Конечно, значительно приятнее, когда вы видите на территории дворника в спецодежде и не с веником из сорго или веток и не с совком из пластиковой канистры примотанной проволокой к деревянной доске. И вызывает уважение, когда вы приходите на прием к директору, а он встречает вас как минимум в пиджаке и рубашке.

Придя на должность директора в фактический стартап, когда у тебя сжатый бюджет, недостаток сотрудников и рабочих рук и квалифицированных подрядчиков можно сдуться и опустить руки. Можно одеть костюм и начать руководить, а можно начать разгребать завалы в спортивном костюме, для удобства закатав рукава.

Это была моя первая должность директора, и я еще не разделял понятия директор-руководитель и директор-многостаночник. В той ситуации как говориться было «не до жиру».

Сейчас легко рассуждать и вспоминать об этом, потому что это опыт, это прошлое. Тогда это тоже не было великой проблемой. Я вырос с руководителя отдела до руководителя юридического лица, а значит не зазорно вкладывать свои силы, свой труд, умения, знания, руки и ноги, и даже личные деньги, в то, чтобы поднять компанию с колен.

В текущем моем понимании — это работа операционного директора или же заместителя в не очень крупной компании. Когда ты за всех и сразу. И такие персонажи по-прежнему востребованы. На них основу своего бизнеса строят некоторые крупные УК до сих пор. Понимаете, о чем я? Для кого-то вполне приемлемо, если на устранение аварии едет директор, потому что в штате компании попросту не предусмотрен инженер!

На самом деле это отдельная история про отдельную компанию, где руководитель принял решение диверсифицировать риски и создав десяток юридических лиц поставил у руля каждого из них директоров. Вот только руль он им так и не дал. То есть дав полную ответственность за ведение бизнеса он отнял у них возможность принимать решения. В моем понимании это ситуация, когда управляющему объектом назвали директором, вписали в уставные документы, но он по-прежнему ничего не решает, зато отвечает за любые последствия.

Я ездил на пожары и регулировал отопление, ремонтировал детские площадки и закупал материалы, писал и заводил служебные записки и счета-фактуры. А когда нужно было срочно купить расходники, то открывал кошелёк. На работе, как вы понимаете, я проводил 90 процентов времени. Потому что кроме как тебе некому вести ОСС и считать его результаты, некому заносить бюллетени в ГИС ЖКХ, некому писать ответы собственникам и в ГЖИ, никто за тебя не поедет в суд или в районную Администрацию. И это при условии, что компания по факту входила в крупных холдинг с десятком юридических лиц. Просто в регионе, где работал я наше подразделение было представлено только мной. А малый объем обслуживаемых квадратных метров просто не позволял забюджетировать и нанять нужный персонал. И естественно я не слышал спасибо не только от собственников, но и от учредителей компании. Все принималось как должное.

И при таком режиме работы о каком нахрен костюме могла идти речь? Меня в нем видели за три года от силы два-три раза. Один раз, когда я приехал в офис, второй раз, когда я увольнялся и один раз когда нужно было ехать на встречу с главой Администрации. Хотя если быть честным, то и уходил я из компании в спортивном костюме.

Соответственно при первом знакомстве у клиентов был когнитивный диссонанс причем не в самой легкой форме. Директор УК, в джинсах, с серьгами в ушах, с татуировками, которые он даже не пытается скрыть и с прической «аля» короткая стрижка? Фига се директор! А дальше уже своей работой и своими поступками и решениями я доказал клиентам, что не одежда делает специалиста, а его опыт и знания. Но линейный персонал я переодел в приличное при первой же возможности. Пересмотрел и перезаключил договора с подрядчиками обязав их появляться и работать на объекте в спецодежде.

Как бы я поступил сейчас? Ровно так как поступаю до сих пор. Все зависит от обстоятельств. Учредитель, подрядчики, администрация? Костюм! Встреча с собственниками? Офисный смарт кэжуал. Обходы, объезды? Удобная одежда. Все зависит от конкретного случая.

Ведь я не продавал и не впаривал вам эту недвижимость. Не рассказывал сказки и байки перед покупкой. Не отключал вам интернет и мозг, чтобы вы не могли проверить проектную документацию и декларации на официальных сайтах.

Основная задача маркетологов и рекламщиков создать красивую картинку, вкусное описание, которое вызовет у вас желание купить именно эту квартиру. Согласитесь по-разному звучит стейк и вкусный сочный тонкий ломтик нежнейшей говядины какого-то там особого зернового откорма. Хотя по факту и тут и там кусок коровы.

