (резиденция Луи-Наполеона после переезда из Елисейского дворца). Этот декрет создал саму правовую категорию. Подписал его, соответственно, Луи-Наполеон Бонапарт — на тот момент еще президент республики. Императором Наполеоном III он станет в том же декабре.

Обществам разрешили выпускать облигации и закладные листы, а смысл их работы описали так: дать собственникам недвижимости возможность рассчитываться долгосрочными аннуитетами. Заметьте — аннуитет прописан прямо в законе 1852 года.

28 марта 1852 года экономист Луи Воловский (Louis Wolowski) учредил первое такое общество — Banque foncière de Paris (банк фонсье́р де Пари́). Среди учредителей был и граф Ксавье Браницкий (Xavier Branicki), который стал одним из главных акционеров. Начальный капитал составил 25 миллионов франков. Браницкий стал одним из главных акционеров, а Воловский — генеральным директором (до июля 1854 года).

10 декабря 1852 года банк переименовали в Crédit Foncier de France (креди́ фонсье́ де Франс).

Так прусская модель была адаптированная под французские реалии. Заодно в мире появился первый закон, который регулировал выпуск таких бумаг. Примерно тогда же в Европе появляются и первые коммерческие ипотечные банки, которые работали уже ради прибыли, а не ради спасения сословия.

Тем временем России ипотека в это же время оставалась сословной привилегией.

Часть 5. Российская версия

Российская история ипотеки — еще одна наглядная иллюстрация того, что весь этот инструмент столетиями был привилегией. Просто потому, что в России эту привилегию сначала холили полтора века, потом обнулили до нуля, а потом собирали заново с чистого листа.

Точкой отсчета появления ипотеки в российском варианте принято считать именной указ Елизаветы Петровны от 13 мая 1754 года. Разработал его граф Пётр Иванович Шувалов.

Полное название указа: «Об учреждении Государственного Заемного Банка; о порядке выдачи из оного денег и о наказании ростовщиков».

Учредили тогда Заёмный банк, состоявший из двух частей: Дворянского банка — в Москве и Петербурге — и Купеческого при петербургском порте. Ипотека в нашем понимании касалась только первого: под залог имений занимали исключительно дворяне.

Кстати, и это тоже был не старт с нуля. Казна выдавала ссуды и раньше, по указу 1735 года через Монетную канцелярию. Указ 1754 года ее кредитование прекратил — чтобы, как там сказано, «раздача в заем казенных денег уже могла быть из одного места».

Ставка по нынешним меркам сказочная — шесть процентов годовых при ссуде от 500 до 10 000 рублей. Но самое интересное здесь то, чем измеряли сумму.

Вот текст указа: заложить можно «недвижимое имение, села и деревни с людьми и крестьяны и со всеми угодьи», а принимать их под заклад следует, «счисляя мужеска полу на 500 рублей по 50, и на 1000 рублей по 100 душ».

Чтобы получить максимальную ссуду в десять тысяч, нужно было заложить тысячу «душ». Закладывали, если говорить прямо, не землю, а людей на ней.

Дальше в указе сказано: «и деньги в заем давать не более ж года, со взятием на данные в заем деньги и на заклад, по приложенной при сем форме обязательства с поруками, таких надежных людей, кому в том платеже заемных денег на срок можно будет поверить».

Ссуду давали на один год. И одного заложенного имения было мало — требовались еще поручители, надежные люди, готовые отвечать за платеж. Однако на практике и в последующих годах срок меняли: уже в 1757 году его увеличили до четырех лет, а в 1761-м — до восьми.

Тот же указ 1754 года устанавливал наказание за ростовщичество. Формулировка в нем была такая: если кто впредь дерзнет брать больше шести процентов и будет в том изобличён, у того выданные в заем деньги останутся у заемщика, а всё его имение конфискуют в казну.

То есть ростовщик терял и деньги, и имущество.

Что было дальше?

В 1786 году Дворянский заемный банк ликвидировали, а капиталы передали новому Государственному заемному банку. Он тоже работал прежде всего на помещиков.

