Имею нежилое помещение в многоквартирном доме в жилмассиве Просторный в городе Новосибирске. Застройщик Дискус Плюс.
Покупал несколько лет назад за 100 000 рублей + оформление около 20 000 рублей на стадии котлована ещё. Кстати сейчас такие уже стоят под миллион или даже больше.
О помещении: 8.07 кв. м. (примерно стороны 3*3 метра), в комнате есть пластиковое окно, отопление, электричество 220 вольт, в подъезде в общем щитке свой счётчик и автомат. В ЕГРН написано: собственность, помещение, тип: нежилое.
Вход в комнату отдельный из подъезда как в обычную квартиру. Вообще эти комнаты считаются подсобками, но я знаю людей, которые в них живут.
Так вот. Комнату использую по сути как склад вещей. Редко там бываю.
На прошлой неделе решил съездить уточнить по долгу за комуслуги. Последний раз платил 20000 рублей в 2023 году. Я не знаю как они насчитали, но мне сейчас показывает долг около 20000 рублей. Управляшка там поменялась вроде, теперь называется ООО Теплос.
Написал заявление для перерасчёта, мне директор Теплоса сразу в негативной форме заявил что рассматривать не будем, платите, вам всё равно будет отказ и ещё мы в суд подадим на вас для получения с вас денег.
Ничего мне объяснять не хотят, выписки не дают, главный бухгалтер прячется, приемный день в бухгалтерии сделали всего 1 день и то несколько часов.
Со мной вроде общался юрист Теплоса по фамилии Мальцев.
Вот как быть в такой ситуации? Как с ними бороться?
Сотрудники полиции объявили в розыск проректора МГИМО Наталию Кузьмину и ее сына Энвера Кузьмина. Фото: МГИМО
Внезапная новость пришла из элитного столичного района Хамовники. Сотрудники полиции объявили в розыск проректора МГИМО Наталию Кузьмину и ее сына Энвера Кузьмина. Они фигурируют в материалах уголовного дела, связанного с захватом нежилых помещений в элитном ЖК.
ПОЧЕМУ ВОЗБУДИЛИ УГОЛОВНОЕ ДЕЛО
Жилой комплекс Knightsbridge Private Park на улице Ефремова — это четыре семиэтажных корпуса в стиле английского неоклассицизма. Во внутреннем дворе на закрытой территории разбит приватный ландшафтный парк. Цены на квартиры в «Найтсбридже» варьируются от 2 до 4,7 млн рублей за квадратный метр. Например, прямо сейчас одну из 3-комнатных квартир (223 квадратных метра) продают за 1 млрд рублей, а 6-комнатное жилье (480 «квадратов») — за 1,2 млрд.
По предварительной информации, в следствии считают, что Кузьмины оказались через аффилированных с ними юрлиц собственниками нескольких десятков нежилых помещений в этом ЖК. В большинстве из них находятся общие инженерные коммуникации, обслуживающие жилые дома. Однако каким-то образом они были выведены из собственности ЖК.
— Допросить фигурантов пока не представляется возможным, — сообщил KP.RU источник в правоохранительных органах. — На допросы они не являются. По имеющейся информации, Наталия и Энвер сейчас находятся за пределами России.
Фото: МВД РФ
КТО ТАКИЕ НАТАЛИЯ И ЭНВЕР
Наталии Кузьминой сейчас 68 лет. Уроженка Туркменской ССР в 20 лет (1977 год) переехала в Москву и поступила в Институт народного хозяйства имени Плеханова. Еще будучи студенткой, начала работать в системе столичного ЖКХ. Трудилась там несколько лет и после получения диплома. Затем прошла путь от инженера до руководителя различных организаций. В 2001-м получила второе высшее в МГУ по специальности «управление персоналом». С 2003 года — проректор МГИМО по экономике. Доктор экономических наук. Профессор кафедры госуправления.
Сыну проректора — 42 года. По информации из открытых источников, Энвер Кузьмин имеет статус ИП, занимается арендой и управлением недвижимым имуществом. Также он является учредителем ООО, которое сейчас в стадии банкротства. Фирма управляет нежилыми объектами. В 2025 году она показала выручку на 138 млн рублей, но в прежние годы показатели были выше — в 2019–2021 годах ежегодная выручка ООО превышала 400 млн.