В любое время наибольшее число людей не хотят тратить его на изучение продукта, который собираются приобрести хотя при этом и мечтают вложиться в недвижимость иметь свою крышу над головой и прожить там счастливую долгую жизнь, а потом передать как наследство своим детям.

Так почему вы смотрите в рекламные буклеты и красивые ролики и не смотрите в проектную документацию? Ведь по итогу только из нее можно узнать, что на вашей территории не будет вековых высоких деревьев и лифтов будет только два, а не три, да и марка лифтов будет совершенно другой – такой уже не покажешь в рекламном буклете - не будет способствовать повышению продаж.

Зачастую будущие клиенты верят на слово продажникам, доверяют выбор недвижимости риелторам. Просто чтобы не копаться в особенностях и не выискивать нюансы. А потом несут пакетик с претензиями в УК или к застройщику.

Опять же таки это не повсеместная история. Была на моей памяти очень странная история, которая в принципе на первый взгляд не вяжется с бизнесом.

В один город сильно миллионник зашел региональный застройщик. Сразу с помпой! Отличный район, великолепный участок, бизнес-класс, который, по всей вероятности, должен был граничить с элитом. Ценник, естественно, с учетом близости к метро был просто волшебным, а с учетом исторической части города так и вообще удивительно как он не прыгнул в заоблачные выси.

Проблемы начались откуда их вообще не ждали. Точнее ждали и знали, что они будут.

Хрен с ним про косяки и недоделки, сейчас вообще история не об этом. В общем отрисовали они отличные рендеры и насколько знаю к моменту окончания строительства у них в непроданных числилось 1-2% квартир, что на самом деле ни фига не удивительно для вкусной локации. Так вот примерно за полгода до ввода в эксплуатацию будущие собственники видимо решили прокатиться и посмотреть, как поживают их капиталовложения в будущие квадратные метры. Ну и как говориться слегка так охренели! Естественно различие между тем что было нарисовано в рендерах и тем, что стояло перед их глазами – ну разница была сильно очевидной. Чтобы не особо вдаваться в подробности скажу так: во дворе должен был быть город сад с великолепными детскими площадками, а по итогу чтобы попасть в нормы там планировали закатать парковку чтобы попасть в нормы. Ну как бы клиенты подофигели и начали в своих закрытых и не очень группах писать какой застройщик мудло! Решение здравого застройщика – нехай пиздят, все равно уже все продано. И решение застройщика курильщика: берем рендеры и наплевав на всю проектную документацию и дополнительные затраты хуячим по рендерам. От такого решения охуели все! И директор строительства, и руководитель проекта и прорабы и клиенты. Казалось бы, поистине клиентоориентированное решение и просто суперский подход! Обещали красивый двор с великолепным озеленением и новаторской детской и спортивной площадкой – сделаем! Вертикальное озеленение и уличная мебель с зарядками для телефонов – пожалуйста! Все на благо клиентов. Но! Раз уж начал вмешиваться человеческий фактор, то он и дальше будет продолжать свое губительное действие. Следующий косяк не заставил себя долго ждать: из 400 квартир есть 60 квартир с лоджиями. С каждым сособственником подписан ДДУ к котором указано что лоджия будет/не будет остеклена. При этом продано 50 квартир с остекленными лоджиями, а остеклено ровно НОЛЬ! То есть вам в договоре сказали, что лоджия с остеклением, а сделали без него. Естественно, поднялась очередная волна воя за справедливость! Как водится нашли виновного – руководитель отдела продаж, юрист и их косячные ДДУ. Но надо ж как-то выходить из ситуации!? Ну как бы очередное решение курильщика не за горами: застеклить нахер все лоджии. Почему все? А потому что в противном случае фасад дома будет выглядеть как рот бомжа Виталика – 2 зуба есть, а 30 отсутствует. Но как говориться не было бы этой истории если бы в ней не было юмора. Город, собственно, со своими правилами и просто так ты свои косяки не спрячешь. Нужно пересогласовывать паспорт фасада, а это денюжка. Нужно проводить общее собрание собственников – а это копеечка (благо УК своя) Нужно стеклить эти сраны лоджии, и это в квартирах, которые уже переданы. И нужно как-то втюхать этим 10 счастливым собственникам подарок в виде остекления, особенно с учетом на хуй ненужности им таких подачек. Ладно, хер с ним! Реально законно разрулили все эти вопросы, сделали фасад сказку, остеклили и согласовали эти лоджии. И казалось бы – вот счастье и наступило! Хер там! Клиенты с какого-то хера вдруг возомнили себя всемогущими (ведь что бы ты не написал в чате – застройщик все выполняет) и начали активно топить за решение следующей своей проблемы: оказывается из условных 300 квартир  у каждой из которых был балкон или лоджия только сто пятьдесят были оборудованы специализированными местами под размещение кондиционера – в простонародье их приделали на фасад корзины под кондеи. Остальные стописят должны были ставить кондеи на балконах. Ну и чтобы бедный кондей не задохнулся – на каждом балконе и лоджии была предусмотрена сплошняковая решетка от пола до потолка. Пока все логично? Хрен там. Про вновь остекленные лоджии же никто не думал – им просто нахрен все застеклили. В общем наши всемогущие (в двух вопросах же застройщика прогнули уже, так?) подняли вой на болотах. Как так? Шо за нах? Вы своими сраными решетками нам весь вид испортили на историческую часть города, и ваще – как нам зимой на этом балконе кофий в плетеном креслице да за столиком пить? Короче вы все мрази-пидорасы – исправляйте!

