TerraZinni

Может ли банк односторонне поднять ставку по ипотечному кредиту?

А давайте посмотрим.

Малопонятные и непрогнозируемые шашни с ключевой ставкой ЦБ делают нервы некоторым заёмщикам -  не поднимет ли банк процент по уже выданному кредиту?  

Спойлер – по общему правилу нет, но… чёрт, как известно, прячется в деталях. 

Как по закону?

Вопрос о процентной ставке для граждан урегулирован  законами «О банках и банковской деятельности», «О потребительском кредите». И в них прям черным по белому написано  - банки не имеют права в одно лицо  повышать процентную ставку по уже выданным кредитам, но… в других законах есть немножечко исключений, которые позволяют банкстерам намазать ваши проценты на свой  кредит более толстым слоем.

Эти исключения можно сложить в три основные кучки:  

Первая. Ставка повышается по согласованию с заемщиком, например, по окончании льготного периода ипотечного кредита с субсидированной ставкой от застройщика.

Вторая. Повышение ставки записано в кредитном договоре для случая существенного нарушения условий заемщиком. Какие нарушения считать существенными – также записано в договоре.  

Третья. Заемщик отказывается от  договора страхования ипотечного кредита. Тут банк может  поднять ставку, но не выше, чем было по рынку на момент заключения договора.

И всё.  То есть, по смыслу законов банк может поднять ставку, только если заёмщик сам не против (!)  или облажался с исполнением условий договора.

Как облажался?

Систематические просрочки платежей. В такой ситуации банк много чего может. Как правило, эта ситуация отражена в условиях кредитного договора, и для повышения ставки банку достаточно прислать должнику уведомление и/или требование. Если прямо в договоре не записано, банку придется топать в суд  и принудительно  изменить ставку. Но это длинные хлопоты, потому банк сразу в договор вписывает процедуру одностороннего изменения ставки при неплатежах, и тут уж заемщику придется  оспаривать это в суде. Причем, даже если банк не прав, пока решение суда не вступит в силу, придется платить соразмерно новым хотелкам банка.

Нецелевое использование кредита. Если  банк прочухает, что полученный кредит  ушел не на квартиру, а на спекуляции криптой, то вкатят космический процент, за нецелевое использование.  Хотя в системе эскроу-счетов это, по моему, невозможно.

Существенное изменение обстоятельств. Есть такое общее правило, но работает оно применительно к конкретным условиям договора. То есть,  если заёмщик получил ипотеку на особых условиях, а потом эти условия как-то отпали или сами рассосались, то банк ставку поднимет. Тут ему явно, что риски повысились. Например, заемщик торчал в зарплатной схеме банка, а потом уволился и карту банка выкинул. И если это записано в кредитном договоре,  то банк ставку поднимет.

Так что, ипотечные рабы – не ссыте! Игры Наеб Набиуллиной (никак не могу сразу правильно фамилию написать) с ключевой ставкой большинства не коснутся, но.. и тут есть еще несколько исключений 😊

Переменные ставки.

Это когда в договоре размер  процента определяется по формуле,  в которой есть ключевая ставка ЦБ, или MosPrime, или RUSFAR или еще какие-нибудь казино. А значит, если эти ставки растут, то и  процент по кредиту вместе с ними. К счастью большинства,  доля таких  лоховских  ипотечных займов, как и доля валютных лохов,  ничтожно мала — не более процента от всего рынка.  

С началом известных военных мероприятий на западе нашей страны в феврале 2022 года, ключевая ставка выросла до 20%. И тут офис Наеб Набиуллиной рекомендовал коммерческим банкам не кошмарить заемщиков  пенями и штрафами,  повернуться наконец лицом (а не как обычно) навстречу тем, кто пострадал из-за введения санкций против России, и не ухудшать финансовое положение влипших на этом должников. Хотя, насколько я видел списки санкций, среди них нет бедных. 

И даже при всем при этом, чудовищно зарегулированном и перекрестно контролируемом рынке ипотечных кредитов, настоящие банкстеры никогда не упустят шанс ободрать заемщика до последних трусов.

Договорные напёрстки. Банки вроде бы косят свое бабло строго по закону, но кто ж откажется этот закон немного подвинуть ради пары тройки трудовых шекелей. 😊

Один из самых простых способов  — включить в  договор пункт, который даёт право банку по его усмотрению повышать кредитную ставку когда ему захочется. Понятное дело, что не слепой, трезвый и умеющий читать заемщик такой договор не подпишет. Но для этого у банка есть еще два напёрстка –  положение о порядке кредитования и общие условия предоставления кредита (названия могут быть свои у каждого банка, но смысл именно таков). Как правило, на эти документы есть ссылка в основном договоре, но сами правила и условия к договору обычно не дают без специальной просьбы. Они выложены на сайте банка таким макаром,  что их хрен там найдешь (попробуйте найти их у Сбера – отличный квест). И даже если найдёте, то разобраться в них не сможете – это немалые по объему документы, написанные юристическим языком в банковской интерпретации. Не каждому спецу удается понять там написанное, а обычному заемщику так ваще нереально. И вот в этих наперстках вполне может быть спрятано условие о том, что банк при определенных обстоятельствах в одно лицо меняет процент на побольше и заемщика ставит уже перед состоявшимся фактом обезжиривания. 

