К написанию этого текста подтолкнул пост Подскажете, граждане господа пикабушники?

Буду писать кратко и некоторые детали могу опустить, забыть. Напишу лишь свой опыт, своё личное мнение и свои оценочные суждения.

Итак 2025 год, задумали мы с женой расширяться в жилищном плане и в тот же месяц приходит мне письмо на мосру, что мол квартира по реновации готова, приходи, смотри и забирай. Пришел, посмотрел, понравилось, площадь больше чем в квартире в хрущевке, 2 санузла, новый дом построили в нескольких сотнях метрах от старого и ближе к метро. Ради интереса пригласил эксперта из известной конторы, чтоб тот профессиональным взглядом выявил косяки. Серьезных косяков он не выявил. Выявленные недостатки - небольшие царапины на стеклопакетах (я их не с первого раза увидел), пустоты под плитками на фартуке кухни и на полу, плохо закрепленный унитаз, в одном из санузлов не заделаны зазоры в местах прохождения перекрытий стояками, не затерт шов между ламинатом (я бы не заметил), в одном месте плохо закреплен плинтус, площадь квартиры больше на 0,6 кв.м чем заявлено (но это приятный косяк, его мы не указывали), я заметил, что не все помещения оборудованы пожарными извещателями. Эксперт удивился ровности стен и углов и в целом положительно охарактеризовал качество отделки и строительных конструкций. Большинство косяков устранили за неделю, стеклопакеты меняли несколько недель. Далее я подписал договор мены получил выписку из ЕГРН.

План расширения состоял в том, чтобы продать полученную по реновации двушку, положить деньги на накопительный счет и подыскивать трешку в интересующем нас районе, а именно в том, где мы проживаем последние 10 лет, очень он нем нравится, добавив накапавшие проценты, наши накопления и взять кредит/долг.

Продажа.

Перед получением квартиры я полгода или больше мониторил рынок вторички в том районе, где должен был получить реновационую квартиру, смотрел цены в похожих домах, сколько по времени висят квартиры и т.д. мониторил рынок одним словом. После получения квартиры посмотрел ценник по которому продают мои соседи и по какой цене у них получается продать, а по какой объявления продолжают висеть. Риэлторы хотели в среднем 3% от сделки, я охуел, посмеялся, вспомнил прошлый опыт покупки квартиры с риэлтором и понял, что уж с продажей то точно справлюсь сам и на сделку привлеку юриста. Отдавать риэлтору более 820 тыр за то, что он разместит объявление с кривыми фотками я посчитал неразумным. Сам отфоткал квартиру, снял видео, отредактировал наложил музыку, разместил на циане, авито, домклике, яндекснедвижимости, поставил рыночный ценник с учетом торга. Риэлторы в первые дни конечно одолевали с предложениями продать мою квартиру, их отсекал, туристов тоже, реальные показы пошли с третьего дня. С момента размещения объявления и до получения сообщения из Росреестра и денег на счет прошло 11 дней. Когда нашелся реальный покупатель, то я полез на Профи и нашел грамотного юриста, которая за вменяемые деньги подстраховала меня и сопроводила сделку. Договорился не с первым откликнувшимся, а переговорил по телефону с десятком юристов, большинство из которых не юристы, а риэлторы оказались и в банальных вопросах путались. Неприятный момент был только с риэлтором из Этажей. Ужасно наглая и надоедливая, спиздила мои фото, ИИшкой стерла вотермарки мои и поставила как свои дублировав мое объявление. По жалобе ЦИАН и Авито оперативно снесли её объявления, но домклик оставил, так же осталось на сайте этажей. Я вспомнил, что читал тут пост в котором рассказывалось о том, что в похожей ситуации ФАС нахлобучил риэлторов. Ради интереса написал обращение в ФАС и вот какой ответ получил

Но объявы с сайтов этажей и домклика пропали. Вообще с домклика и яндекс.недвижимость откликов не было вообще, в основном с циана, с авито меньше и какие-то неадекваты.

Еще один момент насчет работы риэлторов. Сделку провели мы в сбере по их "безопасной сделке" хз чем там безопасность я так и не понял, но мне как продавцу чем проще и быстрее тем лучше)) Риэлторы, а их было двое (!), покупателя запросили у нас минимум документов, я им скинул фото, справки НД и ПНД тоже скинул фото. После подписания акта приема-передачи мне позвонил риэлтор покупателя и попросил передать им оригиналы справок))))) Я заметил как вовремя он обратился за ними и сказал, что это мои личные меддокументы. Мне просто лень уже было ездить, сделка состоялась. Но всё это говорит об уровне риэлторов, которые берут сотни тысяч рублей вот за это вот) Когда подыскивал квартиру себе охуевал от фото сделанных криворукими риэлторами от ошибок в описании (указывают не тот этаж и т.п.)