В 1832 году издали Свод законов Российской империи — тот самый, что готовили под руководством Михаила Сперанского. В силу он вступил с 1 января 1835 года и подробно расписал залоговое право.

Казалось бы, система встала на ноги, но отмена крепостного права обрушила ипотеку и разрушила старую систему дворянского земельного кредитования.

Заложить человека больше было нельзя, и к этому правительство готовилось заранее:

• 16 апреля 1859 года, именным указом запретили выдачу государственных ссуд под залог недвижимости.

• В сентябре 1859-го последовал указ о прекращении приема вкладов в казенные кредитные учреждения — это подвело черту под столетней историей ипотечного банковского кредитования в России.

• 1 октября 1859 года — законом прекращены выдачи ссуд под имения и ревизные души, то есть под крепостных крестьян. Плюс в том же 1859 году прекращены выдача ссуд под залог недвижимости и прием вкладов.

• 2 декабря 1859 года издаются указы Александра II, по которым ликвидированы все государственные кредитные учреждения. Но процесс шел поэтапно, начался он с закрытия отдельных учреждений.

• 31 мая 1860 года утверждается устав Государственного банка Российской империи с уставным капиталом в 15 млн рублей, который сформирован из фондов ликвидированных Заёмного и Коммерческого банков, Сохранной казны и приказов общественного призрения.

• 19 февраля (3 марта по новому стилю) 1861 года дата подписания манифест об отмене крепостного права.

Сама же потребность в ипотеке при этом не упала, а выросла. Земле нужен был оборот, освобожденным крестьянам — деньги на хозяйство. Но государство среагировало не сразу. Первыми в образовавшуюся пустоту пошли не казенные банки, а рыночные.

Одним из первых общероссийских ипотечных учреждений нового типа стало Общество взаимного поземельного кредита. Оно возникло в 1866 году, в ходе кредитной реформы, начавшейся с открытия Государственного банка. Следом пошли частные земельные банки.

Государственные подтянулись только через два десятилетия после освобождения крестьян. В 1882 году — Крестьянский поземельный банк. В 1885-м — Государственный Дворянский земельный банк.

Задержка объяснима. Ликвидация старых, дореформенных кредитных учреждений завершилась лишь к 1886 году — и только после этого Государственный банк стал всерьез субсидировать оба новых. Казна еще разгребала обломки прежней системы, пока рынок уже двадцать лет работал сам.

Прим. автора: к моменту реформы в залоге состояло более 44 000 имений — две пятых всех имений, в которых проживали две трети всех крестьян. Долг дворян казенным ипотечным учреждениям, прежде всего Заёмному банку, превышал 425 млн рублей. На момент отмены крепостного права две трети крепостных России были обеспечением по банковским кредитам.

После отмены крепостного права государство запустило выкупную операцию: крестьяне должны были выкупить у помещиков землю. Правительство предложило схему: крестьяне вносили лишь часть суммы (около 20%), а остальные 80% помещикам выплачивало государство — но не живыми деньгами, а специальными ценными бумагами (выкупными свидетельствами и банковскими билетами).

По закону государство имело право автоматически вычитать из этих выплат старые долги имения перед казенными кредитными учреждениями. То есть значительная часть выкупных платежей, которые формально шли за «свободу и землю», на деле ушла на погашение тех самых ипотечных долгов, где залогом когда-то выступали сами крестьяне.

Историки (например, А. Гурьев) отмечают, что в большей части дворяне направили полученные средства именно на закрытие старых обязательств. В итоге помещики получили менее двух третей от потенциальных выплат — остальное государство удержало в счет задолженности.

А потом ипотеке суждено было исчезнуть.

В октябре 1917 года Декрет о земле отменил частную собственность на землю, что стало первым ударом по системе ипотечного кредитования.

25 ноября (8 декабря) 1917 года вышел декрет Совнаркома «Об упразднении Государственного Дворянского Земельного и Крестьянского Поземельного Банков».

14 декабря 1917 года приняли декрет «О национализации банков». Он накрыл в том числе акционерные земельные банки.

