В частном одноэтажном доме площадью 300кв.м. выполнен монтаж внутренних систем: - канализации, - водоснабжения, - трубопроводов теплого пола. В котельной и санузлах установлены и подключены коллекторы и все системы проверены на герметичность повышенным давлением воды или воздуха.
Подробности от нас с Денисом в видео.
Стоимость работ - 730т.р. Стоимость инженерных материалов и пеноплэкса - 1,34млн.р.
Следующим этапом будет выполнен монтаж стяжки строителями, а нами смонтирована котельная. Стоимость работ, оборудования и её обвязки будет в следующем посте по данному объекту.
Согласно расчету (см. ниже) для этого государству нужно было потратить 60,3 млрд. долларов. Вместе с тем, по оценкам аналитиков Bloomberg, за 25 лет (в период с начала 1990-х годов до 2018–2019 годов) из России было выведено активов на сумму от 750 миллиардов до 1 триллиона долларов. - https://www.rbc.ru/economics/12/03/2019/5c87bd209a79473c27d1... Специалисты агентства использовали оценку в 750 миллиардов долларов как консервативную.
Для расчета, нейросети ГигаЧат от Сбера было дано следующее задание: "Выполни расчет. Возьми количество очередников на улучшение жилищных условий в России в 2005 году. Возьми стоимость одной квартиры. Посчитай, сколько денег нужно было бы для обеспечения квартирами всех очередников. Переведи эту сумму в доллары по курсу 2005 года. Сделай 2 расчета - по рыночной цене и по себестоимости квадратного метра для государства".
Расчет ГигаЧат:
Для расчета примем следующие данные за 2005 год:
Количество очередников: Согласно данным Росстата и демографическим исследованиям, на начало 2004 года в России насчитывалось около 4,4 миллиона семей (семейных единиц), состоящих на учете для получения жилья. К началу 2005 года это число практически не изменилось, поэтому для базового расчета возьмем показатель в 4,4 млн человек.
Стоимость квартиры: В 2005 году рынок недвижимости находился в фазе активного роста после стагнации начала года. По данным аналитиков рынка Санкт-Петербурга (одного из индикаторов общероссийских трендов) и ретроспективным оценкам, средняя стоимость однокомнатной или небольшой двухкомнатной квартиры эконом-класса составляла от 35 до 40 тысяч долларов США. Для точности переведем среднюю рыночную цену того времени в рубли: она колебалась в районе 1–1,1 млн рублей. Возьмем для расчета среднее значение — 1 050 000 рублей.
Курс доллара: Среднегодовой курс доллара США к российскому рублю в 2005 году составил 28,29 рубля за 1 доллар.
Расчет:
Общая сумма в рублях:
4 400 000 квартир × 1 050 000 рублей = 4 620 000 000 000 рублей (4,62 триллиона рублей).
Для сравнения: доходы федерального бюджета РФ в 2005 году составили около 5,1 трлн рублей. Таким образом, обеспечение жильем всех очередников потребовало бы суммы, сопоставимой с доходами всей страны за тот год.
Перевод в доллары по курсу 2005 года:
4 620 000 000 000 / 28,29 ≈ 163 308 589 607 долларов (около 163,3 млрд долларов).
Итоговые результаты расчетов:
Количество очередников - 4,4 млн семей
Средняя стоимость одной квартиры - 1 050 000 рублей (~37 100 $)
Общая сумма в рублях - 4,62 трлн рублей
Среднегодовой курс доллара (2005) - 28,29 ₽/$
Общая сумма в долларах ~ 163,3 млрд долларов
Важные уточнения: Данная цифра является сугубо математической моделью. В реальности государство обеспечивает граждан жильем не через прямую покупку рыночных квартир, а через строительство социального фонда, субсидии, жилищные сертификаты или предоставление льготных займов. Поскольку себестоимость строительства одного квадратного метра для государства всегда ниже рыночной цены готового жилья, то для пересчета возьмем данные о себестоимости строительства в 2005 году.
Согласно данным "Российской газеты" и аналитического центра того времени, средняя рыночная цена квадратного метра жилья составляла около 20 000 рублей, в то время как себестоимость его строительства оценивалась в 9 700 рублей. Именно эту цифру (9 700 руб./м²) используем для расчета затрат государства.
Исходные параметры:
Количество очередников: 4 400 000 семей.
Средняя площадь квартиры по социальным нормам РФ: принимаем за основу типовую однокомнатную или малогабаритную двухкомнатную квартиру площадью 40 квадратных метров.