Покупка.

Вот тут сложнее все было. Квартиру мы подыскивали не просто в конкретном районе, а на конкретных улицах и в конкретных домах, поскольку я вырос, а спустя годы купил квартиру, вернулся и еще 10 лет прожил в том районе, то знаю о плюсах и минусах конкретных домов и локаций досконально. Риэлтор нам опять же не нужен был, открыть карту на циане и посмотреть предложения я и сам могу, это вообще каждый может. Сопровождать сделку договорились с тем же самым юристом.

Итак, что проверяем - документы собственника (паспорт визуально, через сервис проверки он-лайн, если есть знакомые правоохранители то можно через гиц, зиц, гиац), правоустанавливающие документы на квартиру (оригиналы дкп, приватизации, выписка ЕГРН) сравниваем с фио в паспорте, в выписке егрн смотрим обременения (договор ренты и т.п.) просим взять выписку из домовой книги, далее ищем отказников при приватизации, требуем оригиналы справок НД/ПНД, смотрим в браке ли была приобретена квартира, если да то согласие супруга(и), смотрим наличие исполнительных производств на сайте ФССП, проверяем на перепланировки и т.д. и т.п.

Одним из моих требований было согласие продавца на комплексное психолого-психиатрическое освидетельствование в день сделки. Почему именно комплексное? Потому, что я заметил, что в делах по схеме долиной там, где имело место освидетельствование психиатром в день сделки, суд принимал во внимание экспертизу проведенную психологом со стороны истца (бабки скамерши), а делал он это потому, что НМИЦ психиатрии и наркологии им. В.П. Сербского не так давно выпустил разъяснения, что мнение психолога при такой экспертизе тоже должно быть учтено. Но сейчас суды уже направляют на судебную комплексную экспертизу, а не слепо прислушиваются ко мнениям психологов со стороны бабок мошенниц. Кстати, это ошибка считать, что таким образом сделки откатывают только бабки, это далеко не так.

Для проведения освидетельствования потенциального продавца я для себя наметил именно НМИЦ Сербского, во-первых там освидетельствование проводят судебные эксперты и в случае назначения судебной экспертизы результаты их освидетельствования будут учитываться, во-вторых потому, что Алексеева бывшая кащенко сейчас проводит только судебные и по постановлениям органов. На всякий случай я имел запасной вариант, нашел организацию, которая тоже проводит комплексные освидетельствования и проводит их судебный эксперт из того же Сербского, к.м.н. и т.д. и т.п.

Риэлторы и нотариусы сейчас предлагают услуги освидетельствования у "своих знакомых" психиатров, а это в некоторых случаях бывшие терапевты, масажисты, травматологи, наркологи и т.д., которые прошли профпереподготовку в многочисленных коммерческих учебных центрах и сейчас на волне рубят бабло. Вот такие корочки у них, лично у меня профессионализм таких скороспелых экспертов вызывает сомнения, поэтому для себя я сделал выбор обращаться к опытным экспертам с опытом работы в госучреждениях и дипломами государственных учреждений. Но это лично моё оценочное мнение!

Так же одним из моих требований к продавцам было - взять выписку из кредитной истории в БКИ, ибо продавец может еще не начать банкротство, но быть по уши в долгах и в банкротство уйти после сделки, тогда есть риск, что сделку откатят по иску финансового управляющего.

Квартиру свою мы ждали около 9 месяцев. Но порядку.

Получив деньги и думая, что как покупатель с "деньгами" (а не с ипотекой, альтернативой и тп.) я буду торговаться и диктовать свои условия, т.к. в 23-25 годах рынок вторички заметно замер. Но хрен там плавал, после октября 2025 ставки по вкладам стали падать и люди стали выходить из вкладов, ипотека на первичку и цены на первичку выросли и вторичка оживилась. К февралю 2026 года были вымыты с рынка все ликвидные предложения. Если к октябрю 2025 можно было выбирать и торговаться, то к марту 2026 года объявления с хорошими предложениями висели не больше недели. И уже не риэлторы устраивали "аукцион", а реальные покупатели бились и повышали цены за хорошие варианты, я участвовал в трех, но с моими требованиями к продавцу естественно проиграл) Я сталкивался с тем, что в пятницу днем выставляется объявление, я дозваниваюсь через несколько часов с момента размещения, договариваюсь на просмотр на субботу, причем уже не первый в очереди, а в субботу за час до просмотра мне сообщают, что договорились о задатке).

С октября 25 по июль 26 цены в тех локациях выросли на 20% примерно. Неликвид и квартиры с завышенным ценником естественно висят месяцами.

Несколько случаев.

Понравилась квартира, договариваемся с продавцом, продавец согласен на освидетельствование, начинаем готовиться ко сделке, продавец украдкой сообщает, что "когда-то была депрессия" и "возможно записи остались в ПНД"))) Думаю оооо, записи у него остались, на учете наверно стоит. Поэтому говорю, что специалист в Сербского во время освидетельствования может попросить сдать анализы (на самом деле это оформляется и оговаривается и оплачивается заказчиком заранее), вы, говорю, готовы к такому? И тут человека прорвало, прям изменился человек, начал кричать, что о таком за месяц надо предупреждать, что я много хочу, потом пошла смена настроения и т.п. Я понял, что скорее всего что-то принимает по назначению врача, а может и не по назначению. А оно нам надо, чтобы потом продавец заявил, что был под пилюлями? Оно нам не надо, от сделки я корректно отказался.

Понравилась квартира, под ремонт, наследство. Общаюсь с риэлтором, говорю, что у меня на руках деньги, но на 1,4 млн. меньше чем их ценник, говорит без вопросов, хоть завтра на сделку. Я спрашиваю на освидетельствование готов собственник и тут начинается спектакль с надутыми щеками о том, что продавец из "первой десятки" (я так и не понял, что это значило), что "таакооой человек", что когда я узнаю кто это, то сам не захочу беспокоить))) Ну тут всё понятно, с улыбкой я покинул квартиру.

Понравилась квартира, продавец согласен на освидетельствование если эксперт приедет на сделку к нотариусу, спрашиваю, а отказников к нотариусу привезем в день сделки, чтобы нотариус взял у них заявления, что они знают о сделке, понимают суть сделки и что лишаются права пользования квартирой, отказники родственники продавца, риэлтор фыркает и говорит, что я слишком много хочу. Если при приватизации в квартире были зарегистрированы лица и они отказались от участия в приватизации в пользу собственника, то у них появляется пожизненное право пользования. Купив квартиру с отказниками есть риск жить с ними до конца их дней, ну или ваших, тут кто кого переживет)

Понравилась квартира, прихожу на просмотр, риэлтор адекват, собственник адекват. Я говорю с ними о правовых аспектах, жена осматривает квартиру. Мне всё нравится, собственник согласен на всё. Выходим из квартиры, жена сообщает, что под мойкой, под ванной, в нише стояков в туалете везде видны следы жизнедеятельности тараканов. Осматриваем подъезд, на этаже выше прям над той квартирой старая обшарпанная дверь и запах специфический. Опрос бабулек у подъезда дал инфу о том, что дескать в той квартире (над квартирой выставленной на продажу) живет мужик "немного не в себе" от него и тараканы. А в такой ситуации пока рассадник тараканов рядом никакая дизинсекция не поможет. У меня уже был печальный опыт покупки квартиры по соседству с бабушкой с деменцией. Не ленитесь осматривать весь подъезд, не стесняйтесь и расспрашивайте всех встречаемых в лифте или в подъезде соседей. Спрашивайте о тараканах, о наркоманах, о шумных жильцах, о том как дела с парковкой по будням по вечерам и т.д. и т.п.

Попадались риэлторы из Этажей, это прям пиздец))) Ничего не знают, ничего не понимают, задаток и аванс считают одним и тем же, как попугаи твердят "все сделки и подписания у нас в офис/приезжайте к нам в офис".

Но поски и месяцы ожидания увенчались успехом и мы нашли ТУ САМУЮ квартиру, в которой нам вот прям хочется жить и выйдя из которой мы с женой решили, что если надо то будем с конкурентами аукционить до талого. И собственники адекваты оказались с пониманием прошли освидетельствование, и альтернативу "разорвали" и оформили отдельной сделкой. Очень я не хотел ввязываться в альтернативу, ибо надо было бы проверять еще и те квартиры и тех собственников и нести все риски за те квартиры.

Уф, вроде всё, заебался писать) Публикую без вычитки, указаниям на ошибки буду благодарен.

Теперь предстоит ремонт...