Что такое апартаменты и почему это не квартира
Главный вопрос: что вы покупаете на самом деле, когда вам продают «апартаменты»?
Золотое правило продавца — говорить покупателю то, что он хочет услышать. Поэтому в разговоре с разочарованными «инвесторами», которые вложили деньги (как свои, так и заёмные) в апартаменты — особенно в апарт-отеле — часто можно услышать: «Моя квартира», «Я купил квартиру». На замечание, что приобретено нежилое помещение для коммерческого использования, человек обычно пожимает плечами.
Для более подкованных покупателей в презентациях продавцов звучат слова «инвестиции», «доходность», «капитализация». Звучит всё это солидно и научно. Но за этими терминами может скрываться как путаница по незнанию, так и откровенная, сознательная подмена понятий.
Это критично, потому что, пока вы думаете, что покупаете «квартиру с нюансами» или «жильё для себя, но дешевле», — вы оцениваете коммерческий актив мерками жилья. А это две разные системы координат.
Поэтому сперва нужно разобраться с базовым вопросом: что вообще такое апартаменты?
Юридически апартаменты — это нежилое помещение.
Жилищный кодекс определяет закрытый перечень жилых помещений: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната. Апартаментов в этом перечне нет. Верховный Суд в Апелляционном определении от 29 мая 2018 года № 5-АПГ18-30 указал, что апартаменты не могут быть отнесены к жилым помещениям, хотя фактически могут использоваться для проживания.
Что это значит на практике:
Отсутствие постоянной регистрации по месту жительства.
Вы не можете оформить постоянную «прописку».
Только временную — по решению Конституционного Суда РФ. Конституционный Суд в постановлении от 03.02.2026 № 4-П разрешил временную регистрацию (по месту пребывания).
При этом нужно учитывать, что регистрация по месту пребывания разрешена не во всех апартаментах, а только при одновременном выполнении трёх условий:
помещение не входит в номерной фонд средств размещения (гостиниц, санаториев и т. д.);
помещение сходно по своим характеристикам с квартирами в многоквартирном доме;
здание строилось как предназначенное для пребывания граждан.
Временная регистрация ограничена сроком (может оформляться на срок, не превышающий 5 лет), не даёт полноценной привязки к социальной инфраструктуре и не устраняет юридическое различие между жильём и нежилым помещением.
Временная регистрация — это не «прописка». Она даёт доступ к части услуг (поликлиника, школа — при наличии мест), но:
· не даёт приоритета в зачислении в школу или детсад;
· не покрывает все региональные льготы;
· требует отдельного заявления для голосования;
· ограничена по сроку и требует продления.
Именно поэтому Конституционный Суд, разрешив временную регистрацию, не приравнял апартаменты к жилью. Юридическое различие осталось.
Ограниченная применимость Жилищного Кодекса.
Да, ЖК РФ применяется к апартаментам частично — по аналогии, в тех вопросах, которые не урегулированы иными законами и нормативными актами (например, в части организации общего собрания собственников). Но полноценного применения, а равно - защиты ваших прав как «жильца» нет.
Можно ли жаловаться в Государственную жилищную инспекцию:
Государственный жилищный надзор (ст. 20 ЖК РФ) распространяется на жилищный фонд и отношения по управлению многоквартирными домами (МКД). Для ГЖИ вы - собственник коммерческого объекта.
Коммерческие тарифы и налоги
Это не «мелочи». Это системная разница в стоимости владения.
Налог на имущество. Для квартиры ставка 0,1% от кадастровой стоимости. Для апартаментов — 0,5% (федеральный максимум), а если объект включён в перечень административно-деловых или торговых центров — до 2%, т.е. разница может быть в 5–20 раз.
Дополнительно для апартаментов, в отличие от квартир, иначе дела обстоят с:
вычетом по площади (ст. 403 НК РФ) при расчет налога на имущество;
имущественным вычетом при покупке (ст. 220 НК РФ );
федеральными льготами (ст. 407 НК РФ)
иными налогами и вычетами.
Налоговые «вопросы» я постараюсь объемно рассмотреть в следующих статьях.
Повышенные ставки налогов и отсутствие льгот для апартаментов (по сравнению с жилыми помещениями) можно рассматривать как логику правовой системы и государства.
Из того же постановления 03.02.2026 № 4-П Конституционного Суда РФ, например, следует, что «регистрация по месту пребывания в таких нежилых помещениях не возлагает на органы публичной власти дополнительных обязанностей по благоустройству соответствующей территории, созданию и поддержанию на ней социальной, транспортной и иных инфраструктур. Выраженные в настоящем постановлении правовые позиции не свидетельствуют о необходимости устранения дифференциации в вопросах налогообложения, в размере платежей за коммунальные ресурсы и т.п. между жилыми и рассматриваемыми нежилыми помещениями».