Себестоимость строительства 1 м²: 9 700 рублей.
Среднегодовой курс доллара в 2005 году: 28,29 рубля.
Расчет:
Стоимость одной квартиры по себестоимости:
40 м² × 9 700 рублей = 388 000 рублей.
Общая сумма в рублях на всех очередников:
4 400 000 квартир × 388 000 рублей = 1 707 200 000 000 рублей (около 1,71 триллиона рублей).
Для сравнения: это составляло примерно треть от всех доходов федерального бюджета России в 2005 году (5,1 трлн рублей).
Перевод в доллары по курсу 2005 года:
1 707 200 000 000 / 28,29 ≈ 60 346 412 160 долларов (около 60,3 млрд долларов).
Итоговые результаты расчетов по себестоимости:
Показатель Значение
Площадь одной квартиры 40 кв. м
Себестоимость 1 кв. м 9 700 рублей
Стоимость одной квартиры 388 000 рублей
Общая сумма в рублях ~ 1,71 трлн рублей
Курс доллара (средний за 2005 г.) 28,29 ₽/$
Общая сумма в долларах ~ 60,3 млрд долларов
Разница с предыдущим расчетом (по рыночной цене готового жилья — 163,3 млрд долларов) составила более чем 2,7 раза. Это наглядно демонстрирует маржинальность девелоперского бизнеса в период строительного бума середины нулевых годов, когда разница между затратами на кирпич, бетон и рабочую силу и финальной ценой продажи готовой квартиры превышала 100%.
Признайтесь, вы тоже мысленно угадываете цену всего, что попадается на глаза — от чужой куртки до квартиры в объявлении? Теперь этот интерес можно направить в дело: «Яндекс Недвижимость» запустила игру, в которой нужно смотреть 3D-туры по реальным квартирам и угадывать их рыночную цену.
Никаких подсказок — только одна попытка и 60 секунд, чтобы внимательно осмотреть жилье и попытаться угадать его рыночную стоимость. На значение могут влиять площадь квартиры, ее расположение, наличие и качество ремонта и мебели.
За каждый ответ вы получаете от 5 до 25 игровых монет — чем ближе названная цена к реальной, тем больше награда. Дополнительная награда дается за ежедневные заходы на сайт, серию посещений, установку приложения «Яндекс Недвижимости» и даже за неудачные попытки!
А каждая монета автоматически превращается в билет для участия в большом розыгрыше, который состоится 3 июля 2026 г. В призовом фонде множество призов: от подписок «Яндекс Плюс» и бонусов до главного приза — одного миллиона баллов Плюса. Победителей определят случайным образом.
Это возможность узнать, насколько хорошо вы ориентируетесь в рынке недвижимости, даже если никогда не планировали покупать квартиру. Играйте до 30 июня, чтобы получить монетки и проверить себя
Реклама ООО «Яндекс Вертикали» 3+, ИНН: 7704340327
Кстати, церковный налог — это реальная тема! Давно говорю, что верующие в России должны платить за то, что они верующие. Тогда и увидим, насколько крепка их вера.
Каждый продавец мечтает продать своё жильё быстро и дорого. Но часто возникает ситуация, когда квартира «идеальна», а покупатель всё равно проходит мимо. Давайте рассмотрим три распространённые иллюзии владельцев недвижимости, которые мешают успешной продаже.
Иллюзия №1: «Хороший ремонт — залог успеха»
Многие собственники уверены, что дорогой и качественный ремонт привлечёт покупателей и повысит стоимость квартиры. Но реальность часто оказывается иной.
Почему это заблуждение?
Ремонт — дело вкуса. То, что кажется идеальным одному человеку, другому может показаться устаревшим или неуместным. Современные покупатели предпочитают свежий и функциональный интерьер, готовый к переезду. Сложный дизайн или чрезмерно индивидуальный стиль отпугивает большинство. Некоторые даже готовы купить квартиру без отделки, чтобы обустроить её под собственные предпочтения.
Совет:
Сделайте ремонт простым и универсальным, либо предложите скидку покупателю, который хочет сделать всё сам.
Иллюзия №2: «Лучший этаж — самый востребованный»
Часто владельцы убеждены, что именно их этаж идеальный: ни слишком высоко, ни слишком низко. Они считают, что это преимущество привлечёт покупателей.
Почему это обманчиво?