Слава тебе господи, что застройщик прислушался к мнению УК и послал клиентов – самостоятельно проводить ОСС по данному вопросу. Но перед этим дабы добавить жару сделали опрос: табличку приклеить или прибить? Ну то есть уважаемые неуважаемые: что делать будем: стеклить полностью или оставим чуть-чуть решеточки? Закономерно предполагая: да начнется срач! Составили список для голосования с 4 вопросами: убрать решетки совсем, оставить половину решетки сверху, оставить половину решетки снизу, и воздержался. И в таком виде запустили сбор общественного мнения. Почему так? Просто если не дать выбор, то будет вой, а если дать выбор, то будет вой, но уже вслух и его увидят все. Особенно меня порадовал один клиент, который после опроса попробовал посчитать вместе тех, кто воздержался и тех, кто проголосовал за его вариант с криком: мы победили!

Мораль? Не косячьте и не идите на поводу у клиентов: откусят руку и спиздят кошелек) Если по проекту вы выполнили все на 110%, то не нужно идти навстречу клиентам, которым показалось на этапе покупки что будет как-то иначе.

Я ни в коем случае не топлю за хорошие или плохие решения – просто пытаюсь показать, как это выглядит со стороны. Поэтому: просто не косячьте)

На самом деле ларчик открывался капец как просто. Дома не строились в своих красных границах участков. Для того чтобы сдать дом вам необходимо соблюдать нормативы по объемам парковок и озеленения, и прочей лабуде. А что для этого нужно? Строить с захватом соседнего участка. То есть по факту залезая с опережением на соседние участки следующих домов. И вот теперь фокус: предположим на первом доме должно быть посажено по проекту 50 деревьев, на втором еще пятьдесят и на третьем еще пятьдесят. Итого сто пятьдесят. При вводе в эксплуатацию первой очереди высажено 75 деревьев. Перед вводом второй очереди закуплено и высажено 60 деревьев и при вводе третьего дома еще 60. Потому что каждый раз в объемах вы закупали больше точнее вровень по проекту строительства, а не по проекту благоустройства. Итого: к концу строительства третьей очереди остается профицит в 45 деревьев. Которые и передают УК. Если бы я не нашел этого косяка если бы строй городок бы не переезжал и все остатки деревьев и продолжали расти, то счет на перерасход бюджета шел бы уже к пятидесяти-семидесяти миллионам. Убрал проблему в будущем и при этом отхватил профит и инфоповод!