Фото: МВД РФ
ЧТО ЗА СХЕМА
— Схема с переоформлением нежилых помещений достаточно распространена, так как в Москве и Подмосковья недвижимость стоит заоблачных денег, — объясняет KP.RU юрист Ольга Гимадеева. — Нежилые помещения сейчас в особой цене, спрос растет нереально. Например, в новых ЖК кладовки доросли до цен квартир. Так что любое помещение площадью от 10 квадратных метров — это прекрасный актив. Их сдают и под кладовки, или под жилье — посуточно или долгосрочно. Поэтому существуют и фирмы, и физлица, которые отслеживает такие лоты и выкупают, кадастрируют каждое помещение в отдельности и продают намного дороже. Либо зарабатывают на них в долгую сами — подвал или чердак могут нарезать на комнаты и сдавать их, получая ежемесячный доход.
— Как подобные объекты могут оформляться в частную собственность — через коррупцию или есть определенные лазейки?
— Схемы разные. Но чаще всего помещения продает либо сам застройщик ЖК, либо управляющая компания, которой все это передается. И, конечно, они понимают, что в нежилых помещениях могут находиться коммуникации общего пользования, от которых зависит весь жилой дом. Обычно такие объекты приобретают через ИП или ООО. При этом мотивы борьбы ТСЖ за возврат контроля над такими объектами вполне понятны. Покупатели жилья ведь приобретают не только саму квартиру, но и определенную долю в, скажем так, общем имуществе. Однако по действующим законам приобретать нежилые помещения в жилых домах никто не запрещает. В чем именно состояло мошенничество в этой истории, пока неясно. Возможно, у жильцов дома очень сильные юристы, которые могут доказать наличие в действиях матери и сына каких-то мошеннических схем.
Привет. Меня зовут Евгений, я занимаюсь налогами и бухгалтерией уже много лет. И сегодня хочу рассказать вам про одну вещь, которая регулярно подводит и обычных людей, и бизнесменов. Это нежилые помещения.
Нежилые помещения: почему ваш «склад» могут признать офисом и заставить платить в 10 раз больше
Кажется, ну что тут сложного: купил подвал, сделал склад, торгуй или храни себе спокойно. А потом приходит письмо из налоговой, и ты понимаешь, что должен государству в 10 раз больше, чем рассчитывал. И самое обидное — по закону они правы. Разберемся, что к чему, без занудных цитат из кодексов.
Что вообще такое нежилое помещение
Если совсем просто — это любое помещение, где нельзя жить постоянно. Магазины, офисы, склады, парикмахерские, кафе, автосервисы — всё это «нежилка».
Но вот тут начинается путаница, в которой регулярно горят люди. Нежилое помещение — это НЕ общее имущество дома.
Объясню на пальцах. Вот вы живете в многоквартирном доме. Там есть:
Подвалы с трубами и котлами
Чердаки
Лестничные клетки
Лифтовые шахты
Коридоры
Всё это — общее имущество. Оно принадлежит всем собственникам квартир в доме. Вы не можете продать свою долю подвала, даже если она вам досталась «в нагрузку» к квартире.
А вот магазин на первом этаже, который имеет отдельный вход и изначально так проектировался — это уже нежилое помещение. У него есть конкретный собственник. Он может его продать, сдать в аренду, заложить в банк.
Почему это важно знать? Потому что очень часто недобросовестные застройщики или предприимчивые соседи пытаются оформить общедомовое имущество как свое. И суды потом годами разбираются, кому на самом деле принадлежит подвал.
Что можно делать в нежилом помещении, а что нельзя
Казалось бы, купил помещение — делай что хочешь. Ан нет. Закон не дает закрытого списка того, что можно размещать в нежилом помещении многоквартирного дома. То есть теоретически вы можете открыть там офис, магазин, салон красоты, кофейню.
Но есть прямой запрет на некоторые вещи. В нежилом помещении МКД нельзя размещать:
Бани и сауны
Микробиологические лаборатории
Общественные туалеты
Производства, которые нарушают санитарные нормы
И еще один важный момент, про который многие забывают. Если вы открыли магазин в жилом доме, разгружать товары можно только с торцов здания или со стороны дороги. Со двора, где гуляют дети и ходят жильцы, — нельзя. За это могут оштрафовать.
Правило 20 процентов, которое стоит миллионы
А теперь самое интересное. То, ради чего я вообще затеял "этот разговор". Допустим, у вас есть нежилое помещение. В ЕГРН (это такой государственный реестр недвижимости) оно записано как «склад» или «нежилое помещение» без уточнения назначения. Вы платите налог на имущество по балансовой стоимости. Всё хорошо.
Но тут приходит инспектор, смотрит на ваше помещение и видит, что 25% площади занимают офисные столы, за которыми сидят менеджеры. Или видит торговое оборудование.
И всё. С этого момента налоговая имеет полное право пересчитать вам налог по кадастровой стоимости. А кадастровая стоимость обычно в разы, а то и в десятки раз выше балансовой.