Каждый покупатель ищет что-то своё: кому-то нужен вид из окна, кому-то важна близость к лифту, а кто-то предпочитает тишину верхних этажей. Оптимальность этажа зависит от множества факторов: расположения дома, инфраструктуры района, наличия детей или пожилых родственников. Отсутствие единого стандарта «лучшего этажа» усложняет продажу.
Совет:
Определите целевую аудиторию и подчеркните преимущества своего этажа именно для неё.
Иллюзия №3: «Дорогой район автоматически повышает цену»
Некоторые собственники верят, что престижный адрес гарантирует высокую стоимость квартиры. Однако на практике это далеко не всегда так.
Почему это миф?
Цена определяется множеством факторов: состоянием самой квартиры, качеством дома, инфраструктурой района и спросом на рынке. Дорогой район привлекает определённую категорию покупателей, но не гарантирует мгновенного спроса. Важно понимать, что высокий статус района ещё не означает автоматическое повышение цены.
Совет:
Проанализируйте рынок и выделите конкретные плюсы своего местоположения, которые будут интересны покупателям.
Итог
Покупатель выбирает квартиру не сердцем, а разумом. Именно рациональные аргументы играют ключевую роль в принятии решения. Помните, что ваш успех на рынке недвижимости зависит от умения видеть ситуацию глазами потенциального покупателя и адаптироваться к требованиям рынка.
А как вы считаете: что больше всего влияет на стоимость квартиры?
Ещё немного о нашей многострадальной недвижке. На этот раз с точки зрения покупателя, а не с точки зрения инвестирования в девелоперов.
Максимальная цена бюджетных новостроек Москвы превысила 1 млн ₽ за 1 кв. м — Ведомости.
😳Да-да, слово «бюджетных» здесь НЕ лишнее. Вот такой у нас теперь эконом-класс. Это связано в т.ч. со снижением размера скидок у застройщиков.
Похоже, скоро решать вопрос отселения детей придется только так. Фото: Яндекс.Картинки
Чтобы узнавать о важных финансовых новостях было ещё быстрее и удобнее, подписывайтесь на мой телеграм.
🏗️Максимальная стоимость 1 кв. м в сегменте массовых новостроек старой Москвы в январе 2026 г. достигла 1,12 млн ₽, говорится в исследовании компании «Метриум». За год этот показатель вырос на 53%, в январе 2025 г. рекорд составлял «всего» 733 000 ₽ за квадрат.
Похожая ситуация и в делюксе и бизнес-классе. В первом максимальная цена за год увеличилась на 25% до 10,6 млн ₽ за 1 кв. м, во втором – на 21% до 1,53 млн ₽. А вот премиальные новостройки, наоборот, подешевели на 39% до 2,43 млн ₽.
💸Чтобы потянуть «трёшку», нужна зарплата больше 700 тыс.
Для того, чтобы взять ипотеку на трёхкомнатную квартиру в Москве, нужно зарабатывать около 715 тыс. ₽ в месяц, подсчитали в РБК.
🤦♂️В моём родном Питере нужно иметь официальный доход не меньше ₽400 тыс. Много ли среди моих читателей людей (или хотя бы их знакомых), кто получает 400К?
В среднем по России необходимый доход составляет от 257 тыс. ₽ в месяц. При таком заработке можно позволить себе квартиру площадью 75 кв. м на вторичном рынке при сроке кредита 20 лет.
Зарплаты ниже 170 тыс. ₽ в месяц достаточно лишь в одном мегаполисе — Волгограде. Здесь цены ниже всех миллионников, и 3-хкомнатная квартира в среднем обходится в 7,3 млн ₽. Я очень рад за волгоградцев (но не от всего сердца😁).
Источник: РБК Инвестиции
🤬И лучше, судя по всему, не станет
В 2027 году усилится проблема доступности первичного жилья. Рост цен на новостройки может ускориться на фоне высокого спроса, — аналитика «ДОМ РФ».
📉Эксперты компании прогнозируют, что ввод новых проектов в эксплуатацию снизится с 47-48 млн кв. м до 40-43 млн кв. м — почти на 13%. Число доступных проектов будет на минимуме, в то время как дальнейшее снижение ключевой ставки подстегнёт рост спроса.
Более долгий, чем ожидалось, период жестких денежно-кредитных условий — один из ключевых рисков отрасли. Это может привести к задержке сроков строительства, реструктуризации кредитов и смены контроля над проектами, в том числе, их переход банкам.