Или застройщик застраивает такой же большой участок, но делит его на очереди строительства. В первой очереди пять домов и один подрядчик по благоустройству и озеленению. Во второй очереди четыре дома и этот же подрядчик. В третьей очереди снова пять домов и уже другой подрядчик. В начале аграрного сезона застройщик обращается к УК с претензиями по уходу за зелеными насаждениями в зимний период, а именно: есть фотографии, где снежные массы сваливали на газоны и кусты. Проводим весенние мероприятия, собираем комиссию и выходим на территорию. В ходе осмотра проблем не выявлено – все зеленые насаждения цел и невредимы. Однако в ходе общения выясняется, что претензии на самом деле от подрядчиков по озеленению и именно на третьей очереди строительства. Копаем глубже – у них закачивается гарантийный срок и таким образом все косяки они пытаются спихнуть на эксплуатацию, то есть на управляющую компанию. Вызываем независимую экспертизу, по результатам которой составляем подробный акт, где указано общее количество деревьев и кустов, которые не пережили сезон, дополняем причинами. Обсчитываем и указываем проблематику и несоответствие посадочных материалов, качество грунта и толщину рулонного газона. Подробный акт передаем в обе подрядные организации, которые проводили работы по благоустройству. Через три недели первая компания приезжает на осмотр, признает дефекты и сообщает сроки начала работ по устранению замечаний. Вторая компания выходит напрямую на застройщика и созывает комиссионный обход. Во время обхода управляющую компанию поливают грязью пытаясь спихнуть на нее все проблемы, отрицают низкое качество посадочных материалов и требуют снять данный объект с гарантии. Застройщик встает на сторону подрядчика. Вместе со специалистами показываем недостатки – всем пофиг. В итоге, когда начали проводить вскрытие корневой системы умерших деревьев, стало ясно что у них была сильно поврежденная в питомнике корневая система. Обычно такие косяки видны при покупке, но с учетом того, что подрядчик покупал сам у себя в питомнике, то скорей всего он просто закрыл глаза на проблемы. По результатам мы как управляющая компания добились выполнения 80% процентов претензий, а остальное были вынуждены выполнить сами. Однако на благоустройство четвертой очереди строительства был выбран подрядчик номер два хотя в соответствии с ТЗ он бал более дорогое КП на работы и материалы.

Оценив патетику ситуации, мы с директором решили больше не лезть в чужую схему, потому что своя голова дороже, чем чужие деньги.

При этом подрядчик номер один спокойно выполнил все гарантийные работы, официально сдал их комиссии по акту и убыл продолжать свою работу где-то в другом месте.

Или еще, нумерация квартир обычно идет слева направо. Бывают сложные планировки, при которых в одной секции может быть одновременно и первая и последняя квартира. Окончательно нумерацию квартирам дает инспектор ПИБ при проведении обмеров, поэтому у вас в акте приема передачи может быть квартира №1 а в договоре фигурировать условный или строительный номер квартиры №12. Равная история и с кладовыми помещениями. А теперь представим, что в доме сто кладовых и десять парадных для удобства счета. Логично предположить, что с первой по десятую кладовки расположены в подвале первой парадной, так? Но во время приемки и обмеров инспектором ПИБ он замечает, что в доме есть двадцать три нежилых коммерческих помещения имеющих нумерацию с первого по двадцать третье, а с учетом того что кладовые тоже являются нежилым помещением то он закономерно проводит сквозную нумерацию, и кладовка номер №1 становится кладовкой №24, а кладовка №100 становится кладовкой №123. Пока что все логично?

Да, но выясняется, что при проектировании закладывали только восемьдесят кладовых помещений, а при строительстве выяснилось, что на имеющихся свободных площадях в 7 и 9 подвалах можно разместить еще по десять кладовых. Соответственно продавать их стали позже и нумерацию присваивали строительную с 81 по 100 номера соответственно. Что получаем по строительным номерам? С первого по шестой подвал все логично, в седьмом подвале уже нумерация с семидесяти и девяноста, а в девятом подвале с девяносто по сто. В десятом же подвале инженер ПИБ принимает решение разместить нумерацию с 23 по 33. Но приколы начались даже не здесь.  Кое-кто не проконтролировал этот нюанс и в итоге на кладовые повесили нумерацию строительную. Схемы размещения кладовых же взяли из плана ПИБ даже не обратив внимание что кладовок с 1 по 23 просто нет. Эта вакханалия продолжалась две недели выдачи ключей пока не пришел клиент с кладовкой номер 20 и не удивился почему его ключи к ней не подходят, а когда ее вскрыли то удивился второй раз увидев там чужие вещи. Еще две недели продолжали выяснять причины возникновения проблемы, но при этом застройщик продолжал выдавать ключи от кладовых.

Итог закономерен: только 30% клиентов получили именно свои кладовые помещения, а с остальными уже контактировала УК. Огромное количество негатива, затянутые сроки, крики и стоны – было все, что только можно было представить. И этого можно было избежать, если бы внутри застройщика, продажников и инженеров была отлажена нормальная коммуникация. Начиная со второго проекта эту функцию на себя взял я, потому что мне не улыбалось еще раз разгребать такие кучи.