Магическая цифра — 20%. Минфин в своем письме от марта 2026 года четко сказал: если 20% и более площади нежилого помещения фактически используются под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги — это уже не «склад». Это объект, который облагается налогом по кадастровой стоимости. Причем неважно, что написано в ЕГРН. Важен факт.
Как налоговая это доказывает?
Они не гадают на кофейной гуще. У них есть конкретные инструменты:
Осмотр помещения с фотофиксацией
Договоры аренды (если вы сдали «склад» под офис, это сразу видно)
Показания свидетелей (соседей, сотрудников)
Потребление ресурсов (если «склад» жрет электричество как магазин — это подозрительно)
Вывески, реклама, отдельные входы для посетителей
Что делать, чтобы не попасть на деньги
Я работаю с бизнесом много лет и вижу одни и те же грабли. Дам несколько советов, которые реально спасают от проблем.
1. Сверьтесь с ЕГРН. Закажите выписку. Если там написано «офис» или «торговое помещение» — вы уже на кадастре. Тут спорить бесполезно. Единственный выход — оспаривать саму кадастровую стоимость, чтобы ее снизили.
2. Проведите инвентаризацию. Если в ЕГРН «склад», но у вас там реально сидят менеджеры и занимают 30% площади — вы в зоне риска. Либо уберите их, либо готовьтесь к другому налогу.
3. Зонируйте помещение. Это самый грамотный ход. Если часть площади реально под офис, а часть под склад — разделите их юридически. Закажите у кадастрового инженера технический план, поставьте на учет два разных объекта. Да, это стоит денег и времени. Но в долгосрочной перспективе вы сэкономите сотни тысяч, а то и миллионы.
4. Следите за договорами аренды. Если сдаете помещение в аренду, пропишите жесткий запрет на использование под офис или торговлю. Если арендатор нарушит — у вас будет алиби перед налоговой.
5. Не допускайте стихийного освоения. Частая история: купили большое помещение под склад, потом поставили в углу стол для бухгалтера. Прошло время — стол превратился в полноценный офис на треть площади. Инспектор пришел, составил акт — компания проиграла суд. Фиксируйте всё документально.
Можно ли сделать из нежилого жилое?
Да, можно. Но это квест.
Во-первых, помещение должно быть в вашей собственности без обременений (не в залоге, не в аренде).
Во-вторых, оно должно соответствовать требованиям к жилым помещениям. То есть там должны быть нормальная инсоляция (естественное освещение), вентиляция, высота потолков, несущие конструкции в порядке. Если это подвал без окон — забудьте.
В-третьих, если перепланировка затрагивает общее имущество дома (например, вы хотите заложить отдельный вход и сделать обычный дверной проем в подъезд), нужно согласие собственников помещений в доме. А это 2/3 голосов. Удачи в сборе подписей.
Процесс занимает минимум 34 рабочих дня только на рассмотрение документов в Москве. Плюс время на проект, перепланировку, кадастрового инженера, регистрацию в Росреестре. В реальности — полгода минимум.
Но если всё получилось — вы получаете полноценную квартиру. И это имеет смысл, если помещение изначально подходит под жилье.
Нежилые помещения — это не просто «квадратные метры». Это целая история с налогами, использованием, переводами из одного статуса в другой.
Главное, что нужно запомнить:
Нежилое помещение — это не общее имущество дома
Если 20% площади используется под офис или торговлю — ждите налог по кадастру
В нежилом помещении МКД нельзя размещать бани, лаборатории и общественные туалеты
Перевод нежилого в жилое возможен, но это долгий процесс
Всегда проверяйте документы и фиксируйте фактическое использование
Если планируете операции с нежилкой — не поленитесь проконсультироваться со специалистом. Лучше заплатить за консультацию сейчас, чем потом получать доначисления на сотни тысяч.
Вопросы — пишите в комментариях, постараюсь ответить.
Евгений Сивков, кандидат экономических наук, налоговый консультант
Источник: Письмо Министерства финансов Российской Федерации от 31.03.2026 № 03-05-05-01/26056(«О порядке определения фактического использования нежилого помещения»)
Конституционный суд РФ разрешил регистрацию граждан по месту пребывания в апартаментах, являющихся нежилым помещением, в порядке, установленном для аналогичной регистрации в квартирах. До сих пор зарегистрировать свое пребывание можно было только в апартаментах с гостиничным статусом. Суд поручил законодателю и правительству разработать изменения в действующее правовое регулирование с учетом различных обстоятельств, например особенностей нежилого помещения.
Вчера внесли законопроект, разрешающий применять самозанятость (НПД) к доходам от аренды нежилых помещений. Сейчас НПД работает только для жилья. Идея отличная: сдаёшь офис или склад, платишь 4 - 6% и без лишней бюрократии. Удобно и прозрачно.