Если попытаться понять логику этой дифференциации, то она, на мой взгляд, выглядит так: для жилой застройки нужен участок с соответствующим видом разрешённого использования, а нормативы требуют обеспечить социальные объекты и благоустройство. Нежилые здания можно возводить там, где эти требования не действуют. Застройщик экономит — и это снижает (должно снижать) цену для покупателя.
Повышенные налоги и коммунальные платежи в этом смысле можно рассматривать как механизм, который компенсирует меньший косвенный вклад собственника в развитие инфраструктуры.
Для Покупателя же это означает, что выгода в момент покупки частично (или полностью) возвращается в процессе владения.
Коммунальные платежи для апартаментов.
Для нежилых помещений тарифы выше. Единых цифр нет — всё зависит от договора с ресурсоснабжающей организацией. Но субсидии, которые город даёт для жилых помещений, на апартаменты не распространяются.
Почему вообще строят апартаменты
Застройщику строить апартаменты выгодно, поскольку не требуется обеспечивать социальную инфраструктуру — садики, школы, поликлиники, — которую требует жильё, а также можно строить там, где жильё строить нельзя. Если объект не проходит по санитарным нормам для жилья, он вполне может пройти как нежилое помещение.
Например, рядом с действующим заводом — участок, который «не прошёл» под жилой дом, проходит под нежилое здание.
Марат Хуснуллин в 2022 году прямо называл это одной из причин появления апартаментов: «неурегулированность генплана» и невозможность построить жильё на территории промзоны.
Москва прекратила согласование новый проектов строительства апартаментов.
Заместитель мэра Владимир Ефимов заявил на XXV Московском международном жилищном конгрессе 23 октября 2024 года:
«Апартаменты — это не жилье, в них нельзя прописаться. Соответственно, нельзя по месту жительства получить необходимые услуги — социальные услуги, в первую очередь образовательные».
Доля апартаментов в Москве сократилась с 14% в начале 2024 года до 10,9% к осени (объём предложения при этом упал на 17,1% за год). Тенденция очевидна.
Ситуация с апартаментами в Санкт-Петербурге.
Но вся Россия не только и не столько Москва (ни географически, ни экономически), как говорится, и регионально «картина» может различаться кардинально:
Если в Москве — рынок апартаментов сжимается и «умирает», то в Санкт-Петербурге, например — рынок растёт. Доля апартаментов растёт, новые проекты выходят, стройка идёт, ввод продолжается.
Так, по данным аналитической платформы bnMAP.pro, представленных в материалах РБК Недвижимости к середине сентября 2026 года на первичном рынке Москвы в экспозиции находятся 3,4 тыс. сервисных апартаментов. Т.е. Петербург по предложению сервисных апартаментов обошел Москву в 6,2 раза.
На мой взгляд, это сомнительная "победа".
Что вам продают на самом деле
Вам продают не «квартиру с нюансами». Не «жильё для себя». А коммерческий актив.
Со всеми вытекающими:
· управляющая компания, которая ведёт гостиничную деятельность (если вы приобрели сервисные апартаменты в апарт-отеле);
· коммерческие тарифы на коммуналку;
· налог на имущество по повышенной ставке;
· невозможность постоянной регистрации;
· отсутствие полноценной защиты Жилищного кодекса.
Про сервисные апартаменты — отдельно
Сервисные апартаменты — это нежилое помещение (юнит, номер) в апарт-отеле, управляемое, как самостоятельно, так и сторонним лицом (Управляющая компания). Вы не просто владеете квадратными метрами. Вы, либо лично, либо через посредника (Управляющая компания), по сути ведёте предпринимательскую (гостиничную) деятельность. И у этих отношений, как и деятельности, есть свои правила — включая возможные финансовые обязательства перед УК независимо от того, приносит Ваш номер доход или нет.
Может так случиться, что ваш номер простаивал, расходы превысили доход, УК произвела соответствующие начисления по расходной части — и вы будете обязаны заплатить (добровольно, или через Суд). Ваши обязательства могут совершенно не зависеть от того, заработали вы что-либо или нет. Этот момент я разберу в отдельной статье.
Ключевая мысль
Апартаменты — это не «квартира, но просто дешевле». Это совершенно другой продукт. И оценивать его нужно по другим правилам.
Прежде чем говорить о доходности, «капитализации» и ликвидности — нужно понять, что конкретно вы покупаете. Иначе вы будете пытаться оценивать коммерческий актив мерками жилья. А это две разные системы координат.