Полтора месяца — и всё: ипотека исчезла как явление на следующие восемьдесят лет. Весь 1918 год ушел только на закрытие контор в губерниях: Орловское отделение Крестьянского банка закрыли 14 июня, Дворянского — 1 сентября.

С ликвидацией этих институтов прекратилось существование классической ипотеки как финансового инструмента на длительный период. Вместо нее была введена система прямого распределения земли и государственного кредитования, которая работала по совершенно иным принципам

Второе рождение ипотеки случилось уже в другой стране.

В 1997 году приняли закон о государственной регистрации прав на недвижимость и создали Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). А 16 июля 1998 года вышел федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» — тот самый, по которому мы живем сейчас.

Закон, кстати, приняли за месяц до дефолта.

Ипотечная реальность конца девяностых в России выглядела так: кредиты чаще всего выдавали в долларах, ставки доходили до тридцати пяти процентов годовых, срок — около пяти лет.

Формально ипотека вернулась. Фактически позволить ее себе могли единицы. Массовой она у нас станет намного позже, в начале 2000-х годов, когда ставки начали снижаться, сроки кредитования увеличились, а кредиты стали выдаваться в рублях. Именно тогда система стала доступнее для широких слоев населения. Но это уже сюжет для отдельной статьи.

Часть 6. Американская версия

Мы с вами добрались до места, где ипотека наконец перестала быть привилегией и стала тем, чем мы ее знаем: доступным почти каждому, но самым обременительным тридцатилетним кредитом.

А произошло это из-за очередной катастрофы — самой крупной в XX веке.

До 1930-х годов американский ипотечный рынок был двухслойным.

Коммерческие банки и страховые компании давали короткие кредиты на несколько лет. Заемщик все это время платил только проценты, а в конце его ждал balloon payment (балу́н пэ́ймент) — «шаровой платеж», требование вернуть сразу всю сумму.

Не можешь — перекредитовывайся или теряй дом.

А вот ссудо-сберегательные ассоциации уже тогда выдавали кредиты с постепенным погашением, обычно на 8–15 лет.

То есть амортизацию в Америке не изобретали — она уже была. Дальше ее просто сделают универсальным стандартом и растянут срок. И это, если помните, ровно тот механизм, который прусские министры заложили в силезскую систему ещё в 1770 году. Только там он работал на баронов.

Ипотечная машина крутилась, пока росла экономика США, а потом, в 1929-м, она встала. К моменту инаугурации Рузвельта примерно треть всех американских ипотечных кредитов была в дефолте. Еще вдвое больше — в просрочке.

В 1926 году в США было зафиксировано около 68 100 обращений взыскания на несельскохозяйственную недвижимость. В 1932-м — примерно 273 тысячи. Рост в сорок пять раз за шесть лет. Кредитование резко сократилось и стало крайне ограниченным.

Весной 1933 года банки обращали взыскание на тысячу жилищных кредитов ежедневно. Рынок жилья не просто просел — он остановился.

Ответ Вашингтона на эту ситуацию считают одним из самых удачных экономических вмешательств в истории. Состоял он из трех ходов, и каждый следующий вытекал из предыдущего.

Ход первый. HOLC, 1933 год.

13 июня 1933 года Актом о рефинансировании домовладельцев создали правительственное агентство Home Owners' Loan Corporation (хоум о́унерс лоун корпорэ́йшн), сокращенно HOLC. Она выкупала тонущие долги и переоформляла их.

Для ипотечных заемщиков это означало рост срока кредитования с пяти до пятнадцати лет. Вместо шарового платежа в конце заемщик начинал вносить равные платежи весь срок. Ставку давали 5% — на один процент меньше для типичных 20-х.

Именно HOLC сделала стандартом пятнадцатилетний полностью амортизируемый кредит. Тот самый, что используется до сих пор.

За 1933–1936 годы корпорация выдала около миллиона кредитов. Это примерно десять процентов всех несельскохозяйственных домов, где жили сами владельцы. Около 200 000 заемщиков все равно потеряли жилье, но больше 800 000 остались в своих домах.

Ход второй. FHA, 1934 год.