Но правительство уже махнуло рукой и выкатило отрицательный отзыв на законопроект: бюджет недополучит налоги, если коммерческая недвига перейдет в НПД.
Поэтому пока схема «сдаю нежилое как самозанятый» остаётся в категории “хочется, но не можется”. Следим за развитием законопроекта, но не ждем чудес и используем старые варианты со спецрежимами (УСН, патент).
1 почему не могут строить целыми улицами с правилом по одной стороне только жилые сооружения ( с единственной и несменяемой формой использования ОТДЕЛЬНЫЕ КВАРТИРЫ ДЛЯ ПРОЖИВАНИЯ ЛЮДЕЙ
важно ВСЕГДА ОТДЕЛЬНЫЕ С НЕВОЗМОЖНОСТЬЮ ПРЕВРАЩАТЬСЯ В КОММУНАЛЬНУЮ
всегда ОТ ДВУХ КОМНАТ И ОТДЕЛЬНОЙ КУХНЕЙ и ОТДЕЛЬНОЙ ВАННОЙ И ОТДЕЛЬНЫМИ ДВУМЯ ТУАЛЕТАМИ С ДУШЕМ ( важно никаких студий и минимум 2 комнаты минимум 2 отдельных помещения под спарку унитаз и душ )
2 по другую сторону автостоянки магазины столовые ремонтные мастерские автомойки поликлиники бассейны пожарные полицейские части детсады школы вузы и каждые полкилометра футбольное или хоккейное поле потом парк метров триста на триста и так далее
PS всегда думал и думаю что жильё нужно для продолжения рода а это всегда минимум 3 человека мужчина женщина и продолжение а лучше 2 продолжения !!! так для кого всю историю строительства строят и строили 1 комнатные или студии или вообще коммунальное жильё с комнатой на ячейку и с одним туалетом на 11 комнат и одной ванной и всё это за картонными стенами посередине кухни и когда кто то пёрнет в туалете то всей квартирой можно сказать будь здоров
и постоянно сменяются соседи и это не идёт на пользу тем кто
Занимаюсь небольшим хобби и встал вопрос хранения материалов вне квартиры - поэтому полез на авито в поисках недорогой кладовки в аренду. Искал кладовку, а нашёл локацию из хоррора.
Описание от собственника, но мне кажется эффективнее всего будет хранить там людей, которые боятся небольших неудобств. Коллекторы отобьют аренду за полчаса и дальше в плюс выйдут. За месяц можно будет на квартиру накопить)
Согласование перепланировки помещения- это важный юридический процесс, ведь согласно части 1 статьи 26 ЖК РФ, любое переустройство или перепланировка в многоквартирном доме должны осуществляться с согласия органа местного самоуправления. В противном случае, такие действия считаются самовольными, и собственник обязан вернуть помещение в его первоначальное состояние, как указано в части 3 статьи 29 ЖК РФ.
Но что же делать если перепланировка уже сделана без согласования? Более того, на вас уже подали в суд с требованием вернуть помещение в первоначальный вид!
Разберем на примере реального случая. В данном деле истцом выступила Администрация муниципального образования, требующая вернуть нежилые помещения многоквартирного дома к исходному состоянию.
Ответчик подал встречный иск с просьбой оставить помещение в измененном виде.
Перепланировка выполненная без соблюдения необходимых условий считается самовольной, а это обязывает собственника вернуть помещение в прежнее состояние в разумный срок. (ч. 1, 3 ст 29 ЖК РФ)
Однако, на основании части 4 статьи 29 ЖК РФ суд может разрешить сохранение перепланируемого помещения, если это не нарушает права граждан и не создает угрозу жизни или здоровью.
В данном случае суд назначил судебную экспертизу, которая подтвердила, что изменения не угрожают безопасности граждан и не мешают обеспечению коммунальными ресурсами многоквартирного дома.
По итогу суд принял решение сохранить помещения в перепланированном состоянии. Администрация обжаловала решение ссылаясь на отсутствие необходимых разрешений и согласия собственников многоквартирного дома
Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме
Пункт 1 статьи 246 ГК РФ говорит нам о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Тем не менее, статья 40 ЖК РФ позволяет собственникам объединять или разделять помещения без согласия соседей, если это не затрагивает границы других помещений и не изменяет доли в праве общей собственности на общее имущество
Решения судов остались в силе.
Какие выводы можно сделать?
Если вы планируете перепланировку, обязательно получите все необходимые разрешения. В случае самовольных изменений знайте, что возможна легализация произведенных работ через судебный процесс, если изменения не угрожают безопасности и не нарушают права граждан.