От такого гоп-стопа вроде бы защищает Гражданский кодекс: статьи 450, 310, 168, и статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», но… В сегодняшних реалиях судебная отмена незаконного повышения ставки займет самое малое месяцев 8-10. И все это время заемщик будет платить, томушта судом не установлено обратное. Добавим траты на судебный марафон и защита законных прав для заемщика превращается в некислую статью расходов. То есть, имея наперсточную схему договора банк может росчерком пера в один день незаконно поднять ставку, а вот отменить ее  - это уже долго, дорого и за счет заемщика. Если (если!) заемщик такое дело выиграет, то может требовать компенсации расходов, но не факт, что суд их взыщет с банка полностью.

Кончено, не все банки такое делают, но возможность существует.

Это все про общие правила ипотечного казино. А есть и отдельные виды игры, где рисков немного больше, чем у остальных участников.

Сельская ипотека.  Очень была популярна из-за маленькой ставки, маленького размера первоначального взноса и возможности использовать материнский капитал для приобретения дома.  Красивенько, сладенько, но…  это единственная из всех халявных ипотек, где  ставку процента банк может поднять в одно лицо. В типовом договоре записано, что в некоторых случаях ставка по кредиту может измениться на базовую. То есть, к договорной ставке прибавляется  ключевая ставка ЦБ РФ на дату заключения договора. Например, если дом не построен в срок и ещё в ряде случаев, самый клёвый из которых, это когда у  Минсельхоза кончится казенное бабло  на субсидирование Россельхозбанка.

АйТишники. Священная корова правительственных технократов.

Для них у банков свои погремушки. Например, если  по ходу ипотеки чел уволится и за полгода не устроится  в другую аккредитованную Минцифры IT-контору, ставку ипотечного кредита увеличат по формуле: ключевая ставка ЦБ при подписании договора плюс 1,5% (или +2% для ИЖС). Поэтому айтишник тут должен  каждые полгода стучать на  себя в банк о своем трудоустройстве.

Итого

Большинство банковских крепостных может не бояться повышения ставки по имеющимся кредитам – закон их вроде бы защищает, как может.  Если только не нарушать договор, или сдуру  не  подписать допник в пользу банкстеров. Остальным партнерам банков в сельской и IT-ипотеке необходимо помнить о дополнительных наперстках,  которые позволяют банку поднять ставку в одностороннем порядке.

Пишите письма мелкимпочерком.

Строят больше, чем покупают: рынок жилья стремительно теряет спрос 🏗

Российский рынок жилья входит в фазу нарастающего дисбаланса: продажи замедляются, скидки перестают работать даже на уровне 20%, а строительная активность при этом продолжает расти.

Участники рынка признают, проблема возникла после завершения эпохи массовой льготной ипотеки. Рыночные ставки, несмотря на постепенное снижение, по-прежнему остаются заградительными, а доступность жилья для большинства семей так и не восстановилась. При этом проекты, запущенные в период дешевых денег, продолжают массово выходить на рынок перегревая предложение.

Представители отрасли указывают, что формально строительство сохраняет высокие темпы, а цены остаются стабильными, однако под этой устойчивостью накапливается критический разрыв между предложением и платёжеспособным спросом.

"Фактически речь идёт не о классическом "пузыре" в привычном понимании, когда рост цен сменяется резким обвалом. Российская модель формирует иной сценарий — "затяжной пузырь ликвидности", при котором жильё перестаёт быстро находить покупателя, но и не дешевеет из-за финансовой конструкции отрасли. Проектное финансирование и эскроу-модель, с одной стороны, снизили риски для дольщиков, но с другой — закрепили жёсткую зависимость девелоперов от банковского кредитования. В этих условиях резкое снижение цен становится экономически токсичным, поскольку способно нарушить устойчивость уже запущенных проектов. Это блокирует естественную корректировку рынка", — поделился представитель одного из региональных девелоперов.

Если текущие тенденции сохранятся, рынок может войти в длительную фазу стагнации, при которой строительство продолжает по инерции поддерживаться банковским финансированием, а реализация жилья всё больше зависит от точечных мер государственной поддержки спроса. В противном случае возможен постепенный переход к более жёсткой фазе — сокращению новых запусков, консолидации девелоперов и росту доли проблемных проектов в портфелях банков.