27 июня 1934 года по Национальному жилищному акту учредили Федеральную жилищную администрацию — Federal Housing Administration (фе́дерал ха́узинг администрэ́йшн), сокращенно FHA.

Создавали ее, придерживаясь логики: если банки боятся выдавать кредиты — снимите с них страх. Так FHA стала страховать кредиторов от потерь.

Изначально кредит под гарантию FHA был двадцатилетним, полностью амортизируемым, с максимальным LTV* в 80 процентов. То есть первоначальный взнос — двадцать процентов.

*LTV (Loan-to-Value) — это коэффициент, который показывает, какую часть стоимости залоговой недвижимости покрывает сумма кредита.

Знаменитый десятипроцентный взнос появился только с поправками 1938 года. Тогда срок подняли до двадцати пяти лет, а LTV — до девяноста процентов, и то лишь для части кредитов.

Ход третий. Fannie Mae, 1938 год.

Официально это Federal National Mortgage Association — Федеральная национальная ипотечная ассоциация. Сокращённо FNMA. А дальше американцы просто прочитали аббревиатуру как человеческое имя: «FN» стало Fannie, «MA» — Mae.

Получилась Фанни Мэй. Звучит как тетушка из южного штата, а не как федеральное агентство. Традиция потом закрепится — тем же манером появятся Ginnie Mae и Freddie Mac.

Fannie Mae (фэ́нни мэй) появилась не сама по себе. Ее создали именно потому, что либерализованные условия 1938 года не работали без вторичного рынка — было понятно, что запустить такие непривычные контракты без помощи не выйдет.

Работала она так: выкупала у банков выданные ими кредиты и возвращала им деньги. Банк тут же мог выдать новый. Так родился вторичный ипотечный рынок, который сегодня финансирует основную массу американского жилья.

Дальше случилось то, что экономисты называют вытеснением.

Длинный, предсказуемый, постепенно тающий кредит оказался настолько привлекательнее старого капкана, что частные банки переняли его сами, чтобы не проиграть конкуренцию за заёмщика.

К началу 1940-х полностью амортизируемыми были 95% кредитов ссудо-сберегательных ассоциаций и 73% кредитов коммерческих банков. Заняло это не один год — в частности потому, что пришлось менять законы штатов, которые ограничивали соотношение суммы кредита к стоимости жилья.

Когда появилась тридцатилетняя ипотека?

Конгресс разрешил тридцатилетний срок для новостроек в 1948 году, а для готового жилья — только в 1954-м. Нормой он стал еще позже: средний срок кредита FHA дошел до 24 лет к 1955 году и до 27 лет — к 1959-му.

В 1940 году своим жильем владели 43,6% американцев, а к 1960-му — 61,9%. Рост был на 18.3 процентного пункта, то есть почти на треть от исходного уровня. Сыграли в этом и рост доходов, и налоговые льготы. Но фундаментом стала длинная амортизируемая ипотека с посильным взносом.

Инструмент, который двести лет спасал баронов и помещиков, впервые в истории заработал на обычного человека. Привилегия стала массовой.

Но вторичный рынок оказался слишком удачной находкой, чтобы останавливаться на полпути. Раз кредит можно выкупить у банка — кто-нибудь обязательно спросит, а нельзя ли пойти дальше. И об этом спросили в 70-х.

Часть 7. Ипотечный пузырь

В 1970 году была проведена первая в истории ипотечная секьюритизация — превращение долгов в ценные бумаги, которыми можно торговать.

Объясняю механику на пальцах. Банк выдал тысячу ипотечных кредитов. Каждый из них — отдельный договор с конкретным человеком на двадцать лет. Продать такой договор трудно: кто станет разбираться в платежеспособности Иванова из Тюмени. Деньги банка заморожены на десятилетия.

Тогда банк складывает все тысячу кредитов в один «мешок» — пул. И выпускает под этот мешок ценные бумаги, которые продает инвесторам. Инвестор покупает не долг Иванова, а долю в потоке платежей от тысячи заемщиков сразу. Риск размазан: если двое перестанут платить, остальные 998 вытянут.

Что происходит дальше. Деньги инвесторов возвращаются в банк сразу, а не через двадцать лет. Банк тут же выдает новые кредиты. Платежи заемщиков при этом «протекают» через посредника к инвесторам — отсюда и название модели pass-through (пас-тру́).

В итоге неликвидный актив стал ликвидным, а ипотечный рынок одного города получил доступ к деньгам всей планеты. Так появилась ипотечная ценная бумага — mortgage-backed security (мо́ргидж-бэкт секью́рити), сокращенно MBS (эм-би-э́с).

Занималось этим государственное агентство Ginnie Mae (джи́нни мэй) — Government National Mortgage Association, сокращенно GNMA, отсюда и Джинни Мэй. Появилась она в 1968 году, когда Fannie Mae разделили надвое: Fannie досталось все обычное кредитование, а Ginnie — то, что застраховано государством.

Но бумаги она не выпускала сама, а выступала гарантом своевременных выплат для инвесторов. Пул состоял из кредитов, застрахованных FHA и Управлением по делам ветеранов (VA).

Кстати, обратите внимание на конструкцию. Агентство не давало денег. Оно давало обеспечение. Ровно как прусский Landschaft двести лет назад.

В 1971 году к делу подключилась Federal Home Loan Mortgage Corporation, созданная годом раньше. Ginnie Mae собирала в пулы кредиты, застрахованные государством, — то есть работала внутри госпрограмм. А Freddie Mac первым превратил в ценные бумаги обычные кредиты, за которые государство не отвечало.

Тут возникает законный вопрос. Обычное кредитование ведь досталось Fannie Mae еще при разделении 1968 года — она-то чем занималась? Покупала. Fannie Mae выкупала обычные кредиты у банков и держала их у себя. А выпускать под них ценные бумаги начала только в 1981 году — на десять лет позже Freddie.

Вот так технология и вышла за пределы госпрограмм. В американское жильё хлынул мировой капитал, но у превращения долга в бумагу есть одно плохое свойство.

Когда банк держит выданный кредит у себя, он заинтересован, чтобы заемщик платил. Когда банк тут же продает кредит дальше, упаковав в бумагу, интерес смещается: важно уже не качество заемщика, а объем выдачи.

Экономисты до сих пор спорят, как именно этот эффект измерить. Но в том, что он есть, мало кто сомневается: свидетельств ухудшения стандартов накоплено много. Кредиты все чаще выдавали заемщикам с крошечным первоначальным взносом и слабой документацией доходов. Или вообще без нее.

Но между 1970 годом и 2008-м есть звено, о котором почти не говорят.

Тридцать лет технология работала стабильно под агентскими стандартами — и ничего не взрывалось. А в двухтысячные ее подобрал частный рынок, private-label (пра́йвет-лэ́йбл). Те же пулы, те же бумаги, но уже без агентских требований к заемщику.

И рухнул в итоге именно он. Частная секьюритизация во время кризиса практически прекратилась, а выпуски агентских бумаг существенно не изменились.

Агентства и частные секьюритизаторы активно конкурировали за одни и те же subprime-кредиты (са́бпрайм, то есть выданные ненадежным заемщикам), и заметная часть займов успевала побывать и там, и там.

В 2008 году цепочка порвалась. И инструмент, который две с половиной тысячи лет служил людям опорой, едва не обрушил мировую экономику.

Эпилог

Секьюритизация сделала то, что раньше было невозможно. Она разорвала связь между тем, кто даёт в долг, и тем, кто по нему платит. Впервые за всю историю ипотеки заимодавец перестал зависеть от должника.

Исчез не технический предохранитель. Исчез древний инстинкт, заставлявший кредитора беречь чужую «душу» хотя бы из корысти.

Мы прошли с вами через семь больших сюжетов и выяснили, что ипотека — не изобретение банкиров спокойных лет, а дитя катастроф.

Камень в афинском поле не исчез. Он просто стал невидимым — и теперь стоит у каждого второго дома на планете.

Спасибо, что вместе со мной прошлись по буквам очередного исторического пути. Буду признателен за подписку. Увидимся в следующих статьях рубрики «Деловые истории».