💼Качество ипотечного портфеля пока высокое — просрочка выросла, но остается низкой (1,2% на 90+ дней). Сам портфель вырос на 8% (до 21,7 трлн ₽). В прошлом году выдано 968 тыс. кредитов (-26% к 2024) на 4,5 трлн руб. (-9%). Т.е. банковский сектор в данный момент чувствует себя более-менее уверенно — чего не скажешь о строительном, глядя на долги того же Самолета и некоторых других.
🤯Ипотечник «попал» на 65 млн
Обладателям семейных, айти и прочих льготных ипотек могут повысить ставку до стандартной — в 22%. Или оставить бедолаг без квартир — за неофициальную сдачу их в аренду. Как это случилось с жителем Подмосковья по имени Константин.
🏢По сообщениям СМИ, в 2024-м он взял семейную ипотеку на двушку 53 м² в московских Котельниках — с первым взносом в 3 млн ₽ на 30 лет и ежемесячными платежами в 59к. С февраля 2025-го сдавал её девушке из Пензы — за 40к переводом на карту, без уплаты налогов и, что немаловажно, без получения одобрения со стороны банка-кредитора.
📈В октябре решил повысить цену на 10к и объявил об этом квартирантке. Она подумала и озвучила встречное, крайне выгодное ей предложение — или остаётся прежняя цена, или она идёт в налоговую и банк с чистосердечными показаниями на него.
🔨Парень отказался, оппонентка — сообщила (тук-тук!) ведомствам о проживании в квартире, приложила договор аренды и чеки, подтверждающие факты ежемесячной оплаты. И понеслось.
Оказалось, что по договору с банком Константин не мог сдавать квартиру без разрешения этого самого банка — поскольку недвижка в залоге.
Фин. организация зафиксировала нарушение и выкатила Косте ультиматум: или он полностью погашает кредит в течение 14 дней по прежней ставке, или она пересчитывается с льготных 6% до классических 22%.
😳А это: + 120к ₽ к ежемесячному платежу, + 55 млн ₽ к сумме кредита, + 9,5 млн начисленных процентов + суммы штрафа. Итого около 65 «лишних» миллионов за конфликт с квартиранткой.
Молодой человек вынужден был выбрать вариант Б и теперь ищет адвоката, чтобы попробовать оспорить решение.
🦥Таким образом, покупателей жилья разнообразные опасности подстерегают повсюду, даже если умудриться как-то накопить на ипотеку в нынешних условиях. Перефразируя одну жрицу из известного сериала, «Ипотека темна и полна ужасов».
😟Ощущение, что где-то ситуация с рынком жилой недвижимости явно свернула не туда. И нам это наверняка предстоит расхлёбывать — скорее всего, в ближайшие годы.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Продолжаю наблюдать за тем, что происходит в секторе недвижимости — наверное, самом обсуждаемом сейчас на рынке. Сегодня под прицелом — Эталон, у которого много корпоративных новостей.
Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.
🏗️Что мы знаем про «Эталон Груп»
ГК «Эталон» родилась аж в 1987 г. (как и Сид 😎). Занимается проектированием, строительством и эксплуатацией жилой и коммерческой недвижимости. Долгое время базировалась в Питере (снова как и Сид 😎).
Регионы присутствия широко диверсифицированы: Москва, СПб, Московская и Лен. области, Омск, Екатеринбург, Тюмень, Казань, Свердловская и Новосибирская области. В 2025 г. новые проекты появились в Хабаровске и Калининградской области.
💼Контрольный пакет акций принадлежит АФК «Система». Акции компании торгуются на Мосбирже под тикером ETLN.
🇫🇮В 2022 г. «Эталон» выкупил российские активы финского застройщика YIT за 4,6 млрд ₽.
👉Занимает 12-е место среди девелоперов РФ в рэнкинге ЕРЗ на 1 февраля 2026.
🆕Последние новости
На днях компания опубликовала предварительные результаты SPO, согласно которым книга на 400 млн акций покрыта при цене 46 ₽ за бумагу.
💰Из привлеченных 18,4 млрд, 14,1 ярдов пойдут на оплату сделки по покупке «Бизнес-Недвижимости», остальное — на общекорпоративные нужды.
«Бизнес-Недвижимость» включает в себя 42 участка в Москве и СПб. Ожидаемая выручка 1-й очереди — более 185 млрд ₽ до 2032 г. при валовой марже более 40%. Сделка может существенно изменить расстановку сил в премиум-сегменте в пользу Эталона.
📈По выпуску Эталон 2Р1 (ISIN RU000A105VU7) с ежеквартальным купоном идёт оферта. Девелопер установил ставку 21%, что на мой взгляд выглядит весьма заманчиво, особенно на фоне очередного снижения ключевой ставки уже до 15.5%.
Следующая оферта через 27 месяцев, в мае 2028.
📊Операционные показатели за 2025:
🔼Компания реализовала 671 тыс. кв. м недвижимости общей стоимостью 153,5 млрд ₽ (+5% г/г), на 14% превысив опубликованный Группой прогноз.
🔼Денежные поступления увеличились до 100,5 млрд ₽ (+5% г/г), в т.ч. за счет реализации крупных коммерческих объектов в Москве в 3 и 4 кварталах 2025.
🔼Продажи в премиальном сегменте увеличились на 87% в натуральном выражении и на 96% в денежном выражении на фоне развития премиального бренда Группы.
Проекты в Москве и СПб составили 79% продаж в натуральном выражении и 85% продаж в денежном выражении, региональные проекты – 21% и 15% соответственно.
🔼Средняя цена кв. метра выросла на 9% до 229 тыс. ₽, средняя цена кв. метра жилой недвижимости выросла на 19% до 332 тыс. ₽.
🔼Компания ввела в эксплуатацию 483 тыс. кв. м недвижимости, что в 3 раза больше аналогичного показателя за 2024 год.
🤔По моему личному мнению, цены на квартиры в ближайшие годы не пойдут вниз, поскольку это невыгодно ни девелоперам, ни банкам, ни государству.
🎯Подытожу
Операционные результаты довольно сильные, несмотря на непростой прошлый год с точки зрения сектора в целом. Понятно, что ближайший год скорее всего будет ещё тяжелее, но определенный запас крепости у Этанола прочности у Эталона, на мой субъективный взгляд, присутствует.
👉После оферты образовался фикс 2Р1 на 2+ года с квартальным купоном и эффективной доходностью ~22,7% годовых (или чуть повыше, если поймать ниже номинала в стакане). Соотношение риск/доходность — интересное.
🏗️Застройщикам сейчас непросто, но даже при плохом сценарии их будут всячески пытаться удерживать на плаву. Огромное количество смежных отраслей пострадает, если завалится даже один крупный застройщик.
Между тем, Эталон со своим портфелем в разных сегментах, в основном – в столичной дорогой недвижке, выглядит в целом довольно устойчивым.
Но явной необходимости в экстренных мерах поддержки для отрасли сейчас не видно, особенно с учетом диверсификации в маржинальный премиум сегмент. Сигнал от Эльвиры в виде снижения КС — позитив для отрасли, т.к. обеспечит дальнейшее снижение стоимости привлечения долга.
💼Не ИИР, я сам держу выпуск Эталон 2Р4 и продавать не планирую. Продолжаем внимательно следить за самым железобетонным сектором нашей экономики.
👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.
Когда я только переезжал в Грузию, сначала выбрал Батуми. Казалось логичным: море, дешевле жильё, тёплый климат, «жизнь как отпуск». Спойлер: через 6-7 месяцев я понял, что это не совсем мой формат.
Для "пожить 2-3 месяца в бархатный сезон" - топ. Для работы и нормального ритма жизни круглый год — нет. В итоге переехал в Тбилиси. И вот сколько здесь реально уходит денег в 2026 году, без розовых очков.
Жильё
Я снимаю 1-бедрум с кабинетом и гостинной совмещенной с кухней хорошем районе (Сабуртало).
Аренда: 900$ (цены год назад начали снижаться, но уломать хозяина на скидку не вышло)
Коммуналка (свет, газ, вода, интернет): 80$
Да, можно дешевле, но это будет:
старый дом,
мебель из прошлого века,
или район, куда такси едет с тоской в глазах (первые полгода я жил в Глдани, таксисты без прикола меня жалели и смотрели взглядом "совсем мало зарабатываешь, да?" Притом, что район был довольно комфортный для базовой жизни и квартира прям супер новая).
Итого по жилью: ~1000$
Еда (на семью из 2 человек)
Вообще не отказываю себе ни в чем, но при этом много готовлю дома - я так привык:
Продукты на месяц: 350–450$
Кафе/рестораны (без фанатизма): 300–350$
В Тбилиси легко тратить меньше, но так же легко — больше. Всё зависит от привычек.
Итого еда: ~650–800$
Транспорт
Такси (Bolt/Yandex): 60–70$
Общественный транспорт: копейки, но пользуюсь редко, тк все что мне нужно в шаговой доступности (хорошо выбранный